420米南宁塔落户龙岗，意味着啥？

Original CRIC广西南宁微楼市 2022-07-02

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#区域分析 8 个

#区域测评 13 个

文/易居企业集团·克而瑞分析师周文彬

近日，备受关注的南宁塔选址，终于尘埃落定，坐标为五象龙岗龟山半岛片区的灵龟山公园。

此前“低调”已久的龙岗，也因此再次迎来了进一步蹿升的重大机遇。

这个机遇对于龙岗来说有多重大？看完你就明白了。

01力压方特西、五象岭等“对手”龙岗顺利拿下南宁塔 南宁塔选址的官宣，源于8月4日官方在人民网领导留言板对于“南宁塔选址在哪里？”的回复。

广西日报官方微信公众号报道南宁塔选址五象龙岗龟山半岛片区的灵龟山公园

官方关于南宁塔选址的答复（截图来源：人民网领导留言板）根据官方回复，南宁塔最终选址五象龙岗龟山半岛片区的灵龟山公园，是PK掉了方特西、五象岭、万达茂等“竞争对手”。

南宁塔区位示意图（图片来源：公众号“南宁日报”）究其原因，除了方特西、五象岭、万达茂在规划、土地、住宅区分布等方面条件不符，以及龙岗自身独特的区位、交通、景观优势外，更深层次的原因还是南宁“整体向东、重点向南”的发展战略。

龙岗是南宁为数不多的江湾半岛，三面环江，环境优越（图片来源：克而瑞&财讯网络/桂土科技）
由此可见，在南宁未来整体向东、重点向南的发展方向上，龙岗依旧扮演着举足轻重的重要地位。 把目光放回南宁塔，其实TA还有很多“彩蛋”。根据官方此前公布的《广西壮族自治区广播电视和网络视听“十四五”发展规划》，南宁塔是广西广播电视南宁发射塔建设项目，还有着一个更震撼的名字：南方明珠塔。 南方明珠塔，是不是让你联想到了知名的上海东方明珠以及“小蛮腰”广州塔？确实，打造南宁塔，南宁乃至广西都有着很大的“野心”，主体投资约30亿元，采用“区市共建”的方式建设，便可谓是下足血本。另据官方媒体对于南宁塔的相关报道，南宁塔未来的高度约420米。这是什么概念？通过资料收集和对比发现，南宁塔约420米的高度，将超越天津广播电视塔415米的高度，仅次于广州塔（600米）和上海东方明珠（468米），或成为全国广播电视发射塔第三高塔，并同时超越四川广播电视塔（339米）成为西南地区广播电视发射塔第一高塔。

（克而瑞制图，数据截至2020年底，不完全统计，仅供参考，以实际为准）这意味着南宁塔并不仅仅是一个城市级或区级的地标建筑，而是含金量更高、更重量级的区域性的地标建筑，比肩广州塔和上海东方明珠。 有了这一区域性地标加持的龙岗，预计未来还会得到更多政策的方面的支持和倾斜，再度步入发展的“快车道”，不再“沉寂”。

02南宁塔落户龙岗背后的意义并不简单 进一步往更深层次的角度去看，南宁塔落户龙岗，犹如使得板块的发展得到了“定海神针”。官方媒体对于南宁塔的报道还显示，占地200亩（中高塔80亩，配套产业用地120亩）的南宁塔，建设目标为大型城市综合体，包含广播电视、文化、旅游、商务。

南宁塔相关信息（截图来源：公众号“南宁日报”）这意味着，南宁塔对于龙岗的发展利好加持会体现在多个方面。

首先，丰富龙岗的产业发展、进一步提升板块产业规模。 产业，是衡量一个区域发展的重要指标。目前的龙岗，已引进南宁中车、南南铝、上海申龙新能源汽车等高端制造、智能化、新能源产业，打造邕宁新兴产业园区，产业已有一定规模。 而在南宁塔200亩的用地中，包含了120亩的配套产业用地。这将进一步丰富龙岗的产业业态，使得板块的产业规模持续提升。

其次，提升龙岗的旅游业发展。 作为一个大型城市综合体，南宁塔包含了文化、旅游。这样的规划可以说是与南宁园博园在龙岗形成首尾呼应，为龙岗带来了更丰富的旅游资源，加速龙岗旅游业发展。 关于这一点，对标国内的典型案例便可以清晰地预见。譬如南宁塔未来建成或能与之并肩的上海的东方明珠，不仅成为了上海标志性的文化景观之一，也是全国闻名的网红打卡地、国家5A级风景区，吸引了全国各地众多的旅客慕名而来。

上海东方明珠塔（图片来源：乐居）

再者，加快龙岗CBD的发展成型。 根据规划，龙岗是南宁市重点打造的“南宁市的区级商贸中心”和“五象新区商务次中心”，是城市重要的CBD之一，更是目前南宁城市版图上仅有的江湾CBD，区位价值不言而喻。

《南宁市龙岗片区控制性详细规划（修编）》（截图来源：南宁市自然资源局官网）

《南宁五象新区龙岗商务中心区控制性详细规划（修编）》功能结构分析图（图片来源：南宁市自然资源局官网）而紧邻龙岗商务中心区规划中的商务核心区的南宁塔，也包含了商务业态，无疑将加速龙岗江湾CBD的发展成型。

另外，于楼市而言，龙岗的房价或将因此步入快速上行轨道。 这一预测不仅是南宁塔落户的利好刺激；基于龙岗自身的优势和发展，以及一级土地市场的“面粉价”，也都有迹可循。对于南宁塔的利好刺激，我们可以对标国内典型案例。

广州塔实景（图片来源：百度百科）譬如国内第一高塔广州塔在2009年建成后，其所处的赤岗板块房价便开始跳涨，仅用3年时间便实现了房价从1万+/㎡到2万+/㎡的快速上行，跑赢广州主城区均价；2021年1-7月，赤岗板块商品住宅成交均价已站上5万+/㎡，是广州主城区的1.3倍。

数据来源：CRIC
这，或许就是未来龙岗房价走势的参照之一。而于龙岗自身而言，在南宁塔落户之后，这里已形成了产业、旅游、商务等多元于一体，再加上板块自身的公园、绿地以及江湾CBD的区位和定位，在南宁目前的版图中无出其二，房价上行有着充分的支撑。另一方面，龙岗的价值也被广泛看好，地价持续攀升。

数据来源：CRIC 整体来看，明日的龙岗或许就会成为今日的上海陆家嘴、广州珠江新城。

03不只是南宁塔，大牌低密改善盘汇聚龙岗楼市或进一步“上位” 把目光持续聚焦到龙岗的楼市之上。纵观近几年的龙岗楼市，虽然在近2年略显平淡，但其实整体表现十分稳健。 说其稳健，是因为龙岗近5年的商品房成交量都排在南宁前列，市场规模相对稳定。一方面，从板块自身的成交走势来看，从2017年-2020年，龙岗商品房成交面积已连续4年突破90万方，在2018和2019年，这个数字还连续两年突破了百万方量级。

数据来源：CRIC 另一方面，从2017年到今年1-7月，龙岗均处于南宁商品房成交面积TOP3板块的行列。纵观南宁楼市各板块的表现，在这将近5年（2017年至2021年1-7月）的时间里，龙岗是唯一一个能持续在稳定TOP3行列的板块。

数据来源：CRIC 从商品住宅维度来看，亦是如此。近年来龙岗商品住宅市场整体也保持供求平衡，房价稳步上涨，表现稳健。

数据来源：CRIC 而说龙岗楼市近2年略显平淡，是因为不论是2020年南宁商品房项目成交TOP20，还是2021年1-6月南宁商品房项目成交TOP20，都没有看到来自龙岗的项目的身影。 换句话说，楼市表现稳健的龙岗之所以在近2年给人有平淡之感，主要还是鲜少出现“爆款”项目，同时也缺乏利好。 如今，南宁塔官宣落户龙岗，便是补上了利好的空缺。 同时，纵观楼市一线，北投东境、金悦湾、万科公望、建发和鸣、荣和冠江墅、大都悦景湾等一批优质滨江（临邕江或邕江支流八尺江）新盘也相继亮相或入市销售，再加上龙岗东江湾路一带的彰泰江景湾、金科·博翠天宸、世茂·金科 博翠江山等在售滨江项目，或能为龙岗楼市注入活力，补仓优质“爆款”。

龙岗部分在售/待售滨江项目区位一览（克而瑞制图，不完全统计，区位以百度地图描绘，仅供参考，以实际为准）

譬如北投地产首进龙岗打造的北投东境，是龙岗半岛为数不多的一线滨江地块，可实现一湾两看江。

北投东境地块航拍鸟瞰实景
同时，项目是北投地产坚持用美学、人文、情怀“三法”做好产品定位，以陶渊明的《桃花源记》诗文为创作灵感，同时坚持用建筑环境观定义产品设计，借鉴“安缦风”，定位为中国隐逸情怀作品，打造“都会桃源意境”。

北投东境示范区实景值得关注的是，项目1栋楼竟做21个户型，同时还实现了一层一户一线江景、层层退台实现占天露台、270°景观面、L型超级大阳台、5房双套间等“大尺度”设计，颇为惊艳市场。

又如由金科、金地、新希望、德宝四家品牌房企联合开发的金悦湾，由3栋高层住宅、4栋花园洋房构成，同时涵盖儿童主题乐园、邻里生活街区、老人健康广场、城市会客厅、社区中心花园、艺术花园、环形健康跑道等多元化配套，将打造湾居住区。

金悦湾鸟瞰效果图

再如彰泰首进龙岗的彰泰江景湾，其错开式的设计可以实现80%以上的户数、90%以上的楼栋瞰江；同时采用独栋单体楼设计，配以270°折角阳台、约9米瞰江大阳台、三开间全尺寸飘窗等，让居住者可坐拥一线邕江美景。

彰泰江景湾效果图

整体来看，近2年龙岗楼市缺乏的利好刺激以及“爆款”项目加持，在今年下半年都得到了补齐。 尤其是在龙岗东江湾路一带，可谓是大牌低密改善盘汇聚，无安置房且鲜有刚需盘，居住圈层纯粹，未来的兑现值得期待。 接下来，在南宁楼市竞争激烈的板块“排位赛”中，补齐了短板的龙岗，能否在TOP3的排位上实现进一步提升，我们拭目以待。

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