猛!南宁土拍开闸放地超千亩!五象兴宁东仙葫靓地背后竟藏着大瓜?

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文/易居企业集团·克而瑞分析师 黄锦良、周文彬

克而瑞广西南宁土拍预告

近期南宁土拍（2020.8.5~9.4）住宅用地主要集中在五象、兴宁东、仙葫、北湖北、雅际片区、武鸣、横县等地，同时产业项目用地再度迎来“拍地”高峰期。截至8月6日统计，南宁市区和重点市域出让的经营性用地，以及市区工业用地共计面积合计17幅，出让面积达1712亩、计容建面达274.55万方，起始总价合计近40.45亿元。

其中，五象、兴宁东、仙葫3幅优质住宅用地的出让公告中，均不接受联合竞买，且对各自地块的竞得者有一致要求——“竞得者须与青秀区政府签订《投资合作协议书》，须在青秀区投资建设新能源汽车产业项目；且签订前须在青秀区完成工商登记，注册资金不低于10亿元”。那么，这3幅地块背后藏着怎样的大瓜?且看本篇正文“顺藤摸瓜”。

01

五象、兴宁东、仙葫靓地，均未设置“限地价”

近期（8.26-8.27）南宁市区出让住宅用地中，共计5幅住宅用地，包括市三中五象校区附近约80亩地块，九曲湾温泉谷附近约224亩综合地块、仙葫上洲路以北约66亩低密地块，以及西乡塘区北湖北路和雅际路2幅旧改项目用地，合计出让面积约426亩、总体量达79万方，起始总价约28.22亿元。

（点击图片可放大查看）

除了2幅旧改地块是要求竞买人须持旧改项目土地熟化人“入场券”方可竞买。

而将于8月27日现场挂牌出让的五象三中附近80亩商住地块（GC2020-075）、兴宁东九曲湾旁224亩综合地块（GC2020-070）、仙葫上洲路以北66亩低密商住地块（GC2020-074）均没有设置“限地价”，报价不低于底价、价高者得，并且均要求竞买人只能独立申请，不接受联合申请竞买。而地块出让公告以及附件中均明确了竞得者须完成同样的要求：

“竞得人须自签订《国有建设用地使用权公开出让成交确认书》之日起5个工作日内与青秀区政府签订《投资合作协议书》，并按照《投资合作协议书》执行。须在青秀区投资建设新能源汽车产业项目（设计产能不低于单班10万辆/年，项目总投资额≥100亿元），签订之前须在青秀区完成工商登记注册，注册资金不低于10亿元。”

（点击图片可放大查看）

下面，我们具体来看这3幅优质地块的基本信息和相关地块点评：

五象三中附近80亩商住地块

GC2020-075地块位置示意图

地块编号：GC2020-075；
地块位置：良庆区那黄大道以东、良玉大道以南（南宁市三中五象校区东面）；
地块用途：住宅、商业； 

地块面积：占地80.16亩，计容总建面约21.38万㎡； 容积率：＞3.5且≤4.0； 出让时间：2020年8月27日；
地块起始单价：1300万元/亩 ；地块起始楼板价：4875元/㎡； 地价起始总价：约10.42亿元。

其他建设要求重点：商业占比计容建面3%-5%，其余为居住；建筑密度＞25%且≤35%，绿地率≥35%，建筑高度≤100米（其中建筑容量的10%可突破限高，突破幅度为20%）；配建社区居家养老服务用房、婴幼儿照护服务场地、居民体育设施、文化活动站1处（建面≥400㎡），农贸超市1处（建面≥1000㎡）等。

竞价方式：现场挂牌出让，报价不低于底价、价高者得。

GC2020-075地块实景航拍图（来源：财讯网络&桂土）

分析师点评：地块位于那黄大道、良玉大道交界，且临近地铁2号线延长线坛泽站（在建），交通出行便利；地块距离南宁三中（五象新区）约500米，附近还有五象第一实验小学、楞塘连通渠水系和规划休闲公园、楞塘上湖休闲公园、华润万象汇（在建）、合景悠方MALL（在建）、宝能环球汇（在建）、五象湖公园等，周边教育、商业、休闲配套资源丰富。

值得关注的是，五象三中板块是近7年，五象土拍“兵家必争之地”，从起初的“万绿宝华”抢滩，到融创、彰泰、世茂、大唐等品牌房企逐鹿进军。2019年年末，总价30.7亿元的266亩商住地块在该板块诞生（即“阳光城大唐檀境”项目）。而板块内二手房有挂牌报价“2万+”，且附近五象湖旁有多个高价项目住宅售价“2万+”。

从规划图和航拍实景图可看出，这幅地块周边仍有连片住宅以及相关配套用地可开发，集“学铁商景”优势，五象新区又一新兴片区正在“萌芽”。

相关规划图
（图中红框和箭头非原图标注，为本文作者对地块位置标注）

兴宁东九曲湾旁224亩综合地块

GC2020-070地块位置示意图

地块编号：GC2020-070；
地块位置：兴宁区昆仑大道北侧（国悦九曲湾东南面、华夏院子西侧）；

地块用途：住宅、商业、餐饮用地、旅馆； 

地块面积：占地223.52亩，最大计容总建面约37.06万㎡（2宗地组成）； 容积率：地块一>2.5且≤3.5；地块二>1.8且≤2.2； 出让时间：2020年8月27日；
地块起始单价：地块一604万元/亩；地块二420万元/亩；平均461万元/亩； 地块起始楼板价：地块一2589元/㎡；地块二2864元/㎡；平均2778元/㎡； 地价起始总价：地块一约2.98亿元；地块二约7.32亿元；合计约10.30亿元。

其他建设要求重点：地块一建筑密度≥25%且≤35%，绿地率≥25%，建筑高度≤80米。地块二商业占比计容建面1%-3%，其余为住宅。建筑密度≥15%且≤22%，绿地率≥35%，建筑高度≤54米。

配建1所18班幼儿园（13.96亩）位于地块二东南侧；以及1所42班级小学（65.44亩）位于地块一北侧；划拨价款按56万元/亩收取。地块内建设电动汽车充电基础设施、医疗卫生服务站1处（建面≥200㎡）、居民健身设施、对外公厕不少于3座等。 

竞价方式：现场挂牌出让，两宗地作为一个整体一个标的出让，报价不低于底价、价高者得。

GC2020-070地块实景航拍图（来源：财讯网络&克而瑞）

分析师点评：地块超200亩，体量较大，达37万方，且配建小学和幼儿园，实际拿地成本远超10.3亿元，这对房企的资金和开发实力有一定考验。周边分布有国悦·九曲湾、华夏院子、碧桂园时代城、绿地城、嘉和城等多个低密大盘，有一定竞争压力。 

配套方面，地块未来交通能级较高，周边涵盖昆仑大道、蓉茉大道延长线（即长岭大道，在建中）、地铁5号线延长线（规划）等，通达凤岭北、南宁东站，出新较为快捷；自身须配建18班幼儿园和42班小学，教育配套较完善，但目前周边城市界面还不理想，而附近有大型商业体首创奥特莱斯（在建中）。

GC2020-070地块蓝线图

仙葫上洲路以北66亩低密商住地块

GC2020-074地块位置示意图

地块编号：GC2020-074；
地块位置：青秀区上洲路以北（荣和澜山府北面）；

地块用途：住宅、商业； 

地块面积：占地66.01亩，最大计容总建面约6.6万㎡； 容积率：＞1.0且≤1.5； 出让时间：2020年8月27日；
地块起始单价：450万元/亩； 地块起始楼板价：4500元/㎡； 地价起始总价：约2.97亿元。

其他建设要求重点： 商业占比计容建面为1%-3%，其余为住宅；建筑密度＞20%且≤26%，绿地率≥35%，建筑高度≤36米；配建社区居家养老服务用房、电动汽车充电基础设施、居民健身体育设施等。

竞价方式：现场挂牌出让，报价不低于底价、价高者得。

GC2020-074地块实景航拍图（来源：财讯网络&克而瑞）

分析师点评：南宁东拓，位于民族大道东延长线的仙葫片区新开发地块备受关注。该地块低容积率仅1.5，限高36米，或打造以小高层或多层洋房为主的商住小区，且地块位置有一定地势高差，伴山而建，建筑高楼层朝江户型或景观视更佳。地块北面是临近高速公路的防护树林，南面为在建的荣和澜山府（合院、洋房等）、中海半山壹号（叠墅、院墅、平墅等）、江山墅（别墅），片区暂无大商业配套，商住氛围有待加强。

此前，有媒体报道航洋新零售·都市里项目选址拟在仙葫区民族大道东延长线，若该大型综合体项目落地，有望将填补仙葫半岛大型商业短板。

看过以上3幅优质地块，你更心水哪个地块所建项目？你更期待哪些开发商参拍或拿下？

然而，这3幅地块对竞得者均须与青秀区政府签订投资建设新能源汽车产业项目，是“巧合”还是？背后藏着的大瓜竟是……↓↓↓或在本月出让的一幅工业地块成交结果中揭晓

02

背后大瓜：新能源汽车产业园将落户青秀区

近期（8.5-9.4）南宁市区出让工业用地中共计6幅，分布在吴圩空港、经开区、青秀伶俐工业园、兴宁区五塘工业园、高新区、新兴产业园区等，累计出让面积达895.395亩，体量达121万方，起始总价合计约2.48亿元。其中，将于8月26日网络挂牌出让的一幅608亩工业用地，建设新能源汽车产业项目，其竞得者要求，与上面提到的3幅地块对竞得者要求部分信息一致（“竞买申请人须为在南宁市注册的新能源汽车公司，注册资本不低于10亿元人民币”）。

（点击图片可放大查看）

这幅地块的地块编号GC2020-072，工业用途，位于青秀区伶俐工业集中区邕江以南，占地608.371，最大计容建面约81.12万方，土地使用年限为50年，产业类型为新能源汽车产业，投资强度≥540万元/亩，年工业产值≥833万元/亩，年税收≥40万元/亩。建筑密度＞40％且≤60％（含堆场占地），绿地率＞10%且≤20%，特定地区限高≤40米。地块起始总价约1.7亿元。竞买申请人须为在南宁市注册的新能源汽车公司，注册资本不低于10亿元人民币，经营范围须包括“汽车零部件及配件制造”（以营业执照登记为准）。以上条件须经青秀区政府审核并出具审核意见。

GC2020-072地块位置示意图

据悉，2020年7月，南宁市青秀区伶俐镇控制性详细规划修改方案已获得市政府批复。南宁市青秀区伶俐镇是全国重点镇，根据自治区、南宁市实施强首府战略布局，伶俐镇将重点引进新能源汽车制造及其配套产业。本次控规修改结合产业调整的需求，重点对工业用地布局进行优化，以适应新能源汽车制造产业模块化发展的要求，适当增加为新能源汽车整装及零配件运输、仓储物流等用地预留空间；优化调整部分路网和道路等级，满足新能源汽车整装制造对外对内交通需求；进一步优化市政设施布局和供电供气提质扩容，完善相应的给排水、通讯、环卫等市政配套设施方面的保障能力。

相关规划图（来源：南宁市自然资源局网站）

目前，南宁已有两大新能源汽车产业项目在建，即南宁天际新能源汽车产业项目、南宁合众新能源汽车产业项目。

南宁天际新能源汽车产业项目，位于邕宁区新兴产业园，主要建设冲压、焊装、涂装、总装及电池包五大工艺厂房，配套建设研发中心、试验试制中心等，形成年产10万辆新能源乘用车基地。项目计划在2022年投产，达产后预计实现年产值约100亿元以上。

南宁合众新能源汽车产业项目，位于青秀区伶俐工业园，建设年产10万辆新能源乘用车智慧工厂，主要建设冲压、焊装、涂装、总装四大工艺厂房及树脂、PACK车间、产品试制试验中心、综合办公楼和附属设施，以及相关生产工艺设备。项目计划2021年12月底实现全部竣工投产，达产后年产值将达100-150亿元。

相关新闻报道截图（来源网络）

据此前媒体相关报道，在2016~2018年之间，有恒大、万达、宝能、华夏幸福、碧桂园、万通、冠城大通、大名城、国骅、绿地、雅居乐等超过10家地产企业，相继杀入新能源汽车产业。地产商的投资方向大致分为两类：一类为整车，一类为动力电池及上游产业等产业链项目。恒大、碧桂园等大型房企，更倾向于选择投资整车项目。而中小房企则更愿意选择投资锂离子动力电池等产业链项目。

将于8月26日网络挂牌出让的青秀区新能源汽车产业项目608亩工业用地，或迎来“大地主”；随着产业项目建设，未来投产，将对全面推广强首府战略下的产业经济、人口集聚、就业等方面，起到较大的推动发展作用。

8月27日现场挂牌出让的五象、兴宁东、仙葫3幅住宅地块合计近370亩，均与青秀区新能源汽车项目投资建设“产业挂钩”，它们将会是同一“金主”？这一“大瓜”，坐等落槌。

那么又是谁那么有魄力呢？

“左手造新能源汽车、右手造大型住宅社区/综合体”的开发商，又会是谁呢？（似乎可猜测的范围不是很大，你的朋友圈最近有没有被几款新能源汽车推广刷屏）

温馨提醒：由于本文篇幅有限，西乡塘区2幅旧改地块，以及武鸣、横县重点地块的分析，以及最新公布的邕宾立交旁101亩综合地块预公告信息，9月9日将挂牌出让168.68亩综合地块信息，都将在本公众号同日推送图文的其他条展示。（接下来，若有新挂牌的重点地块，还将在之后推文中，进行相关分析，敬请继续关注）。

【本文互动话题】
关于南宁产业发展， 你有什么想说的你更期待以上哪幅地块所建项目聊聊近期你关注的置业话题文末写留言，告诉小克

文章来源：CRIC广西；地块信息来源南宁市自然资源局，地块航拍实景图来源财讯网络&桂土；相关数据信息版权归克而瑞所有，未经许可，任何平台或个人不得用作商业用途；对于侵权者，克而瑞将保留追究其法律责任的权利。
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