【产品说】高端产品爆发元年，南宁的豪宅观将被谁颠覆？

文/易居企业集团·克而瑞分析师 王莹

“高端元年”，这个词很适合2020年的南宁。

这一年，南宁26盘售价已经或预计迈入“2万+”，南宁高端产品头一次出现百花齐放的局面。其中，超10盘迈入“400万+”的豪宅队列。

不出众，便出局。这对豪宅产品来说，亦是如此。高端住宅竞争激烈，倒逼房企回归产品力的打造，这意味着除了“硬件豪”之外，时下满足高净值人群居住需求的豪宅产品才能跑赢市场。

26盘售价“2万+”，南宁迈入产品进阶时代

“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”，这用来形容南宁高端产品的扩容，再合适不过了。

土地供应的变化，让南宁高端产品市场上演“新丁驾到”。

近5年来，南宁一共出让13幅万元地，其中11幅是2019年以后出让的，主要集中在五象湖和三岸板块。“地王年”，成为2019年的一个显著标志。为了赢得市场先机，今年5月以来多个高端项目争先开放营销中心，新品纷纷亮相，一时间吸睛无数。

这些地价过万的项目，再算上建安成本、财务税费、运营成本等，预计售价要2万+才能实现利润。

据克而瑞不完全统计，目前南宁市在售/待售项目有26盘步入2万+，而今年1-4月南宁商品住宅均价为11875元/㎡，市场是否能接受2万+的项目，不仅仅是高地价说了算，更重要的是看产品配不配。

高地价、高房价必将倒逼产品力的回归，南宁高端产品进阶已是必然。

结合南宁如今不菲的楼板价和越来越多项目迈入2万+，不禁令人遐想：

南宁是否进入了全新的豪宅时代？

豪宅产品逻辑转变

从“硬件豪”到深入塔尖圈层深刻需求

提到南宁的豪宅，就不得不从这座城市的属性说起。作为中国绿城，南宁一直有着“半城绿树半城楼”的美称。

以往的豪宅，大多以别墅形式而存在。依山傍水的自然资源，也是豪宅落位南宁的首选。在这一背景下，郊区别墅成为豪宅风潮。

然而，随着“限墅令”的颁布与对别墅产品的收紧，现在城市远郊的别墅类产品开发，不约而同地产生了不同程度的走形：

1、别墅与远郊互相交融的最大价值，就是在于对自然的独占，但是随着大型城市迅猛扩张，工厂、园区落位不可避免。这些都对自然资源起到了一定程度的冲击，赖以营销的生态优势在降维；

2、受政策以及开发利润的影响，现在纯资源占有的独栋产品越来越少，多联排、多叠拼的产品开始增多，容积率呈直线下降，居住舒适度不断降低，产品属性不断降维；

3、城市生活节奏日益加速，而与城市核心形成冗长距离的别墅类产品，或已不再满足高端人群事业、生活分秒切换的需求。导致已经购买的物业长期闲置，还未购买的权衡利弊，市场需求在降维。

因此，郊区别墅豪宅正在逐渐被占据地段和资源优势的城市豪宅所代替。处于城市核心地段的大平层以及别墅产品正引领新的风潮，华润·幸福里就是其中的典型。回归城市中心再次成为主流价值的选择。

到2020年，当下豪宅的产品逻辑，已经从“硬件豪”，深入到更加关注城市高精尖人群的真正需求。

什么是城市高精尖人群的真正需求？美国一篇《炫耀性消费时代已终结》的10万+爆文对此做出了解释。

简单来说，从曾经 “不买最好，只买最贵” 的炫耀性消费观，城市精英与财富圈层现已进阶为无形价值消费，在教育上的投资、为提升个人享受的花费，均是如此。

以往，他们花钱给别人看。现在，他们花钱只为自己。

而落在对豪宅的选择上，除核心地段这一价值硬指标外，他们开始追求居住的尺度感、体验感与生活的高效性。

保利5大豪宅观，开启一个新的豪宅元年？

纵观目前南宁在售豪宅，超10盘迈入“400万”行列，部分进入千万量级，保利“天赋系”豪宅产品——君悦湾、冠江墅、山渐青就占了3个席位，可以说保利在南宁豪宅市场有相当的话语权，对市场的影响也不仅是“1+1+1＞3”这么简单。

在南宁，广西保利凭借5大豪宅观，妥妥地收获了一批保利“铁粉”。

·土地的生命观

保利的豪宅产品，对地段都有着相当的执着。在他们看来，不是所有的土地，都能生长出豪宅。占据城市核心地段、稀缺的自然资源和高能级配套，是豪宅产品自带的“基因”，也是他们对“天赋系”产品最重要的定位。而塔尖人群，历来是生活在都心的价值C位。

保利·冠江墅占据南宁核心地段

保利·冠江墅地处东盟商务区，占据南宁最为核心的地段和房价制高点，也是5A级青秀山保护区内唯一的地产项目，结束了凤岭豪宅无江时代。保利·君悦湾位于国宾区柳沙半岛，占据拥有8000年贝丘文脉的土地资源。山渐青地处南宁新都心，是南宁都心内唯一千亩墅区，坐拥成熟商业、教育配套。

·自然的和谐观

拥有城市稀缺的自然资源，与自然和谐共处，也是保利“天赋系”豪宅的一大共性。今年百里秀美邕江正申报国家5A级景区，而保利南宁3大豪宅均与邕江密不可分。

保利·君悦湾地处270°湾区，三面环江

保利·冠江墅未来将占据2个国家5A级风景区，与青秀山为邻，南向迎江视野达3.2公里，还有1300亩蜡烛湾湿地公园、青山高尔夫球场、200亩滨江公园等景观环绕；保利·君悦湾背靠青秀山，邕江三面环绕，且与400亩柳沙公园一路之隔；山渐青位于邕江支脉旁，周边高峰森林公园、那考河湿地公园、竹排溪、沙江河等景观环绕，自身拥有100亩原生态龙湖、2.5公里环山大道，景观宜人。

保利山渐青自身拥有100亩龙湖

·建筑的淡泊观

除了对地段的执着，保利对产品力也有自己的坚守。保利3大豪宅项目均采用“中魂西技”的现代建筑手法，在园林、街巷、院落中匠心植入中国传统建筑的文脉精髓，坚持7+国际级精工标准，打造高弹性、大尺度、大阳台的空间设计，确保居住舒适度。

保利·冠江墅的细节打造随处可见

保利·冠江墅采取故宫七进式布局、四重门头体系、一园三街八巷……量身定制中国传统归家礼序。其天墅大平层拥有8.7米入户大堂、超五星级会客厅，室内全落地飘窗、7.2米墅级宽厅、一房四厅、超10米景观阳台、一梯一户三开间朝南。

保利·和院实景图

这在保利·君悦湾、山渐青上也不少见。保利·君悦湾户型在南宁目前可谓“绝版”，全部是超高赠送、超大阳台设计。337㎡六房赠送面积高达221㎡，L型景观阳台面积就有141㎡，比普通一套房的面积都大，装得下一个泳池。山渐青“和院”产品普遍注重南向面宽，高赠送的“基本功”也很扎实，赠送比例最高达186%。

·归家的服务观

结束一天的工作回家，仪式感和体验感十分重要。广西保利提出“归家一公里计划”，为业主提供全方位社区生活的配套和体验，其目的不仅是打造一个消费商圈，更是多彩人文生活方式的汇聚和融合。

作为全国规模领先的龙头物业服务公司，疫情期间唯一荣登CCTV-1新闻联播得到表彰机构，保利物业对标国内外顶级物业服务体系，推出“36.8°服务”，以6重服务准则、3大安防系统、3米微笑服务，给业主带来尊崇的体验。

广西保利在疫情之下升级归家系统，天赋系产品的诞生，让业主仅需一张脸、一部手机即可实现全场景的零触的通行。从地下车库、地上大堂、楼道至室内，实现真正无感归家畅行体验。

·生活的文化观

一个豪宅项目，就代表了一个圈层。针对天赋系塔尖圈层，广西保利打造“保利天赋club”，定制各类圈层活动，为业主带来有尊贵感的文化熏陶。

保利天赋系业主，可以享受7大会员权益。无论是金钥匙管家专属礼遇，享受定制私属服务、豪车定制平台、享受保利城市剧院等VIP特权，又或者是特邀文化艺术等名师大家，定制圈层茶话会，邀请世界大师定制保利大师活动，以及定制专属医疗服务、直升机全球救援，都深刻贴合塔尖圈层更深层次的交际、文化以及生活需求。

【写在最后】

从保利“天赋系”豪宅来看，这些项目不仅自带“豪宅基因”，而且与自然、与文化相融合，不仅打造够豪、够舒适的居住空间，更提供高端定制化服务，打造文化住区，颠覆了南宁以往“硬件豪”的豪宅置业观。

2020年，南宁豪宅市场扩容，活跃度上升 。纵观近几年，南宁豪宅市场数据表现如何，呈现哪些特性？哪些房企又做出令市场惊艳的好产品？我们下周揭秘。

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文章来源：CRIC广西；
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