【楼盘测评】南昌“最牛村”有新盘马上开盘，限价18600元/㎡！

【楼盘测评】是洪楼News的主力版块，我们将在未来的相当长的时间里，精细踩盘，客观评价，将你想要的楼盘信息，准确传达。并从一个更加专业的角度，分析当下南昌市场中的各个主流楼盘及其优劣势，提供给购房人作为决策参考。

今日测评楼盘：新力弘阳府

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    看点预览

1.新力园系产品，整体标准中等偏上，物业也是新力。

2.配套成熟，但是青山湖区这几年基础设施投入速度很慢，未来几年的规划没有太多新的内容。没有暴击力，自然价格上也会趋向平稳。没有好学校是硬伤。

3.所有户型都在130平以下，算是一个刚需、刚改项目，不属于高端改善楼盘。

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   简评

新力弘阳府是新力和弘阳的合作项目。弘阳我们之前测评过湾里的时光里项目，目前在南昌的4个项目中，有2个是合作项目。

新力就不用说了，称得上是“本地霸主”，目前正在积极准备赴港上市的相关事宜，有机会成为江西唯一的上市房企。从新力帝泊湾惊艳亮相，到新力洲悦成为南昌豪宅名片，再到九龙湖楼盘遍地开花。地位和声名不言而喻。

新力最出名的应该是物业服务。南昌在过去的一两年里，有好几个楼盘开始更换原来的物业公司，城泰凡尔赛宫、中大青山湖东园的业主都能看到明显的变化。物业成为硬招牌，不仅能给自己开发的小区售价带来溢价，也是最好最有用的品牌输出。

最近，新力更是在川渝、长三角地区频繁布局。成立不到10年，动作的确很快，野心真的不小。

3测评主体

通勤时间

我依旧把地铁大厦选作起点，由于想实测一下新力弘阳府距离谢家村地铁站到底有多远，所以我本次是地铁出行。全程大约是25分钟。

从谢家村地铁站1号出入口出站以后，我沿着上海路往南走，到了飞燕路这个路口的时候左转，大概再步行3分钟左右可以到达。步行全程是612米，大约用时5-8分钟，依个人步速而定。

项目基础信息

我们要先明确一下新力弘阳府的位置到底在哪里。

（位置图）

青山湖区的土地出让不多，我去新力弘阳府和联发时代天骄的时候置业顾问都和我说了这个事情。言外之意就是，土地出让不多，新盘也就不多，如果不把握机会下手，可就只能去买二手房了。

青山湖区这几年整个交通和城建等各方面投入的速度都比较慢，最早的南昌2.0富人区也已经没落成为了过去。现在虽然仍然很多人认为那边的个别楼盘很高档，但是真正会接盘的却不是很多。这还是比较好的部分，城南部分就更不用说了。

新力弘阳府这个位置在青山湖区来说是目前配套集中也比较成熟的区域，紧挨着恒茂梦时代商圈。作为2019年1月份的最后一块地，当时拍的时候的的确确很引人期待，最终成交的楼面价为10411元每平。

占地面积65.11亩，容积率2.2，绿化率30.1%，一共规划了9栋住宅，其中3栋为32层的住宅，2栋31层的住宅、1栋27层住宅、1栋17层的住宅和2栋8层的住宅。

（楼栋图，红色圈中的是首开楼栋）

特别问了一下，楼间距大概就是50米左右，比较一般。

小区一共824户，车位共798个，配比只有1:0.96。这在当下的新小区中算比较低的配比，再加上周边可以停车的地方太少，买这里的房子是需要买车位的。

（新力弘阳府项目）

物业方面自然是新力物业来负责，收费较高，3.6元每平。2021年年中交房。

预计在本周首开，具体的时间待定，我在网上查到首开的房源为1、3、5、9栋的房源，面积是101-116平。

我在现场也有问到大概价格会是多少，但是置业顾问告诉我这个目前未定，楼盘的毛坯限价是15110元每平，精装修3500元每平，18600元每平是销售价格的上限。具体的一房一价，我们等待房管局的公示。

产品信息

产品整体的设计还是比较符合当下主流审美的，现代简约风的板式高层。

虽然有6栋高层，2栋洋房和1栋小高层。但是整体的户型种类不多。

高层2种户型，分别是101平和116平，2梯4户。

101平和其他楼盘89平起步的三房设计感觉差不多，2房朝南，半通透。整体的得房率也是78%左右。

116平属于标准三房两厅两卫的通透户型。阳台大，也设计到了北边的通风。

高层只有这两个户型，整体来说：很常规。

洋房户型为128平，1梯2户。

新力弘阳府的洋房为8层的，其实严格意义上来算不属于洋房，算多层产品。

户型也是标准的南北通透款，很方正。

整个小区的所有户型都是3房，可见虽然一直在宣传“圈层”和“高端”，但是其实很诚实地做更适合刚需的产品。

101平和116平的样板间我都去看过了，整体的感觉基本和新力的其他园系产品类似。

采用新力定制的防盗门，新力定制的柜体，还有一线大牌的卫浴洁具。有一个亮点是，绝大多数精装修交付的楼盘淋浴的花洒都选择大牌里最乞丐的版本，是没有顶喷的，但是新力弘阳府在这点上还比较周到。

在一些推拉门的设计上，没有选择传统的走地面轨道，而是将轨道走上方，避免积灰也更耐用。

样板间的布置还是比较用心的，虽然是刚需产品，但是还是做到了一定的品质感。

周边配套

我相信，现在你看到这个项目周边的配套，2年后交房再来看，应该不会有太大变化。

这就是买成熟地段的特点：你不会觉得自己下了很大的赌注来赌周边未来几年的发展是否会上一个台阶，但同时，你也看不到周围太多的变化。无土地供应，无发挥空间。

飞燕路和上海路我想绝大多数老南昌人都了解，整体路都比较窄，而且周围的原住民很多（这点也是置业顾问提到的）。

最近最大的商圈就是恒茂梦时代，吃饭、购物、超市、教育培训基本都在这里满足了。699文化创意产业园里小资文艺的地方也不少，可以作为休闲散步的去处。

地铁1号线不用多说，开篇已经交代，交通便利。

学校方面相对较弱，离新力弘阳府比较近的学校是上海路小学、培英学校、17中等，具体的划分还要看交房以后。总的来说，教育力量不强是桎梏这个区域发展的一个重要因素。

社区商业和小商业非常多，这是原住民多的缘故。从小商业到大型商超都有，这是比较理想的状态，意味着从低到高的消费都能在周边得到满足，方便且适应各种人群。

未来规划

基本可以肯定的是，这一带的开发基本是殆尽了。唯一可以期待的应该是永人村的拆迁，拆迁了以后既能腾挪出一些土地，又能让整体的面貌有个提升。

（红色图块为永人村，黄色土块为新力弘阳府）

注意！虽然我说，这里是可以期待的，但是不得不说，目前真的未看到任何拆迁计划！

交通

目前，飞燕路的面貌是比较差的。上海路的面貌本身就不佳，道路不平坦坑坑洼洼，进入飞燕路基本上是再度降级。

（实拍街景图）

不过，置业顾问告诉我，飞燕路会修好，之后直接连通上青山湖大道。

随着地铁2号线竣工，上海路的路况应该也会有所改善。

教育

青山湖区本身具备的教育力量就不算强，在这附近一带已经有几所学校的情况下，目前没看到更多规划。

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总结

优势

1、配套成熟，生活便利。低廉和中等消费都有。

2、紧挨着地铁1号线，周边的公交线路也很多，交通有优势。

3、周边片区无新盘选择，次新楼盘参考恒茂梦时代，价格上不算高，对于常住周边的人来说，可以升级居住品质。

4、新力物业，算个加分项。

劣势

1、飞燕路窄小，且整体破旧，观感很差。住宅不是孤立存在的，周围的环境很重要。

2、虽然地处青山湖核心地带，但是青山湖区整体的投入建设速度太慢，未来比较长的一段时间里，都不会看到什么显著变化，房价当然也比较平稳，没有太多上升潜力。

3、教育资源很弱，周边的公立学校普遍一般，如果要就读私立学校，还必须乘坐地铁，不算方便。

4、周边无公园等配套，散步只能去梦时代或699。

综合一下，我个人认为：这个楼盘的地缘性很强，适合在周边生活已经比较久，单纯希望升级住宅品质的刚需和刚改买房人。青山湖区其他片区或许也会考虑，毕竟比其他地带来说生活还是便利性更强。

投资不建议，没有太大变化也就意味着风险很低，当然某种程度上来说涨幅也会比较小。而且101平起，这个面积不符合当下户型“小型化”的趋势，不算投资爆款。

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主笔 | 康小楼

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