【楼盘测评】单价1.5万+！纯地铁口九龙湖洋房，质感、物业还不错！

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今日测评楼盘：新力琥珀园（二手房）

01PART看点预览

1、九龙湖西的“桥头堡”，新力在九龙湖的发力史

2、周边现状面貌不佳

3、除了商业，其他配套短时间会发力一波

4、地铁口四房电梯洋房，精装高层

5、小区园林好、维护不错、户型较好

02PART简评

新力琥珀园是新力那段时间快速成长的代表作之一，作为新力园系产品的中坚力量，又是新力九龙湖西大开发的桥头堡，这个盘还是蛮有聊头的。

细数一下，地铁四号线九龙湖沿线的新力盘，琥珀园、合园、禧园、龙湾、钰珑湾、新力城......一座九龙西，半边姓新力。

第一次听到新力琥珀园还是2016年的下半年，有个朋友问我这个盘怎么样，她在万达广场看到了这个盘的地推。

那时候只有一个感受，这是哪里啊，你干嘛买这个地方。

她说：你不懂，国博、万达都涨起来了，这里是下一个国博。

同年9月首开，高层带精装的均价大概1.05~1.2万左右，洋房1.1~1.8万。后来整个项目加推的进度还是蛮快的，卖得也不错。

到了17年5月，高层基本来到了1.3万左右，洋房标准层1.35万左右，顶复1.8左右，底复1.9左右。

没过多久，二期也开始推了，到了18年3月，基本住宅部分就卖完了，后来一直是卖公寓和商铺。18年底左右，琥珀园基本整体售罄了。

不过这里面倒是有一点要说，那个时间段南昌很多楼盘在卖房的时候，明明堂堂挺多的，所以成本这块还真不能只看合同价。基本买过的人都知道怎么回事。

03PART测评主体

01
 通勤时间

琥珀园的位置距离西客站不远，两站地铁或者几分钟就能到达。

到其他几个通勤去处可以走阁皂山大道上祥云大道，然后各种快速路抵达都还可以。图中的通勤时间选取的是晚班高峰期的时间，所以时间会偏长一点。

琥珀的通勤优势要发挥出来还是要等地铁四号线开通，然后一站之隔就是地铁交汇站西站南广场站。目前周边的行车便利度和公交配套都比较一般。

02、2
  地段概述

新力琥珀园位于西一环路的西侧，就是坊间聊的“枫西”板块，琥珀园作为这边的第一站，可以称之为枫西一哥。

年底通车的四号线礼庄山站就在小区北门口，南侧有九年制学校，西侧有三甲医院，北侧是刑事科技大楼，整个板块的各种配套基本围绕在楼盘周边。

但是目前因为四号线在建，龙兴大街还没恢复，与阁皂山大道交界处的高土坡看起来面貌比较一般。而且刑侦大楼北侧的污水处理厂远眺也能看到，目前来说，展示面确实挺差的。

新力琥珀园、新力合园、正荣华润玲珑府这三个盘算是枫西第一站的三兄弟，周边各种非住宅用地环绕，等他日学校建成，周边路网贯通，这一块应该是整个枫生高速西区域最快展示出好面貌的小版块。

03、2
  项目基本信息

1、占地约325亩，建筑面积约67.4万方

2、容积率2.2

3、总户数3335户，地下车位3569个，车位比1:1.07

4、一期共8栋高层，12栋洋房；二期共12栋高层，12栋洋房，一所幼儿园；另外北侧还有4栋公寓

5、新力物业，物业费2.5元/平米·月。

04
产品信息

新力琥珀园的产品我们分两块来说吧：

洋房

琥珀园最大的卖点就是高颜值地铁口四房洋房。仔细数一下，立面质感、地铁、四房、洋房，这正是现在改善置业人群的几大重点考虑因素。

新力琥珀园的洋房一股脑把这四个都糅杂进来，还是很有市场吸引力的。

琥珀园的洋房是6层带电梯的标准洋房，一楼是底复，六楼是顶复，2~5楼为标准层。

137平4房2厅2卫（标准层）

中端入户，一进门的玄关后是个卧室，与其他居住区分隔两处，作为老人房比较方便。

南北双阳台，四开间朝南布局，三卧在南侧。明厨明卫设计，主卧是套房，除了厨房和南阳台稍小一点，整体布局是非常优秀的。

五楼的北侧阳台是个小露台，可以封个阳光房，工程量稍微比其他楼层大一点，但是没有墙体的空间感和视野感会好一点。

137平4房2厅2卫（顶复6楼）

琥珀园的顶复分为两层，六楼的布局与标准测类似。

四开间朝南的布局，但是标准测的主卧区变成了大露台，需要自己去改造（买这类产品最划算的就是可赠送面积多，但最麻烦的也是这个空间怎么利用）。

上七楼的楼梯布置在客厅北端，比较窄，这个后期可以改造一下。

七楼的原始空间就是一个中岛区，一个北侧卧室（这个卧室里有个很大的水泥墙块，应该是电梯井顶部，这也是整个户型最大的不爽处）。

北侧卧室的南面是一个坡顶，没法利用。中岛区的南侧一般都会现浇成主人房。七楼卫生间出去又是一个露台。整个七楼是个三开间的。

最后这个户型的终极改造结果是，六楼（四房两卫）+七楼（三房两卫和一个阳光房），最多可以做七个房间，具体怎么实用就看自己的选择了。

如果家里人口不多，就可以保留尽可能多的露天空间。

137平4房2厅2卫（底复1楼）

琥珀园的底复是整个项目最贵的产品，有天有地有院子，再送个地下室，夫复何求。

房子可以从南北院两边进入，我们主要讲从南院入门的感受。

底复一楼南侧有个院子，与院子相连的是一个连通负一楼的天井。房子的一楼是半抬高设计的，一楼的户型与标准测相似。

顺着楼梯下了负一楼，北侧有采光面，南侧更是直接与天井相连，整体采光度和通风效果都还可以。

南昌的南风天住这种类型的产品，最怕的就是潮湿，而潮湿阴暗的最大问题根源就是不够通风不够通光。琥珀园这类新式底复在这方面做的不错。

这个底复最有意思的地方就是南院和负一楼的整体改造方式，在小区内看过几个改造版本都蛮有意思。

我觉得如果不是家里有太多的房间需求，尽可能的多一点的露天空间，想想自己家里有个专属的半场篮球场地，多帅啊。

高层住宅

新力琥珀园的高层是精装的，精装标准就是普通水准，入住起来比较方便。

89平3房2厅1卫

北端入户，户型整体比较方正，三开间朝南布局。

南阳台+明厨明卫的设计，算是比较主流的中间户设计，卫生间做了干湿分离。除了不够通透这一中间户常规问题，其他都还挺OK的。

116平3房2厅2卫

琥珀园的高层端户户型就比较OK了，中间入户，南北双阳台全通透设计。

三开间朝南，主卧是套间，整个户型的低效通行区比较少，空间利用率较高。双明卫的配置也能满足家庭需求。

实景体验

沿着龙兴大街到了琥珀园，门口的地铁站还在施工中，目前在售的房源主要是一期的，二期的房源还没过限售期。

主出入口在两个期之间，即一期的东门，物业还算正常吧，只要做好登记就可以进小区。

琥珀园洋房间的楼间距还是挺好的，绿化保养的也比较好，这是去年夏天去拍的照片。最上面“山字”造型的就是顶复。

绿化的布置不再是纯粹的大草坪，高低灌木的搭配还算不错，草坪打理人员比较多，几次去琥珀园看房都遇到了维护园林的工人。

从北侧看琥珀园洋房，2~4楼是阳台，5楼是露台。

底复的南院在图片的左边，图片的正中间是一个天井式南院。

负一楼的采光还是不错的，北侧一排窗户，南面直接联通天井。

洋房的入户门是密码锁的。

顶复向东看的视野。

顶复向西看的视野，远处的分别是琥珀园二期和新力合园。

高层区的精装图就不发了，太多了，有想要看的可以组团去感受一下。

整体感受小区还是比较精致的，对比传统的一些小区，园林和小区环境方面明显给人比较舒适的感觉。

特别是这种感觉跟楼盘周边的面貌一对比，就会有很强烈的落差感。如果未来周边成形，可能就不是这个价格了。

目前售价

琥珀园目前的在售房源有缓慢爬升的态势，虽然不明显，但是你翻看刚开始可以交易的时候相比，会有明显的差价。

目前精装高层的均价在1.35~1.45左右，洋房1.55~1.65左右，顶复280万左右，底复最近一套成交价位312万。

这里有一点要说，目前琥珀园的洋房和高层单价差价不是特别大，参考国博还是其他区域的高层洋房差价比，我觉得未来这种差距大概率会拉大。

04PART周边配套

1
学区配套

目前这个片区是过渡在腾龙南师附小+腾龙学校。

但是未来应该大概率入读项目南侧的九龙湖阁皂山学校（九年制在建中）。而这个学校6亿的投资额会让大家对这个学校的期待值比较高。

但我个人觉得这个投资额跟学校具体水准怎么样并没有直接关联。

2
商业配套

目前社区底商氛围一般，路网还没有完全修好，周边的还没有明确的大型商业综合体的规划。这是整个九龙湖板块的通病，商业综合体的集中供给还需要一段时间。

3
周边自然环境

附近真的没啥公园，未来项目西南侧学校旁边会有一个生态绿化长廊。

4

未来规划

1、地铁四号线如期开通（这个问题不大）；
2、龙兴大街、阁皂山大道、项目周边路网更新；
3、阁皂山学校建成招生；
4、周边一些医院和商业配套落地。

目前区位面貌不佳，但是这里的面貌改善是一件确定性非常高的事情，龙兴大街是九龙湖的绝对东西向主干道，四号线施工完成后，重新修整是必然的，所以我们认为明年面貌上就会有变化了。

05PART总结

优势：

1、纯地铁口，枫西唯一地下站

2、洋房户型好，产品系丰富，能快速积累人气

3、园林好物业好，枫生西片区的桥头堡

劣势：

1、周边路网还没完全打通好，面貌一般

2、边上可以期待的规划少，商业缺失

3、学校还未建成，需过渡在较远的校区

适宜人群

这个地段能不能起来，会影响整个九龙湖西起势的时间。目前最吸引人的地方还是在于纯地铁口（地下站）有质感的四房洋房。

1、对地铁通勤需求高的；

2、有九龙湖四房洋房需求的群体，同类房源在国博要卖300万+；

3、喜欢精装高层的现房；

4、对小区环境和物业要求高的；

5、对片区未来成长有信心的，特别是对阁皂山学校有期待值的人群。

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