金桥法谈 | 土地/房屋执行的若干疑难问题梳理
The following article is from 大象债务 Author 罗林
序言
在强制执行程序中，经常要遇到土地/房屋的执行，登记在被执行人名下且未有任何物权处分行为的土地/房屋，法院当然可以直接执行，本文在此不讨论。然而，登记在被执行人名下但已出让/赠与/被继承/被征收的土地/房屋、登记在第三人名下的土地/房屋、未办理产权登记的土地/房屋、共有的土地/房屋、土地与其地上房屋权属不一的土地/房屋，是否可以查封？查封后是否可以处置？本文便是对这些土地/房屋执行问题的梳理。
罗林 合伙人
广东金桥百信律师事务所律师
法律依据
1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）；
2.《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）；
3.《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）；
4.《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》（以下简称《执行权意见》）；
5.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）；
6.《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（以下简称《国土房管协助执行通知》）；
7.《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（以下简称《拍卖、变卖规定》）；
8.《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》（以下简称《民诉法解释》）；
9.《最高人民法院关于依法制裁规避执行行为的若干意见》（以下简称《规避执行意见》）；
10.《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民事诉讼法》）
11.《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》（以下简称《执行规定》）；
12.《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（以下简称《国土房管协助执行通知》)；
13.《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知》（以下简称《无证房产办证问题的函》）；
14.《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）；
15.《最高人民法院关于土地使用权与房产所有权应当一并处置的复函》；
16.《最高人民法院执行局关于执行中应按房地一致原则处置房产的复函》。
有产权登记的土地/房屋
登记在被执行人名下
登记在被执行人名下，且被执行人没有物权处分行为或被征收的，法院当然可以查封并处置，无需讨论。本节主要讨论，登记在被执行人名下的土地/房屋但被处分或者被征收，法院如何执行的问题。点此亲启
法律依据
《异议复议规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
第三十条：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”
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法律依据《异议复议规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
第三十条：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提
结论：
登记在被执行人名下的土地/房屋已出让的，买受人符合《异议复议规定》第28条规定情形并提出执行异议的，法院支持解除查封。登记在被执行人名下的房屋已出让的，买受人符合《异议复议规定》第28-30条规定情形并提出执行异议的，法院支持解除查封。买受人未提出异议或案外人异议不被支持的，法院可以继续查封并处置。
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法律依据
《合同法》第一百八十六条：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。
具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。”
第一百八十七条：“赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。”
第一百八十八条：“具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人不交付赠与的财产的，受赠人可以要求交付。”
第七十四条：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。
撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。”
《物权法》第二十八条：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”
《异议复议规定》第二十六条：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：
（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；
（二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。
（三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。
金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。
非金钱债权执行中，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书对执行标的权属作出不同认定的，人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决。
申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定，可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉。”
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法律依据《合同法》第一百八十六条：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。
具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。”
第一百八十七条：“赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。”
第一百八十八条：“具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人不交付赠与的财产的，受赠人可以要求交付。”
第七十四条：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。
撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。”
《物权法》第二十八条：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”
《异议复议规定》第二十六条：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：
（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；
（二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。
（三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。
金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。
非金钱债权执行中，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书对执行标的权属作出不同认定的，人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决。
申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定，可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉。”
土地/房屋仍然登记在被执行人名下，仅有赠与行为并不能导致物权变动的效力的。因此，法院可以查封并处置。
如果，被执行人将名下土地/房屋赠与后，受赠与人通过诉讼/仲裁请求赠与人交付赠与标的，且经生效判决书或裁决书支持的，受赠与人依据此生效法律文书提出排除执行异议，法院是否应予支持？笔者认为，结合《异议复议规定》第26条第一款第（二）项、第二款、第三款的规定，无论该生效法律文书是在法院查封被赠与土地/房屋前抑或是后作出的，法院都不应予支持。受赠与人其执行异议未被支持后，法院可以继续查封并处置。
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法律依据
《物权法》第二十八条。
《异议复议规定》第二十六条。
《执行权意见》第二十六条规定：“ 审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书。”
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法律依据《物权法》第二十八条。
《异议复议规定》第二十六条。
《执行权意见》第二十六条规定：“ 审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书。”
结论：
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法律依据
《物权法》第二十九条：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”
《继承法》第三十三条：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。
继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。”
《继承法》第三十四条：“执行遗赠不得妨碍清偿遗赠人依法应当缴纳的税款和债务。”
《变更追加规定》第十条：“作为被执行人的公民死亡或被宣告死亡，申请执行人申请变更、追加该公民的遗嘱执行人、继承人、受遗赠人或其他因该公民死亡或被宣告死亡取得遗产的主体为被执行人，在遗产范围内承担责任的，人民法院应予支持。继承人放弃继承或受遗赠人放弃受遗赠，又无遗嘱执行人的，人民法院可以直接执行遗产。”
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法律依据
《物权法》第二十九条：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”
《继承法》第三十三条：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。”
《继承法》第三十四条：“执行遗赠不得妨碍清偿遗赠人依法应当缴纳的税款和债务。”
《变更追加规定》第十条：“作为被执行人的公民死亡或被宣告死亡，申请执行人申请变更、追加该公民的遗嘱执行人、继承人、受遗赠人或其他因该公民死亡或被宣告死亡取得遗产的主体为被执行人，在遗产范围内承担责任的，人民法院应予支持。继承人放弃继承或受遗赠人放弃受遗赠，又无遗嘱执行人的，人民法院可以直接执行遗产。”
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法律依据《物权法》第二十九条：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”
《继承法》第三十三条：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。”
《继承法》第三十四条：“执行遗赠不得妨碍清偿遗赠人依法应当缴纳的税款和债务。”
《变更追加规定》第十条：“作为被执行人的公民死亡或被宣告死亡，申请执行人申请变更、追加该公民的遗嘱执行人、继承人、受遗赠人或其他因该公民死亡或被宣告死亡取得遗产的主体为被执行人，在遗产范围内承担责任的，人民法院应予支持。继承人放弃继承或受遗赠人放弃受遗赠，又无遗嘱执行人的，人民法院可以直接执行遗产。”
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法律依据
《物权法》第二十八条。
《查封规定》第二十四条：“查封、扣押、冻结的财产灭失或者毁损的，查封、扣押、冻结的效力及于该财产的替代物、赔偿款。人民法院应当及时作出查封、扣押、冻结该替代物、赔偿款的裁定。”
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法律依据《物权法》第二十八条。
《查封规定》第二十四条：“查封、扣押、冻结的财产灭失或者毁损的，查封、扣押、冻结的效力及于该财产的替代物、赔偿款。人民法院应当及时作出查封、扣押、冻结该替代物、赔偿款的裁定。”
结论：
根据《物权法》第28条，人民政府的征收决定生效时即导致被执行人物权的消灭，因此法院继续查封被征收的土地/房屋已不可能。法院此时应适用《查封规定》第24条的规定，及时查封该土地/房屋的赔偿款。
登记在第三人名下
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法律依据
《国土房管协助执行通知》第七条：“登记在案外人名下的土地使用权、房屋，登记名义人（案外人）书面认可该土地、房屋实际属于被执行人时，执行法院可以采取查封措施。
如果登记名义人否认该土地、房屋属于被执行人，而执行法院、申请执行人认为登记为虚假时，须经当事人另行提起诉讼或者通过其他程序，撤销该登记并登记在被执行人名下之后，才可以采取查封措施。”
《查封规定》第二条：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。
未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。
对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”
《拍卖、变卖规定》第一条：“在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。”
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法律依据《国土房管协助执行通知》第七条：“登记在案外人名下的土地使用权、房屋，登记名义人（案外人）书面认可该土地、房屋实际属于被执行人时，执行法院可以采取查封措施。如果登记名义人否认该土地、房屋属于被执行人，而执行法院、申请执行人认为登记为虚假时，须经当事人另行提起诉讼或者通过其他程序，撤销该登记并登记在被执行人名下之后，才可以采取查封措施。”
《查封规定》第二条：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”
《拍卖、变卖规定》第一条：“在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。”
结论：
根据《国土房管协助执行通知》第七条第一款和《查封规定》第二条第三款的规定，登记在第三人名下的土地/房屋，第三人书面确认该土地/房屋为被执行人所有的，法院可以查封。
那么，如何认定“第三人书面确认”？笔者认为可以包含以下几种情形：按字面意思理解的第三人签名/盖章的书面确认、生效法律文书中法院查明事实部分第三人的确认、第三人与被执行人签订的包含权属分割或确认内容的协议等。关于第三人与被执行人签订的出让/赠与协议、生效法律文书确认第三人名下土地/房屋属于被执行人、第三人的名下土地/房屋已被被执行人继承或接受遗赠的情形，需要结合《物权法》第28、29条来分析，在下文将详细讨论。除有书面确认之外，无论是从谨慎角度还是从后期方便处置角度考虑，执行法官应对第三人作询问笔录，第三人在询问笔录里明确表示该土地/房屋属于被执行人，法院可以查封。
但是，前述两个规定只是规定了法院在此情形下可以查封，并不代表法院可以处置。根据《拍卖、变卖规定》第一条规定，法院查封的财产应当就可以处置。根据《物权法》规定，第三人的书面确认并不能产生物权变动的效力，因此该土地/房屋的产权实际仍属于第三人。从保护债权人利益角度讲发，法院对查封的物权审查可以相对宽松，但对于物权的处置则会更加谨慎。笔者认为，在这种情况下，法院可以在处置时向第三人当面送达处置公告以充分保障第三人异议权，或者向第三人作询问笔录，让第三人同意处置该房屋/土地，在处置公告期过后第三人没有提出异议情况下，法院可以对该房屋/土地进行处置，以避免额外添加诉累。
点此亲启
法律依据
《查封规定》第十九条：“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”
点此亲启
法律依据《查封规定》第十九条：“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”
点此亲启
法律依据
《合同法》第七十四、一百八十六、一百八十七、一百八十八条。
《物权法》第二十八条。
《异议复议规定》第二十六条。
《合同法》第七十三条：“因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。
代位权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使代位权的必要费用，由债务人负担。”
点此亲启
法律依据《合同法》第七十四、一百八十六、一百八十七、一百八十八条。
《物权法》第二十八条。
《异议复议规定》第二十六条。
《合同法》第七十三条：“因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。代位权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使代位权的必要费用，由债务人负担。”
点此亲启
法律依据
《物权法》第二十八条。
《异议复议规定》第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。”
《异议复议规定》第二十六条。
《合同法》第七十三条。
《民诉法解释》第五百零一条：“人民法院执行被执行人对他人的到期债权，可以作出冻结债权的裁定，并通知该他人向申请执行人履行。
该他人对到期债权有异议，申请执行人请求对异议部分强制执行的，人民法院不予支持。利害关系人对到期债权有异议的，人民法院应当按照民事诉讼法第二百二十七条规定处理。
对生效法律文书确定的到期债权，该他人予以否认的，人民法院不予支持。”
《规避执行意见》第十二条：“ 依法执行已经生效法律文书确认的被执行人的债权。对于被执行人已经生效法律文书确认的债权，执行法院可以书面通知被执行人在限期内向有管辖权的人民法院申请执行该生效法律文书。限期届满被执行人仍怠于申请执行的，执行法院可以依法强制执行该到期债权。
被执行人已经申请执行的，执行法院可以请求执行该债权的人民法院协助扣留相应的执行款物。”
《民事诉讼法》第二百五十一条：“在执行中，需要办理有关财产权证照转移手续的，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理。”
点此亲启
法律依据《物权法》第二十八条。
《异议复议规定》第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”
《异议复议规定》第二十六条。
《合同法》第七十三条。
《民诉法解释》第五百零一条：“人民法院执行被执行人对他人的到期债权，可以作出冻结债权的裁定，并通知该他人向申请执行人履行。该他人对到期债权有异议，申请执行人请求对异议部分强制执行的，人民法院不予支持。利害关系人对到期债权有异议的，人民法院应当按照民事诉讼法第二百二十七条规定处理。对生效法律文书确定的到期债权，该他人予以否认的，人民法院不予支持。”
《规避执行意见》第十二条：“ 依法执行已经生效法律文书确认的被执行人的债权。对于被执行人已经生效法律文书确认的债权，执行法院可以书面通知被执行人在限期内向有管辖权的人民法院申请执行该生效法律文书。限期届满被执行人仍怠于申请执行的，执行法院可以依法强制执行该到期债权。被执行人已经申请执行的，执行法院可以请求执行该债权的人民法院协助扣留相应的执行款物。”
《民事诉讼法》第二百五十一条：“在执行中，需要办理有关财产权证照转移手续的，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理。”
点此亲启
法律依据
《物权法》第二十九条。
《继承法》第三十三、三十四条。
《变更追加规定》第十条。
点此亲启
法律依据《物权法》第二十九条。
《继承法》第三十三、三十四条。
《变更追加规定》第十条。
无产权登记的土地/房屋
权属被执行人
点此亲启
法律依据
《国土房管协助执行通知》第二条：“人民法院对土地使用权、房屋实施查封或者进行实体处理前，应当向国土资源、房地产管理人部门查询该土地、房屋的权属。”
《查封规定》第二条：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。
未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。
对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”
《国土房管协助执行通知》第十五：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：
（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；
（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；
（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”
《无证房产办证问题的函》：“一、 各级人民法院在执行程序中，既要依法履行强制执行职责，又要尊重房屋登记机构依法享有的行政权力；既要保证执行工作的顺利开展，也要防止“违法建筑”等不符合法律、行政法规规定的房屋通过协助执行行为合法化。
二、 执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。
三、 执行法院向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，房屋登记机构认为不具备初始登记条件并作出书面说明的，执行法院应在30日内依照法律和有关规定，参照行政规章，对其说明理由进行审查。理由成立的，撤销或变更《协助执行通知书》并书面通知房屋登记机构；理由不成立的，书面通知房屋登记机构限期按《协助执行通知书》办理。”
点此亲启
法律依据《国土房管协助执行通知》第二条：“人民法院对土地使用权、房屋实施查封或者进行实体处理前，应当向国土资源、房地产管理人部门查询该土地、房屋的权属。”
《查封规定》第二条：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。
未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。
对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”
《国土房管协助执行通知》第十五：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：
（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；
（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；
（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”
《无证房产办证问题的函》：“一、 各级人民法院在执行程序中，既要依法履行强制执行职责，又要尊重房屋登记机构依法享有的行政权力；既要保证执行工作的顺利开展，也要防止“违法建筑”等不符合法律、行政法规规定的房屋通过协助执行行为合法化。
二、 执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。
三、 执行法院向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，房屋登记机构认为不具备初始登记条件并作出书面说明的，执行法院应在30日内依照法律和有关规定，参照行政规章，对其说明理由进行审查。理由成立的，撤销或变更《协助执行通知书》并书面通知房屋登记机构；理由不成立的，书面通知房屋登记机构限期按《协助执行通知书》办理。”
有证据证明权属被执行人，但涉及该土地/房屋发生了相关的物权处分行为或者行政行为，包含被执行人出让、赠与、生效法律文书确认归属案外人、被继承或遗赠、被征收的情形。
被执行人与他人共有的土地/房屋
点此亲启
法律依据《查封规定》第十四条：“对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。”
《物权法》第一百零三条 ：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”
《物权法》第一百零四条：“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。”
《物权法》第九十九条：“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。”
点此亲启
法律依据
《查封规定》第十四条：“对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。
共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。
共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。”
《物权法》第一百零三条 ：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”
《物权法》第一百零四条：“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。”
《物权法》第九十九条：“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。”
土地与其地上房屋权属不一的土地/房屋
点此亲启
法律依据
《查封规定》第二十三条：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。
地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。”
《国土房管协助执行通知》第二十三条：“在变价处理土地使用权、房屋时，土地使用权、房屋所有权同时转移；土地使用权与房屋所有权属不一致的，受让人继受原权利人的合法权益。”
《物权法》第一百四十七条 ：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”
《城市房地产管理法》第三十二条：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”
《最高人民法院关于土地使用权与房产所有权应当一并处置的复函》：
“山东省高级人民法院：
你院《关于申请复议人长城资产管理公司济南办事处、杜广伟申请复议一案的请示》收悉。经研究，答复如下：
根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条的相关规定，在执行被执行人所有的不动产时，应当遵循“房随地走、地随房走”的原则，土地使用权与房产所有权应当一并处置。本案中，青岛市中级人民法院（以下简称青岛中院）在未查明案涉房屋占用范围内土地使用权的情况下，裁定将该房屋单独拍卖，不符合上述法律规定，故相关拍卖成交裁定依法应予撤销。
综上，经我院审判委员会讨论，原则同意你院审判委员会第二种处理意见。拍卖撤销后，青岛中院应当在进一步查明案涉房屋土地使用权的情况下，重新拍卖。重新拍卖时应注意保护原买受人的合法权益，其作为实际占有人在同等条件下享有优先购买权。”
《最高人民法院执行局关于执行中应按房地一致原则处置房产的复函》：
“辽宁省高级人民法院：
你院〔2009〕辽执一复字第3号《关于房屋与占用范围内的土地使用权欠缺一并处分条件的应否单独处分房屋问题的请示》收悉。经研究，现答复如下：
原则同意你院审判委员会多数人意见。根据房随地走，地随房走的原则及《物权法》第一四十六条、第一百四十七条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款的规定，人民法院在执行中需要处理房地产时亦应遵循上述原则和规定。本案中，兴城市市政管理处办公楼系1983年建造，由于当时管理不规范等原因致使权利人与房地产管理部门没有办理相应手续，造成土地权属不明。你院可责成执行法院与当地房地产管理部门协调处理，协调处理不成时应按房地一致原则处置房产。”
点此亲启
法律依据《查封规定》第二十三条：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。
地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。”
《国土房管协助执行通知》第二十三条：“在变价处理土地使用权、房屋时，土地使用权、房屋所有权同时转移；土地使用权与房屋所有权属不一致的，受让人继受原权利人的合法权益。”
《物权法》第一百四十七条 ：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”
《城市房地产管理法》第三十二条：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”
《最高人民法院关于土地使用权与房产所有权应当一并处置的复函》：“山东省高级人民法院：你院《关于申请复议人长城资产管理公司济南办事处、杜广伟申请复议一案的请示》收悉。经研究，答复如下：根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条的相关规定，在执行被执行人所有的不动产时，应当遵循“房随地走、地随房走”的原则，土地使用权与房产所有权应当一并处置。本案中，青岛市中级人民法院（以下简称青岛中院）在未查明案涉房屋占用范围内土地使用权的情况下，裁定将该房屋单独拍卖，不符合上述法律规定，故相关拍卖成交裁定依法应予撤销。综上，经我院审判委员会讨论，原则同意你院审判委员会第二种处理意见。拍卖撤销后，青岛中院应当在进一步查明案涉房屋土地使用权的情况下，重新拍卖。重新拍卖时应注意保护原买受人的合法权益，其作为实际占有人在同等条件下享有优先购买权。”
《最高人民法院执行局关于执行中应按房地一致原则处置房产的复函》：“辽宁省高级人民法院：你院〔2009〕辽执一复字第3号《关于房屋与占用范围内的土地使用权欠缺一并处分条件的应否单独处分房屋问题的请示》收悉。经研究，现答复如下：原则同意你院审判委员会多数人意见。根据房随地走，地随房走的原则及《物权法》第一四十六条、第一百四十七条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款的规定，人民法院在执行中需要处理房地产时亦应遵循上述原则和规定。本案中，兴城市市政管理处办公楼系1983年建造，由于当时管理不规范等原因致使权利人与房地产管理部门没有办理相应手续，造成土地权属不明。你院可责成执行法院与当地房地产管理部门协调处理，协调处理不成时应按房地一致原则处置房产。”
供稿 | 罗 林
编辑 | 小 杨
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