广州市住房和城乡建设局在国家住建部商品房买卖合同示范文本（2014年版）基础上制定发布的广州市商品房买卖合同（预售）示范文本（下称“新范本”），已于2020年11月1日起实行，新范本实行后，2005年广州市商品房买卖合同示范文本（以下称“旧范本”）即失效。新旧范本相比有哪些变化，以及开发商如何应对这些变化，笔者试着作如下简析。
新范本规定对商品房基本情况、对房屋权利情况，小区公共服务及其他配套设施（如绿地率、小区内非市政道路、规划的车位、车库、物业服务用房、医疗卫生机构、幼儿园、学校、垃圾站、再生资源回收站、公厕、肉菜市场、变电站、公共交通站场等设施等），对遮挡或妨碍房屋正常使用等情况进行说明或作出承诺，甚至楼盘是否设置楼巴也需要列明。
2、增加商品房计价方式，相应调整面积差异处理方式。
从旧范本按套内建筑面积和建筑面积两种计价方式，增加到按新范本套内建筑面积、建筑面积、按套及按约定方式四种计价方式，并根据四种计价方式相应地调整面积差异处理方式。
3、提高商品房交付条件，明确商品房基础设施和公共服务及其他配套设施的交付使用时间及约定相应责任。
（1）关于交付条件。新范本第八条规定，商品房交付条件应至少取得建设工程竣工验收备案证明文件或竣工联合验收意见书以及房屋测绘报告。相比旧范本交房条件更严格。（2）关于商品房基础设施交付使用条件。新范本规定商品房交付应具备永久水电及通邮条件，否则按照逾期交房处理；除此外的燃气、电话通信、有线电视、宽带网络等基础设施，应约定达到使用条件时间以及逾期的责任，但不会影响交房。
4、细化商品房交付手续，增加因其他质量问题及空气质量、建筑隔声问题买受人可以依约解除合同。
（1）新范本第十条规定，办理交付手续前，买受人有权对商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。（2）新范本第十条规定，买受人查验的商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的（屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；管道堵塞；门窗翘裂、五金件损坏；灯具、电器等电气设备不能正常使用等），由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准负责修复并承担修复费用，修复后再行交付；新范本第十五条规定，出现其他质量问题，由出卖人及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任；经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。（3）新范本第十五条规定，室内空气质量、建筑隔声经整改仍不符合标准，买受人有权解除合同。
（1）关于规划变更。新范本第十三条规定，出卖人应当按照建设工程规划许可的内容进行建设，不得擅自变更；确需变更的，应当经原许可机关批准。原许可机关批准前应当征求利害关系人的意见（涉及产权人的专有部分或者产权人所在建筑物的共有部分）。涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人，由买受人接到通知后在十五天内决定是选择解除合同还是选择继续履行合同。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。（2）关于设计变更。新范本第十四条规定，双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工梯文件，可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人，由买受人接到通知后在十五天内决定是选择解除合同还是选择继续履行合同。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。
新范本第十九条规定，双方应在商品房交付之日起不超过210日（旧范本为不超过180个工作日）向到不动产登记机构申办产权登记；出卖人应在商品房交付之日起不超过240日（旧范本为不超过210个工作日）到不动产登记机构为买受人办妥房屋所有权转移登记，并将以买受人为权利人的不动产权证书交付买受人。
7、明确因出卖人原因买受人解除合同，出卖人应退款及计息的标准。
即按照不低于全国银行间同业拆借中心在买受人付款日最近一次公布的相应期限贷款市场报价利率LPR计算给付利息。
新范本第二十三条规定，买卖双方应当按照国家的有关规定，向相应部门缴纳因该商品房买卖发生的税费。因预测面积与实测面积差异，导致买受人不能享受税收优惠政策而增加的税收负担，由【】承担。新范文第二十六条规定，出卖人对买受人信息依法负有保密义务。
新范本第二十八条规定，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。
所售商品房的方位、规划、车位租售情况、红线内外不利因素、质量担保等诸多方面，都应在相应附件中列明，这意味着出卖人在广告及相关文件中对商品房情况的相关宣传或承诺应通过合同内容形式予以体现。
1、新范本加大了开发商在合同中有关商品房情况说明或承诺责任，如出现不实或无法兑现，将会承担相应法律风险。为避免发生纠纷，建议开发商根据项目实际情况以及已经确定的政府批复文件，对合同中基础设施、公共服务设施、项目红线范围内外不利因素等相关内容如实填写，并切实履行相关义务和责任。2、新范本提高了交付条件，细化了交付手续，开发商在交房方面的风险相应增大。建议开发商根据项目进度保守确定交付时间，加强质量管理，加快验收备案和房屋实测，在交楼环节完善交房流程，快速处理业主提出的质量问题，促成业主尽快收楼，降低退房或赔偿的风险。3、新范本在规划和和和设计变更方面进行了调整，比如在房屋出售后设计变更方面，只要设计变更可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，开发商就应发出通知，买受人有权决定是否解除合同，这种模糊的规定无疑加大了开发商在发生设计变更后的跟进责任，如跟进不到位，开发商将在交楼阶段面临较大法律风险。建议在房屋销售后出现规划和设计变更情形，开发商应严格按照合同规定的程序进行，并向买受人发出通知，就业主是否退房进行确认，降低退房或赔偿风险。4、新范本在产权登记方面明确了办证的期限和责任，如逾期将面临退房或赔偿法律风险。开发商应在商品房交付后加大不动产权证书的办理力度，及时向业主发出办证通知，在业主配合的情况下办妥不动产权证书并第一时间交付给业主（办理签收）。
新范本实施后，开发商应尽快完善适合自身情况的商品房买卖合同及补充协议文本。为避免补充协议条款被认定为无效，建议开发商聘请有经验的专业律师协助完善商品房买卖合同及补充协议，以最大限度保护自身合法权益，防范未来可能发生的法律风险。
供稿 | 李开华 林璇子
编辑 | 小 盘
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