从土地出让计划看南宁市场8大信号（附3月土拍预告）

文/克而瑞广西区域分析师 黄锦良

克而瑞广西土拍快讯

2022年3月3日，广西南宁自然资源局网站发布《南宁市2022年度国有建设用地使用权“招拍挂”公开出让计划》，南宁市主城区（未统计武鸣区）计划出让地块项目共计104个、合9588亩。其中，包括住宅用地48个、合4190亩；商服及其他用地15个、合778亩；工业用地28个、合3095亩；仓储（物流）用地13个、合1525亩。
而在住宅用地计划中，五象以1221亩位居“榜一大哥”，兴宁、江南、青秀均是500亩以上级别。下面我们一起来了解。（本文文末附南宁土拍竞价新规征求意见稿、3月南宁土拍预告一览表 ）
插播推荐文章传送门（点击右边即可跳转阅读）：→2022年2月南宁楼市榜揭晓 ；→2022年3月广西土拍月历  。
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【一】深度解码

多维解析，聚焦2022南宁土拍亮点

拿到这份年度土地出让计划后，我们可以有很多方面的图表数据分析。

这里，小克以文字快评为主，结合几个特征变化，深度解码2022年度南宁国有建设土地“招拍挂”公开出让计划（个人观点，仅供参考）。

（1）出让计划出炉，比往年都要早

3月份才开始没多久，年度“出让计划”就出炉了，这个节奏比早前几年都要早得多。“出让计划”早出炉，也让开发商更早地对今年土地市场有个底，哪些地块计划要“拿下”。
按照惯例，3月底、4月初，南宁市自然资源局网站的土地利用栏目，还将公示年度土地供应计划，供应计划土地量在“出让计划”的基础上，增加了公益性用地的供应量和可调剂的机动指标供应量等。
特别的，今年还开启用地预申请，早在2月份就已公示两批次预公告地块，累计12幅、出让面积超千亩（→点此了解更多）

（2）拟出让总量收窄，处过往五年低值过往五年，南宁出让计划的土地总量基本上超万亩线，而今年的总量仅9588亩。其中住宅用地4190亩，仅比2018年的多一些，近年的南宁年度住宅用地供应都在5000亩以上。
（点击图片，可放大查看）
（3）经营性用地占比下调，产业用地占比提升对比2021年的供地计划，2022年出让计划里的经营性用地占比下调，产业用地占比提升。
拟出让占比上看，2022年经营性用地与产业用地的占比是52%：48%；2021年经营性用地与产业用地的占比是57%：43%
拟出让量上相比，2022年拟出让经营性用地4968亩，与去年的6400亩相比，下降22.4%；而产业用地（工业及物流仓储类）4620亩，与去年的4920亩相比，下降6%。
据了解，南宁国土出让中心在“招拍挂”出让计划编制工作中，计划合理确定住宅面积，保障工业用地面积占全年出让用地面积不少于30%。
（4）住宅用地保持区域分化，五象依旧大头
2022年南宁拟出让住宅用地4190亩，各城区、开发区的拟出让面积，保持区域分化格局，与去年比例相当。
和2021年一样，占地面积排在前三的依旧是五象新区、兴宁区 、江南区、青秀，今年占比分别约29%、18%、14%、14%；面积分别为1221亩、752亩、600亩、587亩。
西乡塘区、经开区“垫底”，占比不足10%；面积分别为333亩、127亩、600亩、587亩。。邕宁（五象外）明显减少，面积200亩。
这也顺应了当前南宁城市发展重点方向“向东”、“向南”。
值得备注的是，出让计划和供地计划里，将邕宁区部分区域划入五象新区，即邕宁区（五象内）。所以，我们看到供地表里的五象新区，其实包含了良庆区（五象内）和邕宁（五象内）。

（5）综保区/五象南的产业加码，江南、邕宁工业供地量少强首府先强产业。产业用地（工业、仓储、物流等用途，有的可兼容科研用地）也是每年年度供地计划的看点之一。
2022年南宁主城区（未统计武鸣区）拟出让产业用地主要集中综保区，即地理位置五象南，行政管辖区域划分到开发区高新区（目前托管于高新区）。今年高新区产业用地高达1120亩，项目数量多达14个。
而江南、邕宁（五象外）工业用地集中沙井、经开区、蒲庙等，但供地量较少，这两个总量都不到230亩，数量均为2个。
（6）商办用地分散多个城区，综合用地“零丁”今年拟出让纯商业，商务、商业或者纯商务、商服用途的地块，主要集中在兴宁东、三塘、沙井、凤岭南滨江等都有分布。而综合用地比较少，分布在西乡塘区安吉板块安阳路84亩、江南区经开区板块南站大道约50亩。
（7）加强教育配套，配建14所幼儿园、7所小学、初级中学1所今年拟出让地块里有20多幅地块是明确要求配建教育配套。这里粗略统计，共配建14所幼儿园、7所小学、初级中学1所（已扣减了配建同一所学校的数量）。兴宁、良庆、高新区（含综保区/五象南）配建的学校比较多，西乡塘、青秀、江南、邕宁（五象外）的较少。
特别关注的是，五象湖南的玉象路附近规划建设的玉象路中学（暂定名），规划1所60班初级中学，关联着两幅商住地块，分别约68.5亩、57.79亩（即新新村13号安置项目用地的地块一、地块二）。
还有夏林路一所规划1所60班小学，关联两宗商住地块，夏林路以南168.96亩商住地块（那黄村11号安置地块）、夏林路以北30.74亩商住地块（那黄村15号安置地块）
以上这两个“大班”学校所关联商住地块，谁将拿下，备受热议。
（8）市场调整期下土拍“革新”，多管齐下促稳健发展如果说2021年的南宁土拍关键词是“延期”、“出让条件调整”、“终止”、“冰火两重天”……那么，2022年的南宁土拍关键词或有“用地预申请”、”品质提升改善区域”、“限地价+摇号”……

据了解，南宁国土出让中心在对用地出让总量、结构、布局、时序和方式做出科学安排。实施用地分类调控，重点保障重点建设项目用地，稳步推进战略性新兴产业等生产性服务业用地。
并且，研究对接房地产企业，研究分析拟出让地块流挂、终止公告的原因，根据市场反馈，跟踪土地市场需求，减少住宅用地配建，适时调整地价款付款时限、出让方式等供地要素，保障出让土地及时供应、顺利成交。
今年南宁土拍新规，还有出让计划提前公示，多方联动应对调整期下的市场挑战。南宁土地市场zf部门多管齐下，目的是为了“稳地价、稳房价、稳预期”，促进房地产健康发展、房地产行业良性循环。
好了，下面是出让计划表格的截图完整收录，记得收藏本文、转发和文末互动写留言评论。
2022年度南宁土拍
经营性用地公开出让计划






2022年度南宁土拍
工业仓储用地公开出让计划




【二】土拍新规竞价升级！拟将采用“限地价+摇号”
3月2日，广西南宁市自然资源局网站发布【关于征求《南宁市国有建设用地使用权“招拍挂”出让现场公开摇号规则（征求意见稿）》修改意见的公示】。有关单位和各界人士如有修改意见，可在2022年3月29日按通知的征集意见方式提出。
这是向长沙、合肥等城市的土拍竞价方式“抄作业”，新增“限地价+摇号”的方式，主要目的在于“稳地价、稳房价、稳预期”，抑制高价地诞生，让房企理性参拍，促进行业良性循环。
相关公告页面截图（来源：南宁市自然资源局）
征求意见稿公告页面↓↓↓复制链接浏览器打开即可http://zrzyj.nanning.gov.cn/zwgk_57/xxgk/scxx/tdsc/t5093472.html文件摘录▼▼▼

征求意见稿的起草说明▼▼▼


 【三】土拍预告3月6幅地块将出让，累计超511亩、81万方

克而瑞土地监测统计显示，2022年3月南宁市主城区计划出让经营性用地6幅，合计出让面积511.791亩，最大计容建面累计约81.26万㎡，起始总价累计约23.25亿元。
南宁 主城区经营性用地土拍日▶2022年3月17日：网上挂牌出让金湖广场板块约16亩旅馆地块。▶2022年3月24日：现场挂牌出让凤岭南滨江板块约44亩商住地块。▶2022年3月25日：网上挂牌出让龙岗板块约73亩商住地块。▶2022年3月30日：现场挂牌出让兴宁东板块约171亩、约144亩商住地块；新阳龙腾板块约64亩商住地块。
2022年3月南宁主城区土拍地块位置图(制图：克而瑞广西)
2022年3月南宁主城区计划出让地块一览表
(点击图片可放大查看)
▼GC2022-006地块，3月17日网上挂牌出让。地块位于青秀区金浦路以南、汇歌路以西，旅馆用途。占地15.907亩，容积率上限4.0，体量约4.24万方，建筑限高100米且建(构)筑物最高点海拔高度不超过会展中心朱瑾花厅最高点海拔高度（朱瑾花厅最高点海拔高度为169.931米）。地块起始总价约1.06亿元，起始单价668万元/亩，起始楼板价2505元/㎡。本项目地块须按四星级或以上旅游饭店建设，同时须在酒店开业满一年后 30 天内向相关部门提出四星级或以上星级评定申请，并在提交申请之日起一年内成功创建国家四星级或以上旅游饭店。南宁GC2022-006地块位置示意图
小克快评：今年3月首幅出让的旅馆地块，具有传奇色彩，就如某首经典歌曲里唱到的“命运就算颠沛流离，命运就算曲折离奇……”。历经十二载的金浦路地块，终将寻得“金主”。你期待谁将拿下它呢？其余6幅商住地块可圈可点，青秀44亩地块、西乡塘64亩地块，在我们此前互动投票里呼声较高。
其余6幅商住地块的信息及分析，详见公众号“克而瑞广西区域”2022.3.3的推文头条→土拍月历| 2022年3月广西涉宅地块19幅、1190亩
2022年3月广西土拍月历（制图：克而瑞广西）
【互动话题投票】▼▼▼

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文章来源：CRIC广西；地块信息来源广西南宁市自然资源局网站；

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