实务丨如何围绕租地自建物业设计担保方案?

出品 ▏信贷风险管理

作者：王祖锋

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对租地自建物业的担保方案设计困境

租地自建物业，是指土地承租人租赁他人土地使用权，在该土地上自建的房产。这种物业具有如下特点：

 特点一权属不易界定

租地自建物业分两种，一种是有土地证，满足一定条件下，能办理房产证；另外一种有土地证但难以办理报建手续，或者没有土地证，总之无法办理房产证。

根据物权法，不动产确权以登记为准。对于前一种能办理房产证，由于“房随地走”的一般原则，很多情况下房产证也只办理在土地所有权人或者土地使用权人名下，对于实际出资建设房产的土地承租人，法律上难以直接确认其房屋所有权。对于后一种不能办理房产证的物业，由于无法以登记方式对产权进行公示，或者本身违章而受不到法律保护，难以找到土地承租人对该自建物业法律上认可的确权方式。所以，租地自建物业权属不清是最大的问题。

 特点二：沉淀了土地承租人较大的财产积累

在很多经济发达地区，国有土地的增加速度，远远滞后于社会经济发展对工业土地的旺盛需求，所以导致很多集体建设用地或者村里自留地、集体的耕地，被集体经济组织出租给经营者，让经营者用来建设厂房。经营者以远远低于国有用地的让渡价值，以租赁的方式取得土地使用权，然后以集体经济组织的名义报建，建成生产规模的厂房。这些厂房，建设成本也是较大的，也是经营者的资金沉淀成果。由于地理位置较好，和同地段国有用地的物业具有较大的价差，具有出租、转让的较大市场。

 特点三：变现较为困难

由于租地自建物业权属不清，导致无法如普通不动产那样容易确权、过户。由于该物业的土地承租人并非土地所有权人或者使用权人，根据“房随地走”的现实原因，土地承租人要转让该物业，一定要取得土地出租人的同意。

在现实中，这种土地一般是在集体经济组织名下，而集体经济组织的领导班子，囿于集体土地是集体资产，比较敏感，转租或者转让需要集体表决，所以不会轻易同意。有的情况下，集体经济组织换了负责人，继任者对前任任职期间的土地，更不会轻易的同意转让。

所以，通过正常的变现，存在土地出租人不配合的风险。通过诉讼的方式，由于土地承租人不具有合法所有权，法院在执行过程中不敢轻易进行拍卖和处置，即便要司法处置，法院也一般会征求集体经济组织的意见，这样又回到了前一个障碍。所以，无论通过正常途径，还是诉讼途径，租地自建物业变现的难度非常大。

正因为租地自建物业具有权属不清、变现困难的特点，很多信贷机构面对借款人拥有租地自建物业，虽然认为其具有较大价值，但苦于无法围绕租地自建物业设计担保措施，如果经营者无其他有效担保措施，最后只有放弃该项目。而经营者也可能因此无法成功融资。探讨如何围绕租地自建物业设计担保措施，成为很多信贷机构、担保机构的一道无解的题。

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问题解决思路

围绕租地自建物业，到底有没有办法设计担保措施？这个问题困扰了很多信贷机构。笔者认为，作为信贷机构的法务人员，要充分发挥法律的敏感性，充分利用法律规则，尝试另外的路径解决这个问题。以下是用法律规则来解决的思路。

思路一股权控制

租地自建物业处置难的根源在于权属不清，但土地承租人取得自建物业的合法使用权基于两个关系，第一是租地关系，第二是上盖物的出资关系。非诉讼和诉讼方式都很难处置，是源于都要取得出租人的同意。

那么，我们针对这一点，能不能想出一个办法，不触碰现有的租地关系，让受让人取得现在权属人的地位呢？其实就是一个收购标的物的转化问题。想一想，公司并购业务中，一种叫做资产收购，一种叫做股权收购。如果我们用股权收购的思路，让土地承租人的股份全部转让给受让人，自然不用惊动土地出租人，这样可以避开对土地出租人同意的依赖。如果我们将土地承租人的股权全部质押给信贷机构，那么，在最后变现该物业时，就可以通过处置该物业的股权来实现。

当然，如果原土地承租人是个人，或者原土地承租人名下本来就负债较大，那么，在信贷机构操作之前，就应该要求将该土地的承租人转到一个新设立的法人机构名下。将该法人机构的股权全部质押给信贷机构，并将公章、印鉴全部由信贷机构和债务人共管，直至债务清偿。 

思路二租金收益权质押或者转让

在某些租地自建物业，是经营者专门用于出租经营的。这些租地自建物业的收益都通过收租来实现。在这种情况下，信贷机构可以设置“租金质押+收租账户监管”的方式，或者直接设置租金收益权转让，在中登网上办理相应的质押或转让登记。这样，将该租地自建物业的核心收益予以锁定，客观上控制了该物业的变现价值。

思路三让与担保

信贷机构对租地自建厂房的变现的一切顾虑，可以在贷前，用让与担保的方式解决，彻底消除隐患。具体而言，先要经营者和集体经济组织协商，同意将土地使用权和上盖物转让给信贷机构控制的第三方，然后贷债务清偿之日，信贷机构将该物业转回给经营者。让与担保的另外一种做法，是将土地承租人转至一个无负债的法人机构名下后，将该法人机构的股权全部转让给信贷机构控制的机构，主债务履行期间，信贷机构 控制该法人公章和印鉴。这两种方式都让信贷机构掌握了主动权。

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总结

上述思路，仅仅是笔者一些不成熟的想法。但至少证明，对于租地自建物业的担保方案设计，是一道有解的题。虽然无论怎么解决，都是不完美的。但信贷机构的法务人员，始终要以解决问题为使命，坚信办法比问题多，利用各种规则，提供各种方案给信贷机构，实现法务人员的价值。

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