在新冠肺炎疫情防控期间， 开发商该如何应对延期交房问题？

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新冠肺炎疫情以及政府采取的防控行政措施，对各行各业均造成重大影响，产业链条较长的房地产行业更是不能幸免。房屋交付对于开发商而言是重要的课题，开发商在新冠肺炎疫情期间能否顺延交房涉及开发商切身利益。

新冠肺炎疫情以及政府采取的防控措施是否构成不可抗力？如何确定因此带来的影响以及影响的期间？开发商何种情形可以减免责任？何种情形需要承担责任？如何主动应对本次疫情带来的影响？

李开华 合伙人

广东金桥百信律师事务所律师

何悦筑 合伙人

广东金桥百信律师事务所律师

一、新冠疫情是否属于不可抗力？

关于不可抗力，《民法总则》第180条、《合同法》第117条均有相关规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

由于本次疫情已被国务院确定为乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施。在此情况下，公民个人及企事业单位均不能预见疫情何时发生，何时结束，并不能预见政府将采取什么样的措施。本次新冠肺炎疫情以及政府采取的防控行政措施符合关于不可抗力的规定，应当认定为不可抗力。

全国人大常委会法制工作委员会法工委发言人、研究室主任臧铁伟在2020年2月10日就疫情防控中社会普遍关心的法律问题进行解答时，就“疫情属不可抗力应依法确定能否免除法律责任？”答复：当前我国发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。

另本次新冠肺炎疫情与2003年的非典疫情相似，且从目前看造成的后果比非典更加严重。参照最高院在2003年6月11日下发了《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》，明确：由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理；因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的关于“不可抗力”相关规定妥善处理。

二、不可抗力的法律后果

《民法总则》180条：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。

《合同法》第117条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

通过前述规定，可以看到即便新冠肺炎及政府防控行政措施被认定为不可抗力，并不会必然可以作为开发商免除逾期交付法律责任的事由，需要根据具体案情及对合同履行影响的程度区别对待。

三、开发商在何种情形可顺延交付或免责

1、合同约定的交楼时间晚于疫情发生期间

由于原约定的交楼时间到期时，疫情已结束，但由于疫情对合同正常履行造成影响，疫情期间停工存在合理事由，因此应当赋予开发商顺延交房的权利。但顺延的期限多长？起止日期如何确定？在实践中是较为复杂的问题，即便发生纠纷，不同案件不同法院的裁判思路也不尽相同，法官自由裁量权范围较大。笔者认为：本次新冠肺炎疫情被确定为乙类传染病采取甲类传染病防控措施至国家有权机关发布解除本次疫情防控措施期间及该期间的前后合理期间，认定为受本次新冠肺炎疫情影响的期间较为合理，开发商在该期间可免除逾期交付的违约责任。

2、合同约定的交楼时间在疫情发生期间

该种情形下，由于合同约定的交楼时间在疫情发生期间，开发商基于遵守国家各级政府针对疫情的防控措施，也为了防止广大业主被新冠肺炎病毒感染，不能安排收楼活动，在合理期间（同第一种情形论述一致）内应当免除开发商的逾期交付责任。

无论是以上哪种情形，在不可抗力情形发生后，应该按照合同约定向业主及时发出书面通知，否则也不能减免相应的交付责任。

以下是笔者为某地产集团拟订的《顺延交房告知函》，可供参照。

四、即便存在不可抗力客观事实，但不能免除开发商延期交付责任的情形

笔者认为，即便存在不可抗力的客观情形，开发商存在如下情形的，仍不能免除逾期交付责任。

1、开发商在发生疫情前已存在逾期交付的违约事实

《合同法》第117条第二款规定：当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

该规定可以看出，如果在发生不可抗力前，开发商就已经存在延迟履约的情形，则不应以不可抗力事由主张免责。但前述规定并未明确规定能否降低不可抗力期间的违约责任，笔者认为：因不可抗力期间开发商主观上即便想促成交付条件成就，客观上也不能实现，因此降低不可抗力期间开发商的违约责任符合公平原则。另外如合同约定的交楼时间早于疫情发生时间，且已具备合同及法律法规规定的房屋交付条件的，因开发商管理或其他原因未能及时向业主发出交付通知，期间发生了疫情的，且在疫情期间已书面告知业主待疫情结束后可办理收楼手续的。开发商仍应承担合同约定的交楼时间至交付通知发出期间的逾期交付违约责任，交付通知发出之后至疫情结束期间的可主张根据公平原则降低违约责任。

2、疫情发生后方订立的合同

疫情发生后，因开发商已能够预见疫情带来的不确定性，仍订立合同的，则不能事后以该事由顺延交付，发生超过合同约定的交付日期交房的，应承担相应违约责任。

3、特殊约定情形

《商品房买卖合同》及补充协议中明确约定即便发生不可抗力事由的，开发商也不能顺延交付。如存在该特殊的约定，应按意思自治原则，尊重双方的约定。因订立合同的双方在订立合同时，已经考虑到了发生不可抗力因素，且已对发生不可抗力作出相应安排，则此时不应再适用不可抗力事由免除开发商责任，该特殊约定情形实质上已不符合不可抗力的适用条件。

五、律师建议

鉴于本次新冠肺炎疫情及政府采取的防控行政措施给开发商带来的影响是群体性的，如没有及时、充分准备，日后可能面临群体性的索赔，为减低法律风险，从开发商的角度，笔者建议开发商采取如下措施：

1、尽快安排专业人员研究签订的《商品房买卖合同》及补充协议，需关注是否有关于不可抗力的约定，如有约定，并审阅具体约定的内容，评估是否可以主张免责或减轻责任；同时完善《商品房买卖合同》及补充协议的相关规定，保障今后签订的合同在发生类似事件时合同更具有指引性和实操性。

2、安排人员梳理统计各项目每一期的交付业主名单，以便为下一步发延期交付通知做准备。

3、针对交付期限已到期、交付期限未到期的不同情形，分别起草《房屋顺延交付通知》，并通知业主，保留书面通知的证据。根据《合同法》第118条规定：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。因此及时通知业主是主张减免责任的前置条件，不可忽略。

4、安排人员收集新冠肺炎疫情及政府采取防控行政措施构成不可抗力的证据。如政府延长春节假期的通知、各地政府发布的延迟复工的相关政府文件或在疫情期限不能举办群体性活动的通知或行政命令，施工企业书面停工通知、施工承包方出具的项目延期施工的情况说明、监理方出具的项目延期施工的监理日记、施工人员因确诊或疑似新型肺炎而隔离救治的医院证明、供应商因受新冠肺炎疫情影响无法按时供货的证明文件等。

六、结语

当前新冠肺炎疫情防控对合同各方的影响已是事实，特殊时期开发商与业主之间应秉持互相理解，友好协商原则，一起共克时艰。相信在党和政府的坚强领导下，在白衣天使的无私奉献下，全国人民团结一致，定能取得抗疫的成功！

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