重磅！大数据告诉你一季度南宁土拍真相

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文/易居企业集团·克而瑞分析师 黄锦良

克而瑞广西土拍深度解读

回想下，刚刚过去的1季度南宁土拍，哪些地块给你留下深刻印象？欢迎文末写留言，互动交流分享你的观点或想法。

2021年1季度，南宁市区整体供地节奏放缓，五象成交占比超5成；成交楼板价逐年升温，溢价率逐年下降；有6幅测算实际楼板价在“8000+”，有5幅旧改项目用地或产业配套用地底价成交……

下面，分析师带来深度解读，干货满满，建议先转发/收藏，再阅读（文末附成交海报汇总）。

【一】看总量近三年同期历史新低
地价结构性提升，溢价率降至26%
对比2020年以及2019年同期，今年1季度南宁市区经营性用地市场（未包含武鸣区，不含县份）明显缩量，供应/成交幅数、占地面积、计容建面均有不同下滑。供应9幅、供应占地1098亩、供应计容建面约179万m²；成交13幅、成交占地1537亩，成交计容建面约277万m²。
受数幅高价地成交影响，今年1季度南宁市区成交楼板价4334元/m²，较前两年同期，分别增长了36.2%、19.9%，主要受部分成交的高价地结构性拉高。

而5幅旧改项目用地或产业配套用地地块底价成交、无溢价，使得1季度整体溢价率呈现下滑趋势，较前两年同期，分别下降了20%、8%。 近三年1季度南宁市区经营性用地情况

成交总金额上，今年1季度南宁市区成交经营性用地总金额破百亿大关，“吸金”120.01亿元，相比2020年同期上涨了21%，但相比2019年同期下降了20.7%。

【二】看区域五象撑起“半边天”
西乡塘、兴宁成交“挂0”
按地块所在区域划分，今年1季度南宁市区经营性用地成交大户集中在五象新区，其中良庆区成交7幅、802.68亩、计容建面154.89万m²，占比整体幅数53.8%，占比整体成交面积52.2%、计容建面占比整体55.9%。

邕宁区、青秀区、江南区紧随其后。西乡塘区、兴宁区并未有经营性用地在今年1季度成交。 2021年1季度南宁市区成交经营性用地各城区占比情况
受到建设中国（广西）自贸试验区南宁片区、中国-东盟金融城、中国—东盟信息港南宁核心基地等多重利好覆盖的五象新区，正加快推进落实强首府战略，迈入高质量建设发展快车道。

近年来，不少房企战略进驻广西、深耕布局南宁，瞄准了五象新区这片热土。 南宁五象新区实景航拍图（技术支持：财讯网络/桂土科技）

【三】典型地块/房企五象接连拍出高价地

今年1季度南宁土拍中，溢价率在40%以上的地块有4幅，五象南地块占了2幅；实际楼板价在8000+的有6幅（其中1幅是位于空港新区明阳片区，容积率上限仅0.3的加油站用地，成交楼板价达12000元/m²，溢价率49.1%）。
五象新区拍出数幅高价地，成房企进驻或重仓热门区域。据不完全统计，今年1季度成交的五象住宅宗地的参拍企业在5家或以上，竞争较为激烈。不完全统计，花样年、中交、华宇等“新面孔”现身1季度南宁土拍，重点参与五象场次。
这些高价地主要集中在五象南板块、五象三中板块、龙岗板块等，所在区位优势、丰富配套、临近地铁、交通便捷等优势，万科、建发、金科、绿地、招商蛇口纷纷抢滩，各有斩获。有的房企表示或引入自家高端系产品，区域板块项目竞争格局或愈加激烈。

2021年1季度南宁五象新区成交用地一览表
（测算实际楼板价，仅供参考）

在五象新区深耕多年的万科、金科、绿地，继续加大五象布局力度，所拿项目体量较大，保障了区域深耕的高土储货值；并且，新项目与同区域板块的自身品牌项目，将形成连片开发、联动效应。
深耕广西8年的招商蛇口，重金拿地、首次进军五象，落子龙岗商务E街区。而其成交楼板价破“8”，高过五象东数个临江项目的地价，这对于招商五象新项目的产品和定价有着较大的考验。而招商五象新项目临近五象火车站（规划建设），规划建设的小学和邻里中心，周边教育、医疗和商业等生活配套丰富，或为其产品溢价有一定加分。
入桂3年有余的建发房产，已布局南宁、柳州10个项目，其中9盘位于南宁。今年，建发房产或继续重仓五象新区布局，对于优质地块“必争”势头强劲。从2019年的五象湖板块到2020年的龙岗板块（五象东），再到2021年1季度的五象南板块，它都精准踩在板块提速发展的市场周期之上。
此外，时隔近5年，融创再度回归五象市场，继广西首个项目南宁九棠府后，布局五象新区第2子。并且接连拓土青秀区、江南区项目，实现1季度拿地“帽子戏法”。
福信集团（大唐地产的母公司）旗下的博盟体育，以5.72亿底价摘牌广西体育中心旁约94亩文体综合用地，项目案名“五象博盟中心”，计划投资19亿元，建设周期为三年，预计2024年建成。
万有文旅以0.59亿摘牌南宁国际旅游度假区配套用地约94亩，或将建设配套主题景区、商业、酒店等。作为自治区重点打造的文旅项目之一，南宁国际旅游度假区自2020年开工以来，备受关注。该大型文旅项目整体规划涉及用地约3.3万亩，计划三年内完成首期启动区建设（包括山海奇幻、狂野世界、海洋王国、熊猫乐园、科幻乐园五大主题旅游园区等），五年内完成首期项目建设，十年完成项目整体建设。
 四大“地主”表现惹眼
这里，根据今年1季度南宁土拍表现，分析师盘点了4家表现惹眼的房企代表（仅仅供参考，不喜勿喷）。
“快枪手”融创今年1季度南宁市区拿地数量和拿地金额较多的房企是融创。（→点此回顾此前土拍）

融创在1月、2月相继竞得“五象东风路66亩+青秀二塘80亩+经开区高岭路82亩”共3幅地块，拿地金额合计达23.92亿元。对于今年1季度融创新拿的五象新项目、青秀项目九熙府四期、经开区新项目，带来的产品有何创新或惊喜，还是值得期待的。

融创五象东风路新项目地块实景图，点击识别VR全景看地
（来源：克而瑞，技术支持：桂土科技/财讯网络）
“珠宝岛主”霖峰今年1季度拿地面积和计容建面较多的房企是霖峰（→点此回顾此前土拍）。3月31日，霖峰以12.4亿元斩获青秀牛湾文旅岛一期综合地块约359亩，计容建面达44.04万方，建设以低密居住区、文化艺术中心、青少年活动基地、养生康体中心、滨水风情商业街区等为一体的文化旅游综合体，配建2所幼儿园、1所小学、1所中学。
值得关注的，土地出让公告明确要求，产业配套和学校配套必须先于住宅区开发，并且根据相关建设完成节点，来审批新建商品房的预售或现售。
霖峰青秀牛湾文旅岛项目地块实景图，点击识别VR全景看地
（来源：克而瑞，技术支持：桂土科技/财讯网络）

据了解，霖峰自身在广东以及部分城市，有着强大的珠宝产业、文旅产业支撑，具有一定的资金实力，并且积极参与旧改项目开发。此前，霖峰在凤岭北、南宁东站开发有大型居住区霖峰壹号，一、二组团和一期商业街区已交付，三组团超高层住宅在售。

对于牛湾文旅岛项目的开发（整体规划约2200亩，未来还或将继续拿地，“一岛之主”），有媒体报道称，项目负责人透露将被打造“国际珠宝产业链”，将金融、文化旅游、体育等丰富产业集群和岛居生活区相结合。

这里，做过小调查～你愿意做首批牛湾文旅岛的岛民吗？预测这里首期住宅多少？（欢迎文末写留言或私信发消息本公众号）
“我还是大哥”万科今年1季度单幅地块成交总价较高的是——万科斩获坛泽路约150亩商住地块（3宗地组成）。（→点此回顾此前土拍）
万科深耕广西9年16盘，南宁市场占15子，并且五象项目占据大部分份额；此前，万科在五象已开发了万科大厦、万科魅力之城、万科金域蓝湾、万科公园里、万科金域滨江、万科金域中央/万科紫台、万科星都荟、万科金域国际等项目。
万科坛泽路项目地块实景图，点击识别VR全景看地
（来源：克而瑞，技术支持：桂土科技/财讯网络）
这是万科自2012年12月首进南宁的万科城项目地块，以及2016年连拿五象多宗地的万科金域中央地块（含万科紫台项目地块），单次拿地金额超20亿元的。

如算上配建学校和其他公建的，该万科坛泽新项目实际拿地成本或更高，测算实际楼板价约10000元/m²左右。据悉，万科坛泽路项目或引入万科高端系，会是万科在广西第二个瑧系项目，还是首个翡翠系项目，还是其他产品系，我们拭目以待。
“爷回青”荣和这两年南宁旧改动作新闻频现各大媒体头条，江南区（经开区）、西乡塘区（高新区）更是被高频提及。今年1季度，南宁市仅1幅江南区旧改项目用地成交（2宗地组成，约161亩），荣和以约10.2亿元摘牌。
据悉，这幅地块为五一西路片区乐富坡“城中村”综合改造项目一期用地，从旧改项目前期到如今顺利拿地，已耗费了约8年的时间。拿地后，即可官宣项目案名——荣和·伍壹大道。（→点此回顾此前土拍）
荣和五一路项目地块实景图，点击识别VR全景看地
（来源：克而瑞，技术支持：桂土科技/财讯网络）
从江南五一路新项目名字，我们可以推测，荣和欲将凤岭北的“公园系”中高端产品，复制到江南五一路项目。这也是继续荣和1995年开发南宁首个项目位于白沙大道的荣和新城（约310亩），2016年/2018年相继在沙井拿地并开发的荣和公园里（约293亩）后，布局江南又一个百亩大盘。
你可否记得七八年前，江南五一西路销售的新建房项目有哪些，当时的价格是多少？对于荣和·伍壹大道项目或所在片区的发展，你有什么想说的……欢迎文末写留言评论区，互动分享交流。
【五】展望和预判4月仅1幅住宅用地出让年中和年末仍是拍地高峰
整体看，今年1季度南宁土地市场未现“小阳春”；对于接下来3个季度，我们仍充满期待。
近日公布的《南宁市本级2021年度国有建设用地供应计划》中，计划供应普通商品住宅用地5500亩，相比去年计划增加了约500亩。

其中，五象新区1700亩，占比整体30.9%；青秀、江南、兴宁计划出让住宅用地均是超700亩，占比在12.7%～13.8%；西乡塘区270亩，占比不足5%。

供应计划里还提及，另外预留8000亩土地用于保障各类计划外的重大建设项目的用地需求，及时推进各项目的供地。(→点此了解更多)

此外，还存在区土储的土地供应，以及前一年或此前拟1季度计划出让地块，因故未能按计划供应的储备地块，或顺延接下来的供应。整体而言，大部分区域住宅用地供应还是比较充足。

截至4月6日统计，2021年4月南宁市区仅有1幅住宅用地网络挂牌出让，位于邕宁区南宁学院旁、八尺江畔，该地块曾于今年1月末因无人报名而流拍，此次“回炉”能否找到“金主”，我们拭目以待。

此外，位于青秀区南宁东站北的1幅约182亩物流仓储兼容商办综合用地，或建设南宁农产品物流中心二期，将于4月21日网拍，成交结果或悬念不大。

位于邕宁区新邕路北侧1幅约5.9亩加油加气站用地现场挂牌出让，这个加油站的建设，将为其周边的新城悦隽风华、万达茂、恒大悦龙台、蓝光雍锦澜湾、龙光玖珑湾、东鼎雍和府等新建小区业主，方便就近给汽车加油加汽。


按往年供应/成交情况，每年6、7月，以及11、12月是南宁市区土拍旺季，建议房企可以根据实际供地情况，重点排期、精准研究，集中火力去竞拍更多优质地块。
好了，本文也接近尾声，感谢认真阅读的每一位读者。
【附：2021年1季度南宁市区成交地块海报】注：以下海报没有包含明阳工业园成交的加油站地块（编号GC2020-138）。
▼2021年1月7日，绿地16.35亿斩获五象南约186亩商住地块（→点击回顾此前土拍）。
▼2021年1月15日，博盟体育5.72亿摘牌广西体育中心旁约94亩综合地块（→点击回顾此前土拍）。

▼2021年1月21日，万有文旅0.59亿摘牌南宁国际旅游度假区约94亩综合地块（→点击回顾此前土拍）。
▼2021年1月29日，融创、万科抢滩五象,中稷康元摘青秀旧改地（→点击回顾此前土拍）。



▼2021年2月25日，激战329轮超8个半小时，融创10.25亿再拓南宁经开区（→点击回顾此前土拍）。

▼2021年3月18日，金科19亿夺得五象南184亩商住地块，实际楼板价或超8K（→点击回顾此前土拍）。

▼2021年3月31日，一天拍地595亩，吸金超34亿，五象南地价破“9”！荣和、霖峰、建发、招商蛇口各有斩获（→点击回顾此前土拍）。






【本文互动话题】以上那幅地块所建的项目你比较关注
谈谈近期你关注的置业话题欢迎文末留言，告诉小克

文章来源：CRIC广西；地块信息来源广西南宁市自然资源局。相关数据信息版权归克而瑞所有，未经许可，任何平台或个人不得用作商业用途；对于侵权者，克而瑞将保留追究其法律责任的权利。公众号“ 广西地产大数据 “ 微信号（gxdcdsj）”编辑，转载请注明出处。

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