【楼盘测评】没那么新力！占据欣悦湖C位，产品中规中矩……

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今日测评楼盘：新力大境天成

01PART看点预览

1、新力在赣江以西为数不多的一个纯新盘。

2、欣悦湖新城版块的中心位置楼盘之一。

3、一期全小高层，社区与园林上有些创新。

4、周边配套还不错，但都是在建中，北边面貌一般。

5、户型通透性一般，近期无地铁。

02PART简评

关于新力地产，这个创办9年就上市的江西本土房齐，大家对其应该不陌生。

从2011年新力帝泊湾开始，引起了同行的广泛关注。后来在同行眼里做新力中心和新力洲悦将是赴死之举的舆论环境下，新力爆发式的成长了起来。

前期新力帝泊湾、新力雅园以及新力物业的良好口碑，让新力的品牌慢慢深入人心，然后随着九龙湖地铁四号线沿线的新力化和吃准了2015年那一波大行情，新力就起飞了。

从2012年的1.2亿，到2015年的45亿，再到2018年887亿，新力的销售额堪比坐火箭。

但是这种急速的扩张模式，意味了资金和人才储备的压力都会比较大，新力的负债率和资金成本在行业内一直算比较高的。

所以新力也一直在融资的路上，为了拿到更实惠的资金，新力不顾南昌市的挽留，毅然而然的去了上海，整个集团的主战场也不光是江西，开始进军全国。

再回到新力在南昌的故事，九龙湖和象湖的开发，让新力赚的盆满钵满，可后期重仓青云谱，加上整体行情的稳定，没有烈火烹油的行情助推，销售节奏慢了下来，让新力南昌的经营压力山大。

新力也许久没在一级市场拿地了，此次欣悦湖板块的新力大境天成是赣江以西难得的一个新盘了，这个项目做得如何、卖得如何，对新力南昌至关重要。

今天我们就走进这个项目，看看欣悦湖的新力大境天成到底如何。

03PART测评主体

01
 通勤时间

绿地双子塔：约9.2公里，项目出门沿工业三路没多远就能上前湖大道快速路，13分钟左右就能到红谷滩中心。

八一广场：约16公里约27分钟的车程。

西客站：约12公里，约16分钟的车程。

项目毗邻城市快速路，驾车出行较便利，但周边目前公交交通配套较滞后。新建新城吾悦广场旁有个地铁口规划，但落地就不知道是哪年哪月了。

02、2
  地段概述

项目位于新建区重点打造的欣悦湖板块，依托欣悦湖公园和欣悦湖三件套（文化中心、学校、体育馆）为支撑，快速引入了一众品牌房企，属于快速造城的典型代表。

欣悦湖板块通过前湖快速路可以迅速链接红谷滩区，所以这个片区即可以作为新建区的改善板块，又可以作为红谷滩的居住配套板块，毛坯定价1.2之内的价格还是一定的吸引力。

该区域前两年去，荒地、黄水沟可能会是你的第一印象，现在去看，到处都是建得热火朝天。配套先行、品牌房企联片发展，还确实是快速造城的金科玉律。

来各个项目落成，路网贯通好，整个板块的面貌会让人感觉焕然一新，这个片区还是适合附近的刚需上车的。

03、2
  项目基本信息

1、项目总占地约166亩，分为一二期，一期又分为A地块和B地块。总建筑面积约38万平（一期约14.9万平，二期约23.1万平）。

2、一期共13栋小高层、1栋幼儿园、两栋沿街商业；二期共13栋高层、1栋幼儿园、两栋沿街商业。
3、总户数2757户，一期A地块471户、一期B地块592户、二期地块1694户。
4、绿化率35%，一期容积率2.4，二期容积率3.0。

 5、停车位总计2024个。一期车位981个，车位比1：0.92；二期车位1542个，车位比1：0.91。

 6、楼盘毛坯限价14000元每平米，最终毛坯交付，一期预计交房时间为2022年11月。

04
产品信息

项目目前在售的产品主要是98平、110平三房和126平四房产品。整个项目最小户型都做了双卫设计，这一点还是不错的。

户型

户型解析

98平三房两厅两卫

该户型北玄关入户，整体户型比较方正，三开间朝南布局，南向的大阳台现在基本是市场主流配置了。

主卧做了套间式布置，如果设计双侧式走入式衣柜，主卧的通透性会比较好。

北面的卧室尺寸一般，没有阳台，南面的各个空间是户型设计的侧重点，重南轻北也更受买家青睐。

双明卫+明厨的设计，整个户型最遗憾的就是客餐厅的通透性。因为厨房位置的原因，客餐厅没有正对流通风的可能。

110平三房两厅两卫

该户型基本是98平的双胞胎版本，多了12个平方，各个空间的尺寸感会稍强一点。

有明显变化的地方是，北面卧室带了飘窗，如果通过榻榻米设计将飘窗纳入整体设计，整个空间的实用性会更强。

另外就是厨房由南北竖立式布局变成了东西横卧式布局，厨房也变成了U型设计，但是放冰箱的位置就小了，另外整体客餐厅的通透性会稍好一点，聊胜于无吧。

126平四房两厅两卫

该户型可以看做是110平的升级版，遮住主卧区域还以为是放错了户型图（跟110平几乎一毛一样）。

除了客厅和阳台尺寸有了进一步升级之外，主要是主卧区的设计有明显的变化，一贯式通透的布局换成了一卧一卫的套间式主卧。

北面由两卫夹一卧变成了两卧夹一卫，四个房间都有飘窗或者南向阳台，这一点还是不错的。

最后侠侠不得不再次吐槽一下，为啥到了126平的四房端户，客餐厅的通透性布局还是老样子，这可能是整个户型最美中不足的地方了。

现在基本上的大多数楼盘都采用了“新板式”的布局，这个好处就是中间户再也不会突出来挡光了，那么端户的入户也必须改到北边去。

至于一个户型的其他部分大家都基本差不多了，这个时候去评判一个户型的好与坏，要说唯一一个部分就是玄关……

如何处理这个玄关，满足南昌人执著的“通透性”就是关键了，在这一点上新力大境天城显然失分了……

现场体验

新力大境天成的售楼处有点现代科技风，门口的滑滑梯侠二代特别喜欢，可是暂时还不开放，仅仅作为观赏用。

现场的沙盘图能清晰的看到项目各个片区的位置关系，这个项目可以说是最不像新力的新力盘。

新一代的园林设计不在是新力引以为傲的大草坪打天下模式了，高低丛灌树木让园林多了些层次感。

在部分楼栋的架空层设计了各个年龄段的活动区，现在这个区域的打造越来越受开发商重视了。

因为项目是全毛坯交付的，所以现场样板间的图就随意放几张吧，欣悦湖板块的地毛坯限价非常高，远超项目的实际价值，不过这也给了各个开发商更灵活的价格操作空间。

可以完全根据销售情况和认筹情况来制定价格。

厨房是这个样子滴，为了让大家感觉更大，把墙换成了导台，真是个小机灵鬼。

这里卧室的墙面也玻璃化，这样看起来空间感是不是更好一点。

南向阳台还是蛮大的。

大户型的主卧尺寸和厨房大小看起来还可以。

架空层零星布置了一些供孩童玩耍的玩具，后期说是还会添置。园林的设计也可以管中窥豹一下。

透过新力大境天成看对面的金地都会之光，再联想到周围一片集中开售的各个楼盘，最后配上全南昌排名第二的可售面积库存比，项目的销售压力可想而知。型

户型

价格及销售情况

该项目首开的是7、8两栋，看朋友圈是卖得蛮好的，说是去化了9成。销售均价大概在11560元（没记错的话）左右。

另外不知道从哪里开始冒出了新建区解除限购的传言，然后又被官方瞬间打脸了。

确实，放开限购对于片区的去化会有很大的帮助，但是顶风放开限购，施策者承受的压力又会比较大。

04PART周边配套

1
学区配套

南昌28中教育集团欣悦湖校区

2
商业配套

目前运营的较近的有新建新城吾悦广场，未来项目北面新建城投的商业地块和最近流拍的新建区文化中心北侧的商服地块会是补充。

3
周边自然环境

项目西面就是欣悦湖公园，其他方向基本以房子为主。

4

未来规划

对新力大境天成或者整体欣悦湖板块来讲，欣悦湖公园和“三件套”的落地，尤其是学校的建成开学是最重要的。

后期周边两个商业地块的敲定，可以提升生活的便利度。最后就是传说中的地铁了，只能盼望着...盼望着了。

05PART总结

优势：

1、欣悦湖板块的C位之一，离公园和学校等较近。

2、小区设计品质感不错，全户型双卫

3、新力物业的口碑不错

劣势：

1、全户型客餐厅的通透性一般。

2、周边面貌还有待改善，尤其是北面。

3、产品中规中矩，随大流。

适宜人群

整个项目虽然在欣悦湖板块的战斗力算强的，但是客群我认为还是以地缘性客户为主。由于这个项目开盘前，有其他项目已经抢跑走了一波销量，所以后期的蓄客压力还是有一些的。

特别是近期周边楼盘开始大体量供货，一些尾盘又开始让利销售，所以整体去化的持续性会有点艰难，从首开来说项目还是卖得不错的。

该项目的几个主客群大概有以下几种：

客群

1、对新力品牌、新力物业比较青睐的客群；
2、喜欢毛坯房的客群；
3、红谷滩区外溢的居住需求和新建区主城区的置换人群；

4、看好欣悦湖板块的未来潜力，觉得现在价格不错，未来价值有提升可能的半投资客群。

如果未来新建区真的能放开限购，或者说是新建区的初中学生可以通过中考考主城区的高中，那考虑这个区域的人应该会多起来，尤其是新建区主城区的改善客群。

- End -

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