商综土储监测 | 2022年1季度保利/华润/龙湖/绿城/越秀土储情况分析
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2022年1季度末，我们从克而瑞土地市场数据库中筛选出百强房企（2021年综合实力排名）新增商综类土储地块，对地块基本情况与出让条件均做了统计。因篇幅较长，以每5块地为一期内容进行表现，首期内容聚焦分析保利、华润、龙湖、绿城、越秀5家房企于2022年1季度所拿5块地的基本情况和出让条件。
2022年1季度
5家房企商综土储同环比情况分析
从下表可看出:
4家房企与2021年4季度相比，拿地幅数差数较大，其中华润、龙湖拿地用地面积、建筑面积下降明显，投资呈收紧状态；
保利除楼板价上升外，其余指标均下降明显，说明1季度收获高能级城市的地；
绿城1季度成交总价和楼板价呈现高额攀升状态，2021年4季度拿地在贵州，楼板价1020元/㎡，与2022年1季度北京地块楼板价42827元/㎡相比，差异悬殊。
环比表现整体投资收紧，可能因为第一季度市场和疫情对各城市的叠加影响。
2022年1季度5家房企商综土储环比情况
从以下同比表看出，与去年同期相比，拿地幅数、用地面积、建筑面积均下降明显，5家之中有4家无论是用地面积还是建筑面积下降幅度均超过60%，其中华润比去年同期少拿了4块地，保利和绿城楼板价则同比有上升。
虽然房地产调控政策不断改善，降低首付款比例、下调房贷利率等，房企拿地仍偏谨慎，同比表现整体投资依然呈收紧状态。
目前各房企受政策、市场影响，以及自身资金投资风险考虑，从以上同环比表可看出，华润、龙湖依然秉持稳健的财务投资策略，保利和绿城虽然土储量在减少，楼板价同环比均有较大幅度的上升，呈现出往高能级城市布局的趋势，越秀基于其多元纳储战略、“6+1”拿地方式，相对积极。
这5家房企拿地状况虽然整体表现收紧，也稳中有进，政策逐步放松，部分企业拿地积极性明显。
2022年1季度
5家房企商综土储地块基本情况分析
2022年1季度，5家房企拿地主要聚焦新一线城市，保利和越秀均在佛山取地，华润和龙湖则分别在嘉兴、台州取地。从龙湖台州地块17万㎡的总建面来看，应该非TOD项目，而华润32万㎡的嘉兴地块则颇有看点。
绿城获取的北京地块，商住比达到了0.42，楼板价高达42827元/㎡，成交总价为40.17亿元。从绿城近年来布局的三大板块（重资产、轻资产、“绿城+”）和九大业务（房产开发、房产代建、理想小镇、地产金融、绿城商业、城市更新、绿城康养、房屋4S、科技装修）中，可看到绿城在轻重资产、城市更新以及绿城商业上的方向倾斜。
越秀在2021年凭借旗下商业板块-越秀商投，跻身 “2021中国房地产开发企业商业地产综合实力TOP30”，2022年在商综拿地方面也是积极推进。
2022年1季度5家房企商综土储地块基本情况
2022年1季度
5家房企商综土储地块出让条件分析
接下来，我们结合每个地块的情况从规划条件、资质要求、竞拍规则、给付成交地价款等方面进行逐一分析。
1
华润嘉兴地块
规划条件最为详细，对商业回购、转让、配建规模形式等方面严格，并且规划条件中明确将该项目打造成为未来社区，华润可能是以勾地形式取地。
政府对商业以单价6000元/㎡（含税）进行回购不小于10万㎡商业，并规定其产权不可分割，不得抵押，且由关联方或受让方整体运营，意味着该项目由华润万象生活轻资产运营，权属政府，更利于未来社区的后续保障。
该地块属于浙江省第二批未来社区试点创建名单中的“杨家门未来社区”，重点聚焦于“未来创业、未来邻里、未来教育”三大特色场景。
对华润来说，商业是其溢价资产，而政府以较低价格回购可能在其他方面达成了补充合作也未可知。这种未来社区的重点项目一定要求政府托底，保证特色场景的实际落地。
2
龙湖台州地块
规划条件中配套公建较多且要求严格，溢价率仅0.1%，可能以勾地形式取地。
商业建面不少于1.2万㎡，办公不小于1.5万㎡，幼儿园不小于6010㎡等，且具体要求了商办建筑的位置，分割单元产权不小于300㎡，进深不小于20m，禁止商办建筑采用住宅、公寓、别墅的居住建筑平面形式。
对于最小分割单元面积有限制，政策层面几年前就做出了要求。该地块最大亮点在于老年和幼童设施规划要求较全面，不仅要求按住宅总建面3%配建居家养老服务用房、12班幼儿园，还对文化活动用地要求严格。
3
绿城北京地块
规划条件中主要对其配建及开发技术严格要求，且其溢价率仅6.55%，绿城可能以勾地形式取地。该地块的商办建筑基于《实物还建协议》，在挂牌文件中有实物补偿约定。
绿城须在1604-696地块内向北京华美天祥投资管理公司提供地上17164㎡商业办公用房，建筑面积超过3%以内部分按照3000元/㎡回购，超过3%以外部分按市场价格购买。
通过查询发现，北京华美天祥投资管理公司的实际控制人是刘秀英，此公司旗下控股十数个涉及农副产品、惠农投资、电子商务、房地产开发等多个公司类型，本项目商办回购部分主要是实物补偿，不涉及复杂关系构成。
项目还配备了全民健身中心、菜市场、邮政所、幼托所等，其中全民健身中心、幼托所须无偿移交，该地块建造成本可能升高。
5家房企商综土储地块出让
总结
综上所述，2022年1季度保利、华润、龙湖、绿城、越秀5家房企土储分析小结如下：
1
从资质要求看并未对房企开发资质有过高要求，5宗地可单独报名，也可联合报名竞拍；从竞拍方式可以看出，5宗地均为增价方式拍卖，价高者得，流程相对简化；5宗地的成交地价款清缴时限不超过6个月，基本要求在12个月内动工建设，3年内完工，已形成相对明确的开发周期；出让条件对开发资质和竞拍方式要求呈现逐步放松迹象。5宗地中有3宗地以勾地形式取地，可看出勾地仍是商综取地的主流取地方式。
2
3宗勾地地块中2块是三四线城市，仅1块是新一线高能级城市，低能级城市勾地机会更大。低能级城市规划条件主要聚焦于建筑条件，而高能级城市要求更加严格，例如北京的规划条件对建筑条件、开发技术等有更加全面的要求。
3
无论高、低能级城市在招拍挂市场中对资质要求、竞拍规则、给付款方式、开发周期的要求相差无几。在合同中，5宗地的产权转让条件均为完成开发总额的25%，相对于以往商综项目自持比例严格要求和不得转让的条款，目前的转让条款宽松许多。
附表-2022年1季度
保利/华润/龙湖/绿城/越秀商综土储出让条件表
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