“西安城改”十年：暴风骤雨般带来的改变，我们更在意这些！
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前言 | Preface
从2007年西安城改全面开始至今，“暴风骤雨般”改造整整十年！已深刻影响着城市的建筑形态、城市面貌和经济格局。
十年间，“政府主导、市场运作、改制先行、改建跟进、整村拆除”的模式，已使上百个城中村陆续拆除和改造。置于大发展的背景下，“改造”不可避免。但是，“宁可规划等发展，也不要发展等规划”。但是，现代城市建设是“一旦动工，百年定型”。对于城改，我们有话要说！
这是西安暴风骤雨的十年
你所见即是现实
| 西安城中村常见的街景 |
西安，拥有上百万大学生的城市。作为西北中心，又有着庞大的流动人口。城中村，曾是很多人落脚西安的第一站。
无数人，在城中村里拍过电影、唱过歌、流过泪、恋过爱……城中村，成了很多西安人不可磨灭的记忆。网络上，“西安十大城中村”的话题经久不衰，这是西安在高速发展的前夕，独特的城市文化现象。
西安，全国拥有城中村最多的城市之一。十三朝古都西安，被称为“城中藏村，村中有城”。自2002年开始，西安开始探索城中村改造；以2006年局级建制的西安城中村改造办公室成立，特别是2007年《西安市城中村改造管理办法》正式实施为标志，西安城改进入全面发展阶段；2009年关中-天水经济区获得批复以后，西安建设国际化大都市的目标也被确定下来，城改随之加速。
西安城改计划就是，对城市建成区范围内，保留农村体制，使用集体土地，以村民委员会为组织形式的这326个城中村进行改造。
丨从电视塔顶俯瞰东三爻村，图/网络丨
| 西安市北山门村鸟瞰，图/网络 |
有数据显示，西安共有624个村庄，占地面积达到57.3万亩。分布情况为，二环线以内72个、二环到三环之间279个、三环以外273个。其中，被官方界定为城中村的有326个，占地面积达到21.6万亩，涉及村民高达46万人。
“十二五”期间，全市共完成86个城中村和33个棚户区改造项目的拆除工作，完成102个城中村和24个棚户区、涉及26万人回迁安置工作。
一个号称“百亿”投资的城改样板
不容回避的现实
2015年，西安城改遇到了一个最大“拐点”——西安城东最大城市综合体项目佳诚长安集停工，并传闻老板跑路。
2011年4月6日，第十五届西洽会，佳诚长安集作为陕西、浙江重点合作项目举行签约仪式。内容显示：预计开发约170万平米，预计总投资约110亿元，建成包括住宅、商业、写字楼、酒店等多类型物业的超大城市综合体项目，打造西安城东中心。
据《中国经营报》报道，这个项目停工的背后，开发商与地方政府之间各执一词。不过，该公司负责人回应中，其实蕴含着更多的信息：
“佳诚长安集是陕西、浙江两省重点招商引资项目。当时在政府积极的招商引资政策宣传下，我们浙江等十个股东一次性筹集资金三亿元交给政府用于该项目的拆迁安置，后来又陆续投资现金6300万元和一个股东垫资施工款约6000万元。四年下来，股东累计投入本金为人民币约4.23亿元，至今本息分文未归，因此我们是无法、无理由跑路的。”
需要注意的是，这个开发商还披露，该项目实际通过房号认筹获得3.47亿元人民币，连同股东的投资和股东借款3.63亿元，累计投资7.1亿元。所以，开发商称：“我们甚至比你们着急一百倍，想解决你们的问题。”
▲佳城公司，自有资金不到四个亿，就想撬动面积达170万平米的项目，这“蚂蚁撼大树”式的赌局，结局其实早已注定。
请注意，佳诚长安集自有资金不到四个多亿，项目不是号称总投资一百亿吗？对比一下，你就知道这四个亿算什么！我们来看看，2017年西安几块地价：
2017年1月25日，中海地产25.16亿，摘得曲江665.5亩住宅、商服用地；
2017年3月3日，保利地产5.316亿，摘得高新区64.507亩的居住用地。
2017年3月29日，新城控股2.539亿，摘得沣东81.909亩居住、商服用地。
这些土地，基本都位于三环附近的西安开发区。光是付出的地价，都已经比“佳城长安集”五年来累计投入的都还要多？你是否想过，这个位于“幸福林带”建筑面积上百万的项目，为何开发企业区区四个多亿就敢启动？
所以，这就是在当时西安城改的现实：1、为“发展”而“发展”，不加选择只求图快；2、“空手套白狼”的企业（哪来的并不重要），妄图钻空子“以小搏大”。
这，看起来都是“正常”的流程：政府“做背书”→企业“钻空子”→市民“图便宜”，若出现问题：市民“堵街道”→企业“怨政府”→政府“有话说”……这是个非常糟糕“循环”，究竟谁该打板子，究竟谁值得同情？
如果溯源，一切问题都会迎刃而解。对此，西安城记受陕西省委书记接见时，也曾提出这个问题（参见：《独家！关于“大西安”规划和教育问题，省委书记都讲了些什么？》）
西安“城改”为何问题频发？
这个问题并不复杂
| 西安沙井村鸟瞰 图/逍遥客 |
在西安房地产界，你会发现全国大品牌基本不碰城改。即使接触，一切必须“干净”。为何？流程的规范、经营的要求，它们无法承担不可预知的风险。
为何西安城改如火如荼，让企业铤而走险？这与城改的性质有着最直接关系，在“官方批复→确定开发主体→上缴保证金取得拆迁许可证→村民安置过渡期→核定相应的土地→遵循安置房先建的原则→划拨安置用地后的剩余土地招拍挂”等环节。所以，划拨土地方式让开发成本较低，销售价格较低。
一般来说，城改需开发商先建安置房、再配建商品房。快速推进中，“绿灯放行”不计其数。趋利的开发商，在资金压力的情况下，又往往会冒险售房筹资。
在当年调控的背景下，参与城改的开发商资金常常捉襟见肘，有的甚至会倒卖城改项目。更多开发商，一边建设安置房、一边进行预售来筹资。彼时，城改可以低于市场价的2000元/平米销售，这让很多刚性购房者难以抵挡诱惑。”一分价钱一分货“，成为西安人居和城建水平停滞不前的根源。
|市场剧变，很多拆迁都陷入停顿|
所以，政府的监管常常“睁一只眼，闭一只眼”。而且，城改监管涉及城改办、规划局、国土局、房管局等多个部门，管理程序复杂，漏洞难免。《中国经营报》曾报道：在2013年5月底，西安已经批复并且正在开发建设共计115个城中村项目当中，只有33个项目“五证”齐全，71.3%项目是“未取证项目”。
“萝卜快了不洗泥”，来自政策层面操之过急的开发，不得不放松监管。那么，有许多实力不具备的开放商进入。大环境好，一好百好；一旦风吹草动，便形成恶性循环。
《华夏时报》曾报道，“陕西佳诚在2011年4月签约时，不仅从未开发过地产项目，而且也并不具备相应的开发资质”。
所以，在“暴风骤雨”的改造中，当缺乏大资本、严监管和松规划的前提下，看样子是推倒了“趴在地上的农民房”，却盖起了容积率更高，却不能提升城市中心价值“竖起来的城中村”。西安的中心之殇，就由此诞生！
|西安城市改造一景 摄影/雨林|
张爱玲曾说：“生命是一袭华美的袍，爬满了虱子。”这，何尝不是在说西安？你会发现，最终受伤的是我们这座城！
有人会说，城中村不改，西安更像一个“大县城”。可是，大家是否有曾想过，城市发展从来都是动态的。这些年，西安主城区“中心塌陷”现状，一定程度上就是”劣币驱逐良币“的结果。所以，敬请期待《西安城记》城改系列第二篇：为什么我们认为，西安“城改”变成“竖起来的城中村”？
文=雨林
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