【楼盘测评】史上最低装修限价，这个楼盘算是南昌楼市的“一股清流”了！

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今日测评楼盘：华润万象汇

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    看点预览

1、项目本身就是周边最大的配套

2、地铁口商业综合体，底线很高

3、想象空间不大，学校一般般

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      简评

在华润的产品线中，万象汇的定位是区域商业中心，体现惠邻里、乐万家的精神特质。如果通俗一点表达就更像是邻里中心一般，辐射周边3-5公里左右的片区，提供超市、餐饮、影院等商业服务。

所以整体的商业体量并不是很大，这里大致是6万方。如果对6万方没有太大的概念，可以给你们一个对比，西湖万达是14.78万方。所以大致不到西湖万达一半的样子，对于这样的定位是差不多够用了。

总体来说这里是一个地铁口的城市综合体，对于居住来说也是有非常明显的优势。华润的品牌还不错，属于国内一线梯队的开发商，地铁、商业就在楼下，弱点就是学校一般般。

3 测评主体

通勤时间

距离八一广场5.3公里，北京路一路过去路口也不少，通勤时间要在20分钟左右。考虑到在这里置业的朋友会有很多在高新就业的，所以另外一种通勤方向就是往高新走，从高新大道坐地铁到艾溪湖东站，仅仅两站，加上出入站的时间，差不多10分钟。

在地铁附近还是有一定优势的，将来四条地铁通车，地铁能够达到的地方还是比较多的。

项目基础信息

这个位置在城东来说还是不错的，北京路沿线已经没有空地可待开发了，这里算是仅有的一处，所以当时土地拍出来之后，就一直蛮受关注的。

周边的几个小区都交付多年，人气也很足。北面是江西艺术中心和天幕影城，总体来说还是比较方便的，所以这块位置有一个比较明显的特点就是底线高。

占地不大94亩，建筑形态有点多，住宅、商业和公寓。在这个还比较成熟的地方，容积率通常都不会低，容积率在2.7。

项目住宅和商业部分是分开的，住宅由3栋18F小高层，1栋30F高层，1栋32F高层，1栋34F高层，住宅只有576户。整个项目的停车位大致有1300多个，住宅这边大致的比例接近1:1。

商业的构成是6万方的万象汇商业中心和4栋商住楼，主要以公寓为主，4.2米层高。不得不说现在公寓的供应量真的有点大，高新这边好几个项目都有不少公寓产品。

产品信息

华润万象汇的产品偏向改善，一共三种户型中，只有106平米的户型是三房，剩下129平米的和139平米的都是四房。

最小的户型也是106平米的三房两厅两卫起步，90以下那种一卫的户型完全没有。129平米的户型对于四房来说还是不错的，这个面积段，大小适中。这个户型设计整体都不错，可以打8分，就是北面没有阳台，是一个小遗憾。

（106平米户型）

（129平米户型）

另外中间户还是稍微有一点突出来，不过突出的部分不多，是阳台。华润的这个房子去看了样板间有一个很明显的感受，就是飘窗做的很大，目测60cm的进深，宽度也蛮宽，看起来还是比较带劲的。

139平米的户型，进深就稍微长了一些，北面同样也没有阳台的设计。这个户型估计是18层小高层的户型，得房率应该略高一点。

（139平米户型）

样板房的话做的很实在，这个是我见过最少的软装的样板房，连墙纸都没贴，就是摆了一些家具。对于视觉冲击力来说，肯定勾起人购买的欲望不如那些装饰特别华丽的样板房，但是华润这个很素的样板，就让人觉得华润还是比较实在，旁边还特意做了一个交付样板，眼见即所得。

这个项目最大的特点也就在与此，比较实在，尤其是看了价格之后。这是我目前见过的楼盘中唯一一个没有顶格申报装修费用的楼盘。按照规定144平米以下可以申请3500元每平米的装修标准，顶格做装修标准基本上都是业内的共识。

我当然也不知道处于什么原因，华润在装修标准上只申报了2500元每平米，算是目前楼市里的一股清流了。在市场上就形成了价格不贵的印象，加上毛坯的价格均价也就在15000多，对于这个位置算是比较不错了。所以上一次开盘听说就秒光了，有读者很早就咨询说下次买不到怎么办。

华润万象汇最近也取得了一栋预售，估计这一次开盘不远了。

这个项目比较适合地段改善和面积改善的人群，或者周边老小区的居民进行品质改善。当然学校一般般，对学区要求比较高的朋友要多权衡一下。多说一句，小区自带一个幼儿园。

周边配套

这个项目本身就是周边其他小区的配套，毕竟是未来区域商业中心的角色，不过也不用期望太高，万象汇没有万象城那么强的IP，而且体量也不算大。北京东路这一条过来商业其实还比较多，往西有梦时代，往东有京东天虹。

北面紧挨着就是江西艺术中心，经常还有一些文艺表演，话剧、音乐剧什么的，比较有文化气息。这个马路对面还有一个差不多是烂尾的商业项目，钻石国际广场，其实差不多建完了，但是一直没有运营和使用的迹象。

往南不到一公里的地方就是京东学校，虽然说新房没有划学区，但是最近的应该就是这个了，而且附近确实没有比较优质的学校。

未来规划

对于这种比较成熟板块的项目，未来的想象空间还是比较小的，毕竟周边的土地都差不多填满了，必须有拆才有建设。对于未来规划可以说的很少，看过一个版本的五号线走向走高新大道，但是也是没有落定的事情，其他规划版本还不走这里，所以也不算是未来的规划。

购买这种成熟板块的房子，就是享受现成的配套和人气，不存在未来的规划难以落定，总结一下的话就是想象空间小，但是底线很高。对于投资来说也许不是最优标的，但是保值什么的还是比较稳当。

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 总结

优势：

1、华润大品牌房企，设计和后期都有保障

2、地铁商业无缝对接

3、价格比较实在

劣势：

1、想象空间小，不是特别适合投资

2、附近没有优质学校

总体来说是一个还不错的项目，不过也是有其适用人群，户型设计偏改善，刚需群众可以选择106平米的那个。地段改善、面积改善、品质改善可以考虑这个项目，对于资产沉淀和保值也是一个不错的选择，如果不想去新区冒投资风险的话。

风险与收益也是相对的，所以底线高，成长性就会相对弱，这个自己权衡好就可以。对于需要的朋友买来住没啥问题，华润的物业听说还带的过去。

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主笔 | 老罗

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