7月南宁榜|门槛&集中度双双下滑，但也有房企/项目逆势表现抢眼

Original CRIC广西南宁微楼市 2022-07-02

文/易居企业集团·克而瑞分析师

冷冷冷......7月的南宁楼市就像冷雨夜，土地和商品住宅市场的成交均不及去年同期。

房企方面，权益金额榜前10强房企合计成交金额44.70亿元，较去年同期下降35%，且各梯队入围门槛、集中度均明显下滑；单盘方面，前10强楼盘合计成交金额24.3亿元，较去年同期下降38%，且同样是各梯队入围门槛、集中度均明显下滑。

和数据表现相反的是，南宁各大楼盘优惠促销力度打的火热。这也侧面反应了楼市的寒意，毕竟房子如果好卖，楼盘一般也不会给购房者让利太多。

7月南宁楼市具体表现如何？

透过今日克而瑞正式发布的《2021年7月南宁商品房项目销售TOP10》、《2021年7月南宁房企全口径销售TOP10》、《2021年7月南宁房企权益销售TOP10》榜单，我们深度剖析7月南宁的楼市行情。↓↓↓

01市场扫描

冷、热两极化优惠促销很热闹，成交却不及去年同期 7月，南宁楼市下半场开局。一边是数据表现显冷清，一边是楼盘“促销战”打的火热。土地市场方面，7月南宁住宅及商住用地成交量价齐跌，成交地块均为底价摘牌，并未出现房企争抢的火热局面。克而瑞数据显示，7月南宁住宅及商住用地成交建面21.97万㎡，环比下降86%，同比下降73%；成交幅数仅2幅，环比下降67%，同比下降67%；平均楼板价4060元/㎡，环比下降29%，同比下降27%。其中，7月成交地块中西乡塘安吉板块的GC2021-041地块由冠利地产拿下，而这也是是继冠利幸福苑项目后，冠利地产时隔四年再拓土安吉片区。江南经开区板块良凤湖旁的82.6亩商住地块则由GC2021-043则由美的底价摘牌。

商品住宅市场方面，供求量均未及去年同期水平，且双双大幅回落，其中成交已连续2个月成交不足50万㎡，成交均价保持1.3万+的高位水平线，市场冷意越发明显。克而瑞数据显示，7月南宁商品住宅新增供54.41万㎡，环比下降45%，同比下降40%；成交18.06万㎡，环比持平，同比下降43%；成交均价13576元/㎡，环比微降1%，同比上涨11%。

市场越艰难，楼盘促销力度越猛。 楼市促销方面，7月南宁各大房企继半年度冲刺结束后，迅速调整销售节奏，进入新一轮的楼盘促销大战。据克而瑞不完全统计，7月南宁有超63盘推出各种促销政策，楼盘营销大战如火如荼，不少楼盘优惠力度之大，颇有打价格战之势。各房企的促销手段花样多：折扣优惠、买房送车位和物业费、限时一口价、特惠房源、首付分期等，同时分销阵营全面开启，全民营销铺天盖地。

进入下半年开局，南宁楼市的价格战似乎进一步蔓延到了相对核心的区域和板块，愈演愈烈。譬如：近期凤岭南大盘保利领秀前城，便通过11688元/㎡起的银行团购走了一波量；又如五象湖的路桥壮美山湖，放出单价限时直降3000元/㎡的优惠…… 不过整体来看，非核心的外围区域优惠力度仍大于核心区域。在优惠力度上，区域间、板块间的分化仍较为明显。

02房企榜
门槛&集中度明显下滑金科逆势“霸榜”

从7月南宁房企榜“成绩单”来看，尽管优惠促销持续，房企想要以价换量，但整体的销售承压并没有好转，突出表现为以下两点：
（注：如无特殊说明，以下分析默认基于2021年7月南宁房企权益销售金额TOP10数据）

1.TOP10各梯队入围门槛明显下滑。 具体来看，TOP3、TOP5和TOP10的入围门槛分别为5.14亿元、4.39亿元和2.87亿元，与2020年7月相比，分别下降46%、37%和9%。

进一步对比近3年南宁房企TOP10各梯队入围门槛，TOP3和TOP5的门槛值均创下近3年新低。

2.TOP10成交总额&各梯队市场集中度明显下滑。 成交总额方面，今年7月南宁房企TOP10成交金额约44.70亿元，较2020年7月下降35%；若与疫前的2019年7月同期相比，降幅更是达44%，下滑接近五成。 市场集中度方面，与2020年7月对比，TOP10各梯队市场占有率都收窄了将近10个百分点的幅度。
其中，TOP3市场占有率约44%，较2020年7月收窄7个百分点；TOP5市场占有率则约27%，较2020年7月收窄9个百分点；TOP10市场占有率约18%，较2020年7月收窄7个百分点。

纵向比较近3年的南宁房企TOP10的市场占有率，今年7月各梯队市场集中度整体较疫前的2019年7月有15-20个百分点的收缩，集中度明显下滑。

尽管整体的市场环境及TOP10房企的表现不尽如人意，但从单个房企的表现来看，部分上榜房企在逆势之下还是交出了不错的“成绩单”，突出表现为以下几点： 1.TOP10有6家房企业绩同比上涨，本土房企（含国企）占3席

具体来看，今年以来势头强劲的威宁业绩涨幅领跑，凭借着威宁青运村三期较为突出的销售表现，其在今年7月业绩同比涨幅高达2841%，并在权益销售销售面积以及全口径销售面积榜都跻身TOP3。 广西威壮地产则是鲜少入围的“新面孔”，其凭借金投中心的热销，跻身权益销售金额TOP3，业绩同比涨幅达733%。 另一家业绩实现同比上涨的是本土老牌房企荣和，在新盘荣和伍壹大道入市销售的助力下，其在7月的业绩同比涨幅也达39%，并在全口径&权益销售金额、销售面积榜都跻身TOP3行列。除了本土房企（含国企），部分外来品牌房企也在7月实现了业绩正增长，且涨幅都超过了100%。
其中，近两年通过合作开发和合作产业勾地广泛布局的金科，业绩同比涨幅约339%；绿地则是凭借绿地朗峯畅销，实现了业绩同比增长337%，紧随其后；重仓五象尤其是五象大湖区的阳光城，也保持了今年以来的强劲势头，7月业绩同比上涨116%。

2.金科“霸榜”，全口径&权益销售金额、销售面积榜“领头羊”都是TA 上文提及的金科，不仅在7月实现了业绩同比的高增长，还在排位上实现了“霸榜”：领跑全口径&权益销售金额、销售面积四大榜。其业绩贡献主要来自金科博翠府的中国东盟金属材料产业园人才公寓集中签约以及热点项目金科城持续亮眼的业绩表现。两个项目全物业类型销售金额在全口径销售金额的合计占比达约85%。

另外，龙光、万科、保利、大都、大唐等“老面孔”以及鲜少入围的“新面孔”旭辉都榜上有名。以权益榜来看，凭借着龙光·玖誉城、龙光天瀛、龙光君御华府·翰林、锦麟玖玺等项目的业绩贡献，在邕城广泛布局的龙光以5.07亿元、3.99万㎡分列权益金额榜第4、权益面积榜6。主攻改需市场的万科，则以3.49亿元跻身权益金额榜第8。“一盘独大”的典型代表保利和大都，也分别凭借着保利领秀前城和建工城的热销，持续入围。其中，保利以2.87亿元跻身权益金额榜TOP10；大都则以5.22万㎡位居权益面积榜第4。 “新面孔”旭辉，凭借着旭辉五象臻悦、悦桂·旭辉|福弈和庭等项目的业绩贡献，以2.37万㎡位居权益面积榜第9。全口径榜方面，同样广泛通过合作开发深耕南宁市场的大唐，凭借着阳光城大唐·檀悦、大唐世茂天悦、五象澜庭府、云玺台、湖光学府等合作项目的业绩贡献，以3.15亿元和2.88万㎡，分列全口径金额榜第10、全口径面积榜第9。

03单盘榜
门槛&集中度创近3年新低
良庆区&江南区项目表现抢眼

南宁7月单盘榜亮点

金投中心、荣和伍壹大道、保利领秀前城包揽金额榜前三；

建工城、荣和伍壹大道、金投中心位列面积榜前三；

金额榜TOP10门槛为1.61亿元，创三年内同期新低；

良庆及江南区表现突出，各梯队市场集中度下滑。

1.金额榜及面积榜门槛创同比三年内新低 受“三道红线”影响，在市场信贷政策持续收紧的市场大环境下，南宁7月市场持续下行。 单盘表现上，与近三年同期市场相比，2021年7月商品房销售金额与销售面积榜TOP10门槛值均为三年内最低。

其中，单盘销售金额榜TOP10入围门槛为1.61亿元，同比2020年同期下降23%，同比2019年同期下降39%。销售面积榜TOP10入围门槛为1.07万㎡，同比2020年同期下降35%，同比2019年同期下降58%

2.区域分化明显，良庆及江南区表现突出 从上榜项目区域分布来看，区域分化依旧明显，良庆置业热点区域依旧“火热”，江南区本月表现突出，多盘实力上榜；而“老大哥”青秀区则表现平平。在2021年7月南宁商品房单盘销售金额榜TOP10中，4个盘来自良庆区，占比40%，上榜楼盘分别是建工城、建发·五象印月、绿地朗峯、阳光城光明·未来悦；江南区则有三盘上榜，分别是荣和伍壹大道、天健和府、凯旋1号·上水湾，占比30%。 面积榜方面，江南区4盘上榜，主要为荣和伍壹大道、天健和府、龙光·玖誉城、凯旋1号·上水湾，青秀区和良庆区各有2盘上榜。

值得关注的是，五象千亩大盘建工城以4.93万㎡占据面积榜TOP1，330米高甲级写字楼金投中心以5.13亿元占据金额榜TOP1；连续两周登顶周成交榜的荣和伍壹大道，以3.02亿元、3.3万㎡成绩名列金额榜及面积榜第二。保利领秀前城凭借7月领秀广场组团开盘，以2.74亿元成交金额位列金额榜第三名。
值得关注的是，今年的南宁月度单盘销售金额榜、面积榜上，保利领秀前城已连续7个月占据前5位置，可谓“南宁神盘yyds”之一。

3.各梯队市场集中度均下滑，但仍处于高位 对于房企而言，高集中度意味着规模效应以及资源集聚效应。从市场集中度来看，2021年7月TOP3楼盘成交金额合计10.89亿元，市场占有率为12%；TOP5楼盘成交金额合计15.57亿元，市场占有率为17%；TOP10楼盘成交金额合计24.30亿元，占比27%。

纵向来看，各梯队集中度同比2019年及2020年同期均有所下滑，但仍保持27%的占比，仍处于高位。

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