【板块简析】规模小、路网乱，东站新城到底有没有未来？
东站新区简析
上回测评了中大景，提到了对东站新区的一些看法，介于篇幅问题就没有在那里展开，所以今天单独来讨论一下我个人对东站新区的看法。
有些话必须说在前面：
第一，我去那边的次数不多，得到的信息是有限的，不可能做出非常完善的分析，所以这篇写的也是简单分析；
第二，以下全是我的个人看法，是个人就会有偏见，带有一定主观色彩，只能是提供各位参考。
这个片区主打的卖点是地铁2号线延长线和南昌东站。关于地铁2号线的延伸段，规划已经出来了，看地铁的走向是走广州路，到了罗家集开始往东南方向，走未来广州路东延段的地下到达南昌东站。
南昌东站的位置就是广州路延伸与天祥大道交汇处再往东一些就是了，这个片区的未来规划就这些。不过其实真正重要的是高铁新区的到底会如何？
01
时间是我们主要需要分析的问题，首先我们南昌东站的建设完成大致要多久？
在我们能够找到的公开信息当中可以查看到，南昌东站与2019年12月正式开工，预计在2023年投入使用，也就是还有四年的时间。2号线延伸段的通车基本上也是要配合南昌东站的，至少不会在东站使用前开通。
不过最近我又听过另外一个说法：高铁南昌东站广场建设规模约为21公顷，建设内容包括地面广场，地上、地下交通设施及地下公共空间等全部施工内容（含给水、燃气、弱电管网、配电管网预埋等基础设施配套）。项目计划2020年6月开工，2024年6月竣工，总投资30亿元，目前正处于前期规划研究阶段。
如果按照这个时间表，那么所有的安排都要推后半年。
至于高铁新区的规划出台的内容都是比较模糊的，没有看到很明确的规划。虽然也看到了一些规控图，相信你们也看过那个宏大的规控图，密密麻麻的住宅和商务楼，但是这个其实比较虚。
02
我们先聊几个实在一点的事情：路网、地铁、规模和资源倾向。
这个片区的路网非常杂乱，要想开发成规模，首先得先把路给捋直了，大家先一眼这个片区现在的路网。
广州路、朱桥东路得延伸过来。路网成型的过程中涉及到大面积的拆迁，可是前两年棚改量非常大，从今年开始棚改的规模已经在收缩了，这么大量的拆迁要拆到何时去？
上次我看完中大景之后，本打算去艾溪湖的力高看一看，但是从罗家集出来一看，整个昌东大道南面这一段成了由北往南的单行道。
没错，又在修路，还是封闭施工，一条对向车道都没留。意味着我需要绕一大圈才能去艾溪湖，经常来这个片区的人都知道，昌东大道这一段何时好过？
常年修路，常年颠簸，常年大货车横行，后八轮都算小货车，后面十几米拖斗连着十几个轮子的大车都不少，道路的通勤效率很低。从解放路回程的路上也是一路的货车，毕竟这里的产业园和物流需要这个。
有人说这边有人口基础，这一点我认同，但是人口基础并不是最重要的。比如我们看红谷滩没有人口基础，但是城建和面貌好了，人口就来了，人口是会流动的。
要比人口基础，我们可以看青云谱，人口总不比这里少吧。但是路网和城建都不行，现状什么样你们都有数。
关于吐槽路况这个就翻篇吧，主要是路网混乱不好建设，另外刚修好的路不久又要修。
土地拆出来了，才能重新建设。拆迁是高铁新城的一个重大包袱。不拆迁一是土地不成型，规划有难度，而且面貌就是城乡结合部。拆迁的话，成本和工作量又非常巨大。
其实南昌又不缺新区，赣江两岸那么多新区，土地都是现成了，卖出去就能盖房子，拆迁多费劲。
而这边有太多的拆迁需求。
03
地铁的话是这样的，路线规划是有优先级的。最先规划的地方一定是最需要的地方，所以1号线途经的位置很多都是南昌非常重要的地方。
2号线连接3个车站，之所以东站这个是延长线，也是因为之前昌东这边没有什么远期和高级的规划，所以2号线东边到了辛家庵就结束了。
隐含的意思就是辛家庵东边的地方其实没做什么规划，现在之所以东延就是因为南昌东站而已。
这也侧面说明一个问题，除了东站和延长线之外，也没有其他的更多的了。
我们再看东站的规模：南昌东站站场规模为8台16线（预留2台3线），车站等级未定，将配合南昌铁路东环线建设。
再看看西站的规模：截至2013年9月，南昌西站总建筑面积25.9万平方米，其中站房面积11.4万平方米，车场规模为12台26线。
规模也代表流量和重要性，这个就不展开了。
04
最后是资源倾向，同样是有高铁站的区域，九龙湖被倾注了各种资源：两条地铁、国际博览中心、妇幼保健院、市民中心、九龙湖公园、VR产业中心，未来还有很多单位要往赣江以西搬迁。
所以个人以为高铁新区一个非常远期的规划，多一个高铁站对南昌当然是好事，和其他城市的交流更加的迅速了，一定会为南昌带来价值。
不过，人都是外貌协会的。如果一个新区的面貌不行，是很难将价值沉淀下来的，最终价值还是会流向别处。一个新区的面貌要什么？第一，是道路；第二，是建筑，尤其是写字楼。
这两样东西，说实话都是来之不易的。
2013年西站就投入使用了，随后两年路网也成型了，省政府也搬了，省级单位的房子也盖了，融创茂和融创乐园都营业多时，国际博览城也开张了，还没有那么重的拆迁包袱，其实整体的形象才刚刚有点起色。
这就是我说东站新区的规划是一个非常远期的原因，进展一定会非常慢。毕竟除了火车站和地铁也没别的了，而且还要面临非常重的拆迁包袱。
05
城市的发展必然要靠外来人口流入的。在南昌的人口流动中，我们也能窥探到，外地人被挤压到了九龙湖和象湖板块，南昌本地人也从老城区往东或往西的新城流动。
但是罗家集这边第一很难吸引外地人口，毕竟限购嘛；第二也很难吸引南昌本地老城区的人。如果这个片区不能吸引人口过来，就只能靠当地居民的购买力了。
这里的项目销售情况还不错，主要原因就是这个片区的供应量非常非常少，但是个人不建议投资这个片区。
第一个是刚刚说的，规划成型时间需要很长，当前包袱重，整体形象难以改善。
第二个就是这个片区并不是人口导入的片区，只能是一个被动拉升的区域。除非别的板块已经涨价很高了，你可以顺带也涨涨。如果别的片区价格按兵不动，这里的价格高了，人家自然会选择别的地方，因为并非是非买不可的地方。
住是可以，别炒，高铁新城是一个遥远的大饼！
有不同意见的欢迎在评论区讨论，我们一向主张兼听则明，而且一定存在我们没有获取到的信息，也欢迎转发交流！
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主笔 | 老罗
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