揭秘南宁年入300万+的神秘豪宅客买房逻辑，你品，你细品……

文/易居企业集团·克而瑞分析师 王莹

一千个人心中，有一千个哈姆雷特。如果去买豪车，劳斯莱斯、奔驰、宝马、奥迪，你会选谁？每个人的答案都不一样。在一堆答案的背后，变的是不断分化的需求，不变的是对品质的要求。这样的道理，亦适用于豪宅。

目前，南宁有超10盘迈入“300万+”的豪宅行列，部分甚至达到千万量级。面对这些豪宅项目，塔尖圈层的置业逻辑是怎样的：是像买白菜一样随意出手，还是对产品有着极其“挑剔”的需求？
近期，克而瑞对南宁6位年收入300万+的富豪进行深访，这6位富豪主要来自银行和外企高管、私企老总，对他们青睐的豪宅进行了细致的素描。

观点1：中心地段，配套能级高，交通要便利

地段对豪宅的影响程度最高，其地段要求远高于普通住宅，也成为打动豪宅客户的第一步棋。

这些年收入300万+的豪宅客，对地段、配套能级要求极高，他们普遍青睐东盟商务区、凤岭南、凤岭北、柳沙等板块，一是区位优越，配套能级高，二是贴近自己的社交圈，无论是自住便利性还是保值升值都较好。

银行总经理李先生，就选择在东盟商务区置业，首先是自身的工作圈和社交圈范围都在该板块，其次东盟商务区城市界面好、配套完善高端，且居住密度比较低，符合自己的需求。国企高管张先生认为柳沙国宾区，土地稀缺，还拥有江景资源、纯居住等优势，圈层较为高端，高端小区可以考虑。

此外，不是每一个地段优越的楼盘都能称为豪宅，其往往还占据不可复制的自然景观资源。私企老总莫女士认为凤岭南就拥有江景、山景以及众多公园环绕等优势，宜居性高。

在深访的过程中，这些豪宅客对地段还有一个硬指标：交通必须便利。对他们而言，时间的便利性不言而喻。他们一般不会选择住在交通拥堵的老城区中心，宁可临近环路，交通方便，一样属于好地段。

观点2：楼盘不一定要大，但圈子必须纯粹

过去的大社区虽然热闹，但也带来嘈杂的问题。大小不同的户型带来层次不一的业主人群，让社区氛围难以均质。

对于新的豪宅社区，与身份相近者比邻而居，无论是出于安全性考虑还是出于惺惺相惜的精神需求，都至为重要。

在这些豪宅客看来，未来社区不在于“大”，而尽可能“纯”，居住的人群不在于“多”，而在于“精”，同圈层同气味的人住在一起更容易打造良好的居住氛围。因此，楼盘最好是大户型起步，居住氛围才更纯粹。

观点3：风格不一定奢华，自然大气就好

豪宅新贵的偏好，已经有较大转变。在生活方式上，从传统对奢华的追求，逐渐转向对品质、内涵的看重。

这类塔尖群体，从生活习惯、观念上都有别于传统富豪。传统富豪更偏重于具有富丽堂皇、家族承袭、奢华的皇家贵族风格，而财富新贵却喜爱简约大气、舒适、具有超阔景观的现代感豪宅，能够与自然归一，并充满归家仪式感。

观点4：产品适度高，体现尺度感、功能性

产品适度高，体现尺度感、功能性

对富豪圈层而言，豪宅必须经得起传承。在他们看来，一套好的豪宅可以传给子孙，甚至承载起一个家族史，因此他们对豪宅的品质会异乎寻常的挑剔。表现在产品上：独立的电梯厅；户型的面宽尺度；最大化的采光面；充满个性的功能房；空间的灵活组合；全套房的设计，希望在平层中享受别墅般的生活体验。

私企高管赵先生认为，豪宅产品要讲究舒适性和功能性，他希望卧室采用套房设计，尺度要足够舒适；客厅设计为有震撼力的大横厅；注重以产品为核心的附加值，提供高品质的软性服务。

观点5：需品牌认同，置业回归健康本质

房企品牌到底对买房起多大作用，一直众说纷纭。有的认为是锦上添花，有的认为是举足轻重。但个人认为，豪宅背后的房企品牌可起到成交的决定性作用。

时下豪宅客户的专业，体现在对房产全方位、无死角的考察。除了可见的建筑、园林、样板示范区，还有不可见的物业服务、社区氛围、业主口碑，这所有一切又全部归属到品牌基因上。

一个在高端产品上有持续作品和积累的房企，其市场知名度和美誉度会转化为客户的忠诚度，反映在案场上就是居高不下的“老带新”比例。

而在产品上，豪宅客户表面上的挑剔其实深层次对应的是对健康居住更高的追求。无论是户型布局、采光、装修配置，还是景观、会所、配套，如何让居所与身心合二为一，产生良性循环，同时使家人拥有健康与活力，是豪宅客户最底色的诉求。

以70后、80初为主力的豪宅新贵，他们的生活方式和消费理念，不同于传统的财富人群，更加年轻化，国际化，对生活品质的追求更趋内在化。

抓住了这部分人群，也就把握住了未来豪宅发展的脉搏。

在目前南宁在售的一众豪宅项目中，不乏具有洞察力的开发商打造更符合富豪群体的高端物业，以适应新的市场需求。

2020年，广西保利推出首个TOP级豪宅系——天赋系，旗下的保利·冠江墅、保利·君悦湾、保利·和院3大豪宅产品，正是其中的佼佼者。保利冠江墅今年1-5月，5开5磬；保利·君悦湾不是产品等客户，是客户等产品；保利·和院虽然推货速度不快，但是频频蝉联兴宁区别墅榜前五。

典型项目

保利“天赋系”3大豪宅，地段产品均是“硬核”

在保利看来，不是每一块土地上都能长出豪宅。能称为“天赋系”豪宅，保利关注3个核心：一是核心地段和稀缺自然景观的占据，也是“天赋系”最核心的要点，二是建筑的表达，三是文化的内涵。整体来看，这3大项目无论是地段，还是产品均够“硬核”，是十分抗打的豪宅项目。

看地段：均占据城市中心，顶级配套环伺

保利的豪宅产品，对地段都有着相当的执着。在他们看来，不是所有的土地，都能生长出豪宅。占据不可复制的城市中心地段、稀缺的自然资源和高能级配套，是豪宅产品自带的“基因”。这也是他们对“天赋”系产品最重要的定位。

就如城市的自然景观资源，在豪宅客心中也有着重要性排序：天赋景＞人造景＞城市景。能称为“天赋”，必定占据城市最为稀缺的自然景观资源，也相当大程度上影响着豪宅项目的价格走势。

从一线城市的豪宅价格来看，拥有“天赋景”的豪宅项目均价远高于拥有人造景和城市景的项目。

数据来源：市调

保利·冠江墅地处东盟商务区，是广西政策、经济、会展、文旅四大中心，占据南宁最为核心的地段和房价制高点，近享南宁最为优质的商业、教育、休闲文旅配套，也是5A级青秀山保护区内唯一的地产项目，结束了凤岭豪宅无江时代。

保利冠江墅实景图

保利·君悦湾位于国宾区柳沙半岛，背靠5A级青秀山，邕江三面环绕，与400亩柳沙公园一路之隔，占据拥有8000年贝丘文脉的土地资源。

保利君悦湾实景图

山渐青地处南宁新都心，是南宁都心内唯一千亩墅区，坐拥成熟商业、教育配套，广西大学附属中学新校区（规划）距山渐青直线距离仅600米。

山渐青实景图

品建筑：中魂西技，匠心植入中国建筑精髓

除了对地段的执着，保利对产品力也有自己的坚守。保利采用“中魂西技”的现代建筑手法，在园林、街巷、院落中匠心植入中国传统建筑的文脉精髓。

如保利·冠江墅采取故宫七进式布局、四重门头体系、一园三街八巷，量身定制中国传统归家礼序。保利·和院将传统四合院与现代洋房结合，建面约130-195㎡空中四合院，定制了约50㎡家庭核心区，把中国传统的院子搬到空中。

保利·和院实景图 

观产品：高拓展低密产品，部分户型南宁已经绝版

作为豪宅产品，保利“天赋系”产品在产品尺度、舒适度上十分出彩，普遍做到了低密+高拓展+大尺度+无敌景观视野。

如保利·冠江墅227-350㎡院墅容积率仅0.7，5.4米层高地下室，拥有阳光私家车库。户户赠送私家花园，拓展面积高达100-300%，主力拓展面积高达180-360㎡。140-216㎡天墅大平层拥有8.7米入户大堂、超五星级会客厅；一梯一户，专属电梯；拓展面积达40㎡，全落地飘窗、超10米景观阳台，秀丽邕江俯瞰尽收眼底。

保利·冠江墅216㎡4+1房

天墅大平层景观视野

保利·君悦湾户型在南宁目前可谓“绝版”，超高赠送、超大阳台、极奢尺度的设计，3.6米层高，打造一层一户的极致奢想空间。146-337㎡大平层，一层一户双梯，12米高迎宾大堂，270°景观视野，户户南面揽江。337㎡六房赠送面积高达221㎡，光L型景观阳台面积就有141㎡，空中庭院、天幕泳池、空中会客厅，业主可以有N种玩法。

保利·君悦湾337㎡六房

作为山渐青的收官别墅组团，保利·和院容积率仅0.3，在目前南宁别墅产品中已经绝版，还有1:3的超宽楼间距。168-216㎡和院产品，均做到1墅7院、超500㎡庭院赠送。

保利·和院168㎡户型

看圈层：保利天赋club，业主还享7大特权

除了占据城市核心区位、稀缺的自然资源外，保利“天赋系”3大项目在“软服务”上也无可挑剔。

针对天赋系塔尖圈层，广西保利打造“保利天赋club”，业主可享受7大会员权益，如金钥匙管家专属礼遇、享受保利城市剧院等VIP特权，特邀文化艺术等名师大家定制圈层茶话会、定制专属医疗服务等，都深刻贴合塔尖圈层更深层次的交际、文化以及生活需求。

享服务：36.8°物业服务，对标高端酒店品质

另外，豪宅客户群对于舒适度、私密性的要求非常高，因此豪宅物业服务必须达到高端酒店式服务的品质。疫情之下，保利物业推出“36.8°服务”，以6重服务准则、3大安防系统、3米微笑服务，给业主带来尊崇的体验。

广西保利在疫情之下升级归家系统，天赋系产品的诞生，让业主仅需一张脸、一部手机即可实现全场景的零触的通行。从地下车库、地上大堂、楼道至室内，实现真正无感归家畅行体验。

结 语

城市顶级豪宅，与市场无关，甚至与时间无关，只与资源有关，与地段有关，与豪宅精神有关。很多时候豪宅是可以超越时间的束缚的，比如稀缺山水，比如文化属性，比如豪宅舒适哲学。顶级豪宅，往往是集大成者。集资源、集地段、集极致品质，集工匠精神。

保利“天赋系”豪宅，不仅自带“豪宅基因”，而且与自然、与文化相融合，在区位、配套占优情况下，依然能发力打造足够高舒适度的产品，并提供高端定制化服务，打造文化住区，引领了南宁豪宅品质升级。而这样的豪宅产品，才是符合南宁顶豪阶层需求，让他们愿意一掷万金的好房子。

文章来源：CRIC；公众号“ 南宁微楼市 ” 微信号（cricgx）”编辑，转载请注明出处。

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