西乡塘旧改阵营再加码，武鸣、横县百亩优质地块即将举锤
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文/易居企业集团·克而瑞分析师 黄锦良、周文彬
克而瑞广西南宁土拍预告
南宁土拍开闸放地超千亩！8月末、9月初，将迎来一波“拍地”热潮。此前，我们已分析五象兴宁东仙葫3幅地块背后藏着大瓜（详见本公众号今日推文头条）。本篇我们重点来看，8月南宁市西乡塘区出让的2幅旧改项目用地、横县大竹新区2幅商住地块，以及位于武鸣区广西医科大学武鸣校区旁约123亩优质地块。
8月7日，南宁市自然资源局网站挂出近期预出让地块的公告，兴宁东1幅101亩综合地块将再度出让（今年1月出让但流拍），临近快环和地铁站（5号线在建中）。五象南1幅168.68亩综合地块新“上架”，将于9月9日现场挂牌出让，总体量达31.5万方，除了住宅、商业外，还将配建电影院和大型集中商超、1所12班幼儿园，起始总价8.841亿元，未设置“限地价”，报价不低于底价、价高者得。
01
西乡塘两幅旧改商住地，或近地铁口或临江
我们再来看西乡塘区两幅旧改商住用地，分别将于8月26日、27日挂牌出让，均须相应旧改项目土地熟化人竞买资质方可报名竞买。
西乡塘区北湖北35亩旧改商住地块
地块编号：GC2020-071；
地块位置：西乡塘区安园东路以北（大唐世茂天悦一期南面）；
地块用途：住宅、商业；
地块面积：占地35.347亩，计容总建面约7.07万㎡； 容积率：＞2.0且≤3.0（其中住宅≤2.85）； 出让时间：2020年8月26日；地块起始单价：615万元/亩； 地块起始楼板价：3075元/㎡； 地价起始总价：约2.17亿元。
其他建设要求重点： 商业占比计容建面为5%-9.8%，其余为居住；建筑密度≥20%且≤30%，绿地率≥25%，总体高度≤60米，两侧集中绿地的限高需满足《南宁市城市规划管理技术规定》。医疗卫生服务站1处（建面≥150㎡）、社区居家养老服务用房、居民健身设施等。
竞买人资质：竞买人须具备2016年5月30日南宁市公开征集旧城区改建项目土地熟化人公告项目中同一批次任意一个项目的土地熟化人资格，并由市住建局出具土地熟化人证明文件，方可报名参加竞买。
竞价方式：网络挂牌出让，报价不低于底价、价高者得。
网络挂牌页面查询地址 https://www.nnggzy.org.cn:3081/GTJY_NN/
GC2020-071地块卫星图
分析师点评：地块为旧改项目用地，竞拍结果悬念不大，邻近大唐世茂天悦一期，或将建设其新组团。地块处于安吉板块和北湖明秀板块交界处，距离主干道安吉大道以及地铁2号线安吉客运站、3号线北湖北路站直线距离都在1公里左右，出行相对便捷；不过周边多为厂房，城市界面还有待改善。
西乡塘区雅际片区20.6亩旧改商住地块
地块编号：GC2020-073；
地块位置：西乡塘区人民西路以南、北际南路以西、江北大道以北（宋都·江韵朝阳项目附近）；
地块用途：住宅、商业；
地块面积：占地20.58亩，计容总建面约7.05万㎡（2宗地组成）； 容积率：地块一>2.5且≤3.5；地块二>1.8且≤2.2； 出让时间：2020年8月27日；地块起始单价：地块一1161万元/亩；地块二1132万元/亩；平均1141万元/亩；地块起始楼板价：地块一3483元/㎡；地块二3265元/㎡；平均3333元/㎡；
地价起始总价：地块一约0.766亿元；地块二约1.58亿元；合计约2.35亿元。
其他建设要求重点： 地块一：商业占比计容建面14%-15%，其余为住宅；建筑密度＞20%且≤41%，绿地率≥25%，建筑高度≤100米；
地块二：商业占比计容建面7%-8%，其余为住宅；建筑密度＞20%且≤32%，绿地率≥35%，建筑高度≤100米。两地块内综合设置社区居家养老服务用房、居民健身设施等。
竞买人资质：竞得人竞得土地后35个月内，须在雅际片区一期旧城区改建项目范围内提供商铺用于安置被征收人，商铺的位置由西乡塘区政府根据与被征收人的约定优先选定，商铺数量如下：商铺建筑面积≥858平方米。商铺按以下单价结算：一层商铺建筑面积按28636元/平方米计；二层商铺建筑面积按11299元/平方米计。商品房结算事宜由西乡塘区政府与竞得人另行协商确定。竞得人须按照与西乡塘区政府签订的《雅际片区一期旧城区改建项目二期西侧地块和三期地块土地回建安置房建设履约协议》开发建设，由西乡塘区政府负责监管。
竞价方式：现场挂牌出让，两宗地作为一个整体一个标的出让，报价不低于底价、价高者得。
GC2020-073地块卫星图
分析师点评：地块处于西乡塘老城区，周边分布有多个已交付的住宅小区，生活氛围成熟；地块紧邻宋都·江韵朝阳，再加上为旧改地，且相关信息显示土地熟化人相同，或作为宋都·江韵朝阳新地块进行开发建设。两宗地块相邻支路路网通达性尚可；地块二南临江北大道，较高楼层住户的南面景观视野较佳，部分户型可观一线270°江景。
随着2019年10月印发《南宁市加快推进旧城区改造工作实施办法》，目前西乡塘区多个旧改项目陆续开始前期研究或征集前期合作人等；规划建设水街片区旧改、南宁火车站片区城市更新项目、苏宁广场项目等，西乡塘旧改阵营逐步加码。
02
武鸣、横县百亩地块"上架"，市域空间提速发展
近期（8.14-9.2）南宁市武鸣、重点县份住宅用地共计5幅，分布在南宁教育园东片区、东盟经开区（里建）、横县大竹新区等，出让面积合计375.593亩，体量合计72.83万㎡，起始总价约9.38亿元。
位于南宁市域空间发展“一主三副”格局中的武鸣、横县（下辖六景镇），城镇化建设发展进入新赛道，大基建、各类市政配套、公共配套正如火如荼开展，居住环境和生活品质也不在提升中。
（点击图片可放大查看）
其中，横县大竹新区2幅商住地块，均临近主干道大竹大道，出行便捷，备受关注。目前所在片区已建路网可快捷到达横州镇镇中心区，可就近享受医疗、教育、商业、休闲等配套资源。片区已有横县民族中学新校区（2019年已投入使用）、大竹小学（在建中，预计2020年9月秋季开学投入使用）、大竹幼儿园（规划建设）一站式教育资源配套。
在建中的横县大竹小学（来源：公众号“横县发布”，2020年7月拍摄）
地块编号TG2020-16号，约12.7亩，最大计容体量约3.57万方，起始总价5479.49万元（折合楼板价1535元/㎡）；地块编号TG2020-17号，约125亩（2宗地组成），最大计容体量约35.06万方，起始总价50092万元（折合楼板价1429元/㎡）。
这两幅新挂出地块的起始楼板价，比去年12月本土房企贵源竞得同片区16亩商住地块（在建的贵源雅郡）的成交楼板价1130元/㎡，高出了299、405元每平方米。同时，占地125亩的规模，在近5年横县土拍住宅用地中，都是比较少有的，对于开发商资金实力和运营能力有较大考验。
横县TG2020-16号地块、TG2020-17号地块位置示意图
8月土拍聚焦南宁北！广西医科大学武鸣校区东面的122.7亩商住地块（编号2020-13-1），周边规划配套较为丰富，且所在片区有“高铁北站+市郊铁路武鸣线+高速公路”强枢纽覆盖，路网发达、出行便利，地块起始总价2.4亿元（折合楼板价价978元/㎡），将于8月14日下午现场挂牌出让，报名截止时间为8月12日下午17时（详见下面的报名方式）。
此外，近期南宁市区出让商办地块，将于9月2日网络挂牌出让兴宁东15亩商务金融兼商业用地，位于天德路以北、金仑路以东，地块起始总价约3711万元（折合楼板价价2400元/㎡），用于建设 4S店，竞得人引入的汽车类型为乘用车类型。未来，片区住户可实现就近购车、保养汽车等服务。
GC2020-076地块位置示意图
8月7日，南宁市自然资源局网站最新发布《南宁市2020年国有建设用地使用权公开出让信息预告》，将拟于近期公开出让兴宁区1幅百亩综合地块，地块位于兴宁区厢竹路以南，建兴路以东（邕宾立交西北面），两宗地组成，出让面积合计约101.28亩，根据所给的土地用途及规划指标，按最大容积率3.5测算计容建面约23.63万方，其中商务、商业用地占比较大，建筑限高100米内；而住宅用地容积率上限仅1.05，限高80米内，适合建设较宽楼间距的高层住宅。地块的详细出让面积及规划指标以最终的出让公告为准，暂未公示竞价方式和起始地价等信息。对地块有意者可按公告联系方式进行咨询。
地块编号GC2020-079，位于南宁综保区华兴路东侧、华威路南侧、金良路北侧及金海路北侧，3宗地组成，占地合计168.68亩，最大计容建面合计约31.5万方。其中2宗商住宗地的容积率＞1.5且≤2.5，建筑限高80米；另1宗商业、娱乐、商务金融宗地的容积率＞2.0且≤3.5，建筑限高120米。3宗地块起始价分别为500万元/亩（楼板价3000元/㎡）、500万元/亩（楼板价3000元/㎡）、580万元/亩（楼板价2486元/㎡），起始总合计约8.841亿元，3宗地作为一个标的整体出让，未设置“限地价”，报价不低于底价、价高者得。地块竞买须单独申请，不接受联合申请
配建1所12班幼儿园，1个至少3000㎡电影院和8000㎡的集中式购物超市（其中包含经营面积不少于3000㎡的进口商品直销中心。超市不包括家具建材市场、批发市场等），以及有不少于35000㎡的商务金融用途房屋产权面积（自持时间不少于20年，自签订出让合同之日起算），自持期间不得分割转让及分割抵押。
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文章来源：CRIC广西；地块信息来源南宁市公共资源交易中心；相关数据信息版权归克而瑞所有，未经许可，任何平台或个人不得用作商业用途；对于侵权者，克而瑞将保留追究其法律责任的权利。
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