宣称元旦起收回所有优惠，现在该不该赶上五象湖东某盘这趟车？

Original CRIC广西南宁微楼市 2022-05-16

文/易居企业集团·克而瑞分析师周文彬

高热的五象湖，拒绝了太多人。

正因如此，不少购房者将置业目光转向了五象湖周边置业门槛稍低的片区。五象湖东，便是其中之一。

其实，五象湖东片区的门槛和地价也在持续攀升。以片区内的体育中心板块为例，其商品住宅均价已排在良庆区板块TOP5，地价仅次于五象湖，未来大概率也会成为“拒绝大多人数人”的板块。

那么，在目前的五象湖东片区，还有性价比较高的项目可以“抄底上车”吗？

答案是肯定的。但留给你的时间，只剩5天左右了。

01良庆区住宅均价TOP5板块，地价直追五象湖

五象湖，无疑是当下五象新区乃至整个南宁的高热板块。这里既是南宁“万元地”分布最多的板块之一，也是单价2万+项目较为集中的板块。

（克而瑞制表，仅供参考）但从另一个角度看，这里的上车门槛也较高（克而瑞数据显示，截至12月20日，五象湖板块商品住宅成交均价已达17833元/㎡，在五象仅次于总部基地板块），且土地资源稀缺，已进入发展的中后期，发展空间有限，价值外溢到周边板块。

（克而瑞制图）从南宁“整体向东、重点向南”的发展战略以及目前楼市的发展行情来看，处于五象湖板块东面的五象湖东片区，将是五象湖发展外溢的受益区域之一。纵观五象湖东，体育中心板块是其中的高热板块。不论是房价，还是地价，都在五象新区的核心区域良庆区排行中名列前茅。换句话说，这里房价高企的同时，未来还有较高的上行预期。楼市方面，克而瑞数据显示，截至12月22日，今年体育中心板块商品住宅成交均价已达12145元/㎡，是良庆区商品住宅成交均价TOP5板块。

数据来源：CRIC 土地市场方面，截至12月23日，今年体育中心板块共拍出4幅住宅用地（纯住宅+商住+综合用地）。其中，保利、蓝光拿下地块成交楼面价均超过8500元/㎡，阳光城和大唐拿下地块须配建安置房，测算实际成交楼面价预计都超过了7000元/㎡（仅供参考），这些项目未来上市预计售价都在1.7万-1.8万元/㎡以上（仅供参考）。

蓝光、阳光城、大唐、保利五象湖东体育中心板块拿地信息一览（克而瑞制图，仅供参考）对比板块目前12145元/㎡的商品住宅成交均价，这意味着体育中心板块未来上市的项目都对房价带来了较高的上行预期。而从整体的土地市场数据来看，截至12月23日，今年体育中心板块住宅用地平均成交楼面价为6080元/㎡，在良庆区仅次于五象湖板块。

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与此同时，今年（截至12月23日）体育中心板块住宅用地供求建面均为90.6万㎡，在良庆区仅次于五象南板块。

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简言之，体育中心板块未来将是有价有量的板块，发展潜力不言而喻。

想上车五象湖东？你可以相信市场的选择

看到这里，有人或许会问：“既然五象湖东片区，尤其是体育中心南板块热度和潜力都可期，那么板块内哪些项目值得‘上车’？” 在分析师看来，买房其实还是因人而异。如果非要说一个置业建议，分析师认为上车热销楼盘，相信市场的选择，一般不会错。那么，市场热度直追五象湖、且潜力巨大的五象湖东体育中心板块谁最热？我们用数据说话。克而瑞数据显示，截至12月22日，光明城市以10.30亿元和9.42万㎡，稳坐体育中心板块商品房项目销售金额和面积“头把交椅”，与排在次席的项目拉开了明显的差距。

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如果你对光明城市还不太了解，我们不妨对项目进行测评一番。据了解，光明城市占地约700亩，内部配套有3个社区幼儿园、光明·河畔1883商业街区，包含吃喝玩乐购等多元业态，同时还规划有小剧场、光明图书馆、云栖空中咖啡馆、瑜伽馆、无边泳池及爵士酒吧等文化休闲场所。 项目目前在售的四期组团产品包含93-146㎡户型，整体规划依然延续高端项目普遍采用的经典板楼设计，再加上楼栋采用点式围合布局，通风采光及舒适度更好，内部让出空间还可打造一个优质的社区园林。

光明城市四期隐栖苑鸟瞰效果图往更深层次看，分析师认为项目之所以畅销，分析师认为与其在学铁湖商等方面展现出的高性价比密不可分。学校资源方面，根据2019年南宁市中小学学区地段划分，光明城市已交付的组团划入那黄小学和五象湖初级中学；同时，项目内部也配套有3个社区幼儿园，周边还有南宁二十六中五象新区、良庆区初级中学、庆林路小学等学校，整体教育资源优质且丰富。

光明城市四期隐栖苑实景航拍
（仅供参考，来源：克而瑞&财讯网络/桂土科技）地铁出行方面，项目周边1.5公里范围内分布有地铁3号线五象湖站和庆歌路站，以及4号线良庆大桥南站，两条线路目前均已开通运营，项目业主可享双地铁出行，便捷去往五象的总部基地、龙岗、五象南等板块，以及其他区域的经开区、朝阳、安吉等板块。

（克而瑞制图，根据百度地图描绘，仅供参考）湖景资源方面，项目五象湖公园二期（桂象湖）和良庆河市政公园（规划），和五象湖腹地一众2万+“天王”项目一样，均可享受优质公园湖景。

光明城市四期隐栖苑实景航拍（仅供参考，来源：克而瑞&财讯网络/桂土科技）商业配套方面，项目自身配置光明·河畔1883商业街区，周边2公里范围内分布有与五象湖板块共享的五象万象汇（在建）和宝能环球汇（在建）两大商业体，未来同样可以享优质行业配套。经过这一番测评，其实不难发现：光明城市其实在学铁湖商方面的配套能级并不输五象湖腹地的项目。五象南引以为傲的优质学铁湖商，光明城市其实也能共享。不仅如此，光明城市目前在售的四期带装修住宅价格在1.21万元/㎡左右，部分特惠房源价格仅在1.15万-1.2万元/㎡之间。相比于五象湖腹地一众单价2万+项目，以及体育中心板块未来上市项目1.7万-1.8万元/㎡以上的预期价格，光明城市可以说是展现出很高的性价比。

03元旦起收回优惠，晚一周入手得增加预算了

对于1.21万元/㎡左右“上车”学铁湖商方面的配套能级不输五象湖的光明城市，在市场整体还处于横盘的态势下，或许有人仍持观望态度。但这一次情况不一样，因为留给你“上车”的时间和机会，已经不多了。据了解，光明城市将于2021年1月1日起收回目前所有的购房优惠，这意味着从元旦起，购房者上车光明城市的门槛将有所增加。
有人会说，这是开发商炒作的噱头。但在分析师看来，光明城市从元旦起收回所有购房优惠，确实很有可能。原因涉及多方面。 首先，在市场层面，项目所处的五象湖东体育中心板块未来有很高的房价上行预期，这也给项目此举带来了底气。 其次，对标临近的五象湖，项目的配套能级与之不相上下，但价格却有一定的差距，存在补涨的空间。收回购房优惠，其实就是变向地提升价格。 再者，元旦之后已经过了开发商年末冲刺的节点，很多项目收回优惠或价格上调在往年并不少见。
除光明城市外，市场上目前也有不少项目宣传元旦前收回优惠，有的甚至已对外宣传元旦起涨价。历史，有可能再次重演。 另外，项目大概率将是体育中心板块今年的成交“一哥”，在量上已有“成绩”，想要通过收回购房优惠实现在“价”上的突破，也是合情合理的事情。若收回所有购房优惠后，项目还能保持较好的走量，也有利于房企回笼资金，缓解“三道红线”带来的融资压力，进一步提升发展。于房企和项目而言，可谓是一举多得。据分析师实地探访，不少早已收到风声的意向客户，近期都前往项目售楼部抓紧入手自己钟意的房源。

光明城市售楼部人气火爆目前，元旦倒计时还有5天左右，晚了5天“上车”光明城市，就意味着购房成本会有一定幅度的增加。
分析师认为，若项目符合你的需求，抢在元旦前入手确实是不可多得的“抄底”好时机。想要相对较低门槛入手五象湖东体育中心板块销售“领头羊”，请抓紧时间。