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物业公司​拓展部工作手册(含岗位职责)

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2024-12-11

物业公司拓展部工作手册

目 录


一、拓展部部门职责

二、拓展部主管岗位职责

三、拓展部专员岗位职责

四、物业服务合同范本(开发商)

五、物业服务合同范本(业主委员会)

六、物业管理顾问合同范本

七、前期物业管理合同范本

八、劳务派遣合同范本

九、物业管理计划书

十、物业顾问绩效考核

十一、物业管理投标方案编制标准作业规程

十二、物业拓展奖励办法

十三、拓展部相关质量记录

  (一)物业市场调查计划表

  (二)物业情况调查表

  (三)市场调研报告书

  (四)重点客户综合分析汇报

  (五)项目/企业拓展拜访阶段情况汇总表


一、拓展部部门职责

1.在公司运营总监的直接领导下,全面负责公司向外承接物业管理项目的相关工作;
2. 深入调查、收集市场信息,在进行综合分析、预测的基础上制订切实可行的物业拓展计划;
3. 面向国内市场广泛宣传公司的企业公众形象,并负责相关的策划、宣传工作;
4. 参与社会上的物业招投标工作,积极的与有关单位(发展商)建立良好的合作关系;
5. 负责编制拟接管物业的标书、管理方案及(包含管理费用测算);
6. 准备物业管理合同文本,负责签署管理合同的相关事宜;
7. 负责新物业介入的前期准备工作,协助小区(大厦)的接管验收;
8. 完成领导交办的其他工作。
二、拓展部主管岗位职责
1. 在运营总监的领导下,全面负责公司物业市场拓展业务,提升公司经营业绩;
2. 分析研究本地区物业拓展状况,定期向运营总监提交公司跟进实施建议;
3. 牵头策划、调研、拟定项目的管理计划并提交运营总监批准;
4. 组织督导拓展部全体成员完成年度或阶段经营业绩指标,定期跟踪评估计划执行情况,分析缺陷,落实改进;
5. 协调公司相关部门,配合支持业务的开展。
三、拓展部专员岗位职责
1.在主管的领导下,协助主管开展公司对外物业市场的拓展,提升公司经营业绩;
2.参与分析研究本地区物业拓展状况,深入调查、收集市场信息,定期向部长提交跟综实施建议;
3.协助主管进行项目策划、调研,拟定项目的管理计划并提交总经理批准;
4.协助主管完成年度或阶段经营业绩指标,评估拓展计划执行情况,向主管提供建议;
5.参与协调公司相关部门,配合拓展业务的开展;
6.参与策划、调研并编写项目管理计划;
7.宣传公司的企业公众形象,并参与相关的策划、宣传工作;
8.参与社会上的物业招投标工作,编写拟接管物业的标书、管理方案(包含管理费用测算)及相关文件;
9.编写物业服务合同文本,做好签署管理合同的相关事宜;
10.参与新物业前期介入的准备工作,协助项目(大厦)的接管验收;
11.完成领导交办的其他工作。
四、物业服务合同范本(开发商)
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五、物业服务合同范本(业主委员会)
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👉物业服务合同(服务内容与服务标准)
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六、物业管理顾问合同范本
委托方(以下简称甲方):                             
受委托方(以下简称乙方):
根据《民法典》及有关物业管理法律、法规和政策,在平等、自愿、协商一致的基础上,就甲方委托乙方对                 (物业名称)提供物业管理顾问服务事宜,订立本合同。
第一条 物业基本情况
座落位置:     市     区     路(街道)    号
占地面积:         平方米
建筑面积:       平方米;其中住宅面积     平方米,商业面积       平方米,停车场      车位(其中地下室    个车位,地面    个车位)。建筑共    栋。
物业类型:           
第二条 物业管理顾问合同期限
本合同期限为    年,自     年   月   日起至     年       月    日止。
第三条  顾问服务费用
物业管理顾问服务费:每年人民币      万元整。
第四条  付款方式
甲方应于合同签定生效起,  日内向乙方支付   万元;剩余的顾问服务费用    万元,按照            支付。乙方收到上述费用时应向甲方提供正式税务发票。
第五条  顾问服务事项
(一) 前期介入顾问服务
1、从物业管理及使用的角度,对本物业的建筑布置事项、外墙的用料及设、内部规划及分布、设施安排及功能设计、工程考虑事项、给排水系统、电梯系统、安全及消防设备、停车场系统、智能化管理系统、照明系统、电话系统、电视系统、煤气管道系统提出建议。
2、对该物业的管理费构成及收取提出建议。
3、对管理处的组织机构设置和各项人员的安排提出建议。
4、对行人、车辆及货物管理措施提出建议。
5、提供《管理公约》、《业主手册》、《业主装修指南》等前期文件的范本,并结合物业实际情况协助甲方编制该物业各项文件。
6、对甲方物业管理的前期介入及物业的入伙、装修管理等方面提出建议。
7、对管理处员工的招聘、培训和管理提出人力资源建议。
8、对物业的验收和交接提出建议。   
(二) 正常管理运营期顾问服务
1、乙方负责对本物业的管理公司提供物业管理顾问服务,而非提供具体的专业化物业管理服务运作。
2、合同期内,乙方按照甲方的需要,委派   名专业顾问师,长期于本物业进行指导及协商、讨论有关物业运营的所有事宜。
3、对本物业所有管理人员进行培训、辅导、考核,同时提供新聘员工的入职培训。
4、为提高本物业运营效益提出分析和建议,对物业管理各项收费提出修正建议。
5、协助甲方申领政府有关批文。
6、根据本物业的运行情况,建立及修正本物业相应的档案系统,以便文件、数据和信息可快速存取和传递。
7、协助甲方编制年度预算方案,完成年度决算。
8、提出对本物业所有契约中有关物业管理条款的修改建议。
9、协助甲方组建业主委员会。
10、定期对物业的日常管理工作质量进行考核和评价,并提出整改建议书。
11、对物业使用中出现的问题提供技术咨询服务和技术文件。
12、协助甲方编制各类报表,并提供意见。   
13、为使物业管理工作符合国家、地方的法律、法规的规定而提出建议和指导。
14、协助甲方进行物业管理质量体系的建立和正常运作。
15、其他由开发商提出有关物业管理方面需协助的合理事项。
第六条  双方权利、义务
1、甲方负责对该物业进行日常管理运作,对该物业的各项管理服务行为负责;
2、乙方对甲方的各项行为进行指导,并提出合理化建议;
3、乙方负责向甲方提供该物业范围内所需的各项文件、方案、制度的范文,并结合实际协助甲方进行修编;
4、甲方负责向乙方提供该物业各项数据、资料和档案,以便乙方进行顾问服务工作;
5、乙方对甲方提供的各项数据、资料和档案有义务进行保密,未经甲方允许,禁止向第三方透露;
6、甲方对乙方提供的辅导性文件、资料只允许在该物业内使用,未经乙方书面允许,禁止复印和向第三方泄露;
7、本合同期限内,乙方“XX物业服务有限公司”的名称、缩写、英文名称和标志,甲方有权在乙方书面同意下在该物业合理范围内使用(印刷、标记、加注);
8、本合同无论因何方原因造成终止或合同期满的情况下,甲方应在终止或期满后10天内撤消、撤除所有标有乙方名称、缩写和标志的标识;
9、甲方在合同期内免费向乙方提供所派遣人员必要的办公、住宿、通信等必要硬件设施;
第七条  违约责任
1、如因甲方原因造成乙方不能继续履行合同或直接造成乙方经济损失的,甲方应给予乙方相应的补偿;乙方有权要求甲方整改,并有权终止合同。
2、如因乙方原因,造成不能继续履行合同或直接造成甲方经济损失的,乙方应给予甲方相应的补偿;甲方有权要求乙方整改,并有权终止合同。
第八条  其它事项
1、双方可对本合同的条款进行修改或补充,以书面签订补充协议,补充协议与本合同具有同等效力。
2、合同规定的管理期满,本合同自然终止,双方如续订合同,在合同期满前三个月向对方提出书面意见。
3、本合同执行期间,如遇到不可抗力,致使合同无法履行时,双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。
4、本合同在履行中如发生争议,双方应协商解决,协商不成的,提请物业管理主管部门调解,调解不成的,提交市仲裁委员会依法仲裁,仲裁结果为最终结果。
5、本合同空格部分的填写文字与印刷文字具有同等效力。本合同条款未规定的事项,均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。
6、本合同文本共计   页,一式肆份,甲、乙双方各执两份,具有同等法律效力。
7、未尽事宜,双方友好协商解决。
8、本合同自签订之日起生效。
甲方(签章):                   乙方(签章):
代表(签字):                   代表(签字):
联系电话:                      联系电话:         
 年    月     日
七、前期物业管理合同范本
委托方(以下简称甲方):                          
受托方(以下简称乙方):
为配合甲方完成        (小区)的销售工作,在双方已签订的物业管理合同的基础上,乙方派出前期服务人员        (小区)的销售现场进行专业化服务。经甲乙双方共同友好协商,订立本合同。
第一条 物业基本情况
座落位置:     市     区     路(街道)    号
占地面积:         平方米
建筑面积:       平方米;其中住宅面积      平方米,商业面积       平方米,停车场      车位(其中地下室    个车位,地面    个车位)。建筑共    栋。
物业类型:           
第二条 委托管理服务事项
1、提供专业的物业管理咨询;
2、售楼处、样板房治安防范;
3、售楼处车辆停泊;
4、售楼处、样板房保洁及消杀服务。
第三条 提供管理服务人员
1、物业咨询员  名;
2、护管员   名;
3、保洁员  名;
4、可根据甲方需要增加其它管理服务人员。
第四条 管理服务期限
自     年   月   日起至   年    月   日止。可根据甲方需要各项管理服务人员分步到位。费用发生时间以确认表为准。前期管理服务至正式入伙之日(即正式管理合同生效之日)截止。
第五条  管理目标
1、责任区域内全年发案率低于3‰,交通秩序井然。
2、责任区域保洁率为100%,垃圾日产日清。
3、配合售楼人员完成物业咨询工作。
第六条  管理费用及支付
乙方本着友好、合作的精神,同意在本物业前期管理期间只收取甲方相应的管理成本,具体费用如下:
1、护管员工资(包括加班费、过节费、劳保福利等)按乙方现工资标准执行;
2、保洁员工资(包括加班费、过节费、劳保福利等)按乙方现工资标准执行;
3、护管员装备月摊销201元/月.人;
A、对讲机:2400元/部÷3年÷12个月=67元/月
B、床:250元/张÷3年÷12个月=7元/月
C、被褥:200元/套÷2年÷12个月=8元/月
D、冬装2套:250元/套×2÷12个月=42元/月
E、夏装2套:130元/套×2÷12个月=22元/月
F、训练服1套:80元/套÷12个月=7元/月
G、训练鞋1双:25元/双÷12个月=2元/月
H、军用皮鞋1双:200元/双÷12个月=17元/月
I、肩章、工作牌、武装带:50元/套÷12个月=4元/月
J、城市增容费(暂住证):300元/年÷12个月=25元/月
4、保洁员装备月摊销200元/月.人(按专业公司取费标准,包括人员服装、被褥、各项清洁器具、设备摊销及生活垃圾清运费);   
5、样板房、售楼处消杀费用:    元/月;
6、灭火器、标识系统由甲方自备,乙方提供建议;
7、员工宿舍一套:租金、管理费    元/月,水电补贴     元/月。如甲方可以在现场提供员工宿舍,确保水电等基本生活设施条件满足使用要求,以上人员可转迁入现场住宿,住宿费用甲方同意全免,住宿水电按照每人每月水3立方、电30度标准免收费用,超出部分由乙方负责。
上述6项费用,其中1、2两项由乙方每月25日之前制表,甲方审核后于次月1日之前将费用交予乙方进行发放。3、4、5、7四项合计每月       元,甲方于每月5日之前支付予乙方。根据现场实际工作量,以上人员编制如不够,可经双方友好协商,并经甲方确认后,参照上述标准适当增补人员。
第七条  双方权利和义务
1、甲方有权提出管理服务要求,乙方应按照甲方的要求设计管理方案,配备人员,并对人员进行上岗培训,确保甲方售楼现场工作秩序、安全和环境卫生。乙方派人负责对售楼处物业管理人员的统一管理,并直接向甲方负责。
2、甲方必须每月按时支付管理服务费给乙方。
3、乙方对售楼现场实行24小时安全护卫,确保现场有1名保安员维护治安。    
4、乙方保证对现场及外围环境在开放时间的保洁。
5、售楼大厅发生的水电费和电话费等由甲方支付,乙方保证其员工不使用电话声讯服务。
6、售楼大厅和样板房的照明、空调等公共设施设备由乙方派人负责维修,甲方负责支付相关材料费用。
7、乙方在入伙前制定物业管理总体规划。
8、甲方需增加服务人员应提前十天通知乙方,以便乙方进行人员调整。
第八条  其它事项
1、双方可对本合同的条款进行修改或补充,以书面签订补充协议,补充协议与本合同具有同等效力。
2、合同规定的管理期满,本合同自然终止。
3、本合同执行期间,如遇到不可抗力,致使合同无法履行时,双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。
4、本合同在履行中如发生争议,双方应协商解决,协商不成的,提请物业管理主管部门调解,调解不成的,提交仲裁委员会依法仲裁,仲裁结果为最终结果。
5、本合同空格部分的填写文字与印刷文字具有同等效力。本合同条款未规定的事项,均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。   
6、本合同文本共计   页,一式六份,甲、乙双方及物业主管部门各执两份,具有同等法律效力。
7、未尽事宜,双方友好协商解决。
8、本合同自签订之日起生效。
甲方(签章):                   乙方(签章):
代表(签字):                   代表(签字):
联系电话:                      联系电话:           
          年    月     日
八、劳务派遣合同范本
甲方:
乙方:
根据《民法典》等有关法律法规,遵照平等自愿、互惠互利、有偿服务的原则,甲乙双方经友好协商,就乙方为甲方提供公共秩序维护、保洁服务事项达成一致意见,签订本合同。
第一条 聘用人数与任务
甲方聘用乙方公共秩序维护人员  人、保洁人员  人,负责甲方每天24小时公共秩序的管理和安全巡视工作;保洁范围是甲方指定的室内外卫生和公共区域,保证甲方正常工作秩序。
第二条 协议期限
合同期限为    年,自    年  月  日起至     年  月  日止。
第三条 服务费用及支付办法
乙方派驻服务人员进驻甲方园区后,从次月开始支付乙方上月服务费用。甲方凭乙方开据的发票于当月10日(节假日自动顺延)前向乙方支付上月服务费。服务费用标准为:公共秩序维护员   元/人/月(含发票),保洁员    元/人/月(含发票)。具体金额总数以上月派遣服务人员考勤表为基准。服务费用包含乙方派驻人员全部劳动报酬(含工资、工装、保险、橡胶棒或警棍),除此以外,甲方不再向乙方支付任何费用。乙方应保证支付给乙方工作人员的工资不低于当地最低工资标准,乙方人员的社会统筹由乙方人员办理,否则因工资及社会统筹引起的纠纷和产生的费用由乙方全部承担。
如遇所在地市统一调整最低工资标准,乙方提出调整服务费标准,须提前叁个月书面告知甲方,双方协商达成一致意见后,订立补充协议。
第四条 服务内容
1、公共秩序维护员
(1)乙方公共秩序维护员根据甲、乙双方的管理规定和管理标准,负责甲方园区24小时值班、巡逻、安全检查和秩序维护等工作,预防和制止违法犯罪活动。
(2)乙方公共秩序维护员必须做好车辆、人员、物资出入的门禁登记、检查和门禁监控。禁止未经甲方同意的闲杂人员、车辆进入园区,维护园区内人员的人身和财产安全。
(3)乙方公共秩序维护员做好园区的守护、巡逻、维护秩序和安全设施的检查等安全防范工作,对重点区域的监控及录像要严格管理,发现问题及时查询处理。如有刑事案件发生,应及时报警。
(4)乙方当班人员应服从甲方的安排;引导进出车辆整齐、有序停放。
(5)对突发事件予以处理,对园区内发生的刑事、伤亡、火灾等事故及时上报和处理,按规定报警并迅速处理,保护现场,协助有关部门进行调查。
2、保洁服务内容
(1)环境卫生包括:道路、公共场地、宣传栏、楼梯间和门前清扫和保洁
(2)建筑物内部的楼道、大厅、公共场地、卫生间的清扫和保洁。
(3)路面、公共场地、每日清扫,清洁无杂物、无积水,垃圾桶、果皮箱外表整洁,无遗撒,及时清运垃圾,保证环境卫生整洁。
(4)楼内公共场地地面洁净,物业管理圈,楼梯扶手无污垢,玻璃干净明亮,电梯门及轿箱内保持光亮,卫生间内地面、洁具清洁卫生无污物,空气流通无异味。
第五条 双方权利义务
1、乙方人员应具备良好的职业道德、熟悉业务、身体健康,并能遵守甲、乙双方规章制度,对出入的人员要讲究文明礼貌,讲究沟通方式,不得与商户及外来客户争吵和发生矛盾。
2、乙方人员应努力提高服务质量,避免和减少各类事故的发生。对单位内部发生的突发性事件、灾害性事故、治安刑事案件应采取积极有效的措施,予以制止,及时准确的向公安机关和单位领导报告,并保护好现场,认真做好记录。
3、乙方应保证派驻甲方的人员稳定,无特殊原因不得调入或调离,如有特殊情况需进行人员调整,需提前15天书面通知甲方,经甲方同意方可调整。
4、甲方保证向乙方提供工作期间所必需的工作环境和设施,由乙方无偿使用;乙方派驻的工作人员有义务管理好甲方提供的工作环境和设施。
5、甲乙双方对派驻的工作人员进行共同管理,定期考核检查,甲方有权进行业务监督和工作指导,对不能胜任工作岗位的人员有权要求乙方调换。甲方因工作需要增减乙方人员数量,应提前三天通知乙方负责人,乙方根据甲方需要及时对人员数量进行调整。
6、乙方人员应着统一制式服装上岗,必须遵守甲方的劳动纪律及工作时间安排,上班时间不准擅自离开工作岗位。
7、乙方人员在工作期间应时刻提高警惕,不定时巡查,因乙方人员工作失职造成甲方公共设施损失,由乙方承担相应责任。
8、工作人员发现不安定因素和苗头性问题,应及时协助甲方解决。
9、甲方为乙方无偿提供用水、用电,并及时对供水、排水、排污管道进行维修。
10、乙方员工因维护甲方利益因公负伤,甲方应对该员工给予适应慰问。
第六条 违约责任
1、本协议双方应遵照执行,不得无故提前解约。
2、双方因合同发生纠纷时,应协商解决:如协商不成,可以依法向当地人民法院提出诉讼。
第七条
本合同自双方负责人签字盖章之日起生效,合同到期自动终止。本合同一式叁份,甲方执贰份,乙方执壹份。如有未尽事宜,双方协商解决。
甲方:                           乙方:
委托代理人:                     委托代理人:
签订日期:
开户行:
九、物业管理计划书
1.0公司简介
2.0项目介绍
3.0XX物业管理模式的特质
3.1按国际水准的质量管理模式运行
3.2以人为本的物业管理服务
3.3专业化的技术维护队伍
4.0物业管理规划纲要及的品牌建设策略
4.1物业管理的前期介入
4.1.1XX物业将组建专业的技术队伍,从使用者和物业管理的角度提出建议,参与物业的设计、施工和竣工验收;
4.1.2根据XX物业对消费市场和消费者心理的把握,组建项目顾问小组,委派专职的物业咨询师协助开发商、销售商为准业主提供物业管理项目咨询;
4.1.3提供酒店式的物业管理服务,配备专业的清洁和护管(保安)队伍,维护售楼期间销售中心和样板房的清洁和安全;
4.1.4配合开发商、销售商开展系列促销活动;
4.1.5精心设计的物业管理宣传、活动(如:组织参观现管辖小区);
4.1.6根据开发建设进度,为物业的接管作好物质上和组织上的准备;
4.1.7代开发商和业主接管验收竣工楼盘。
4.2 物业管理的入伙服务  
4.2.1通过登报和寄发通知书的形式,提前向业主发出入伙通知;
4.2.2导入家和物业特有的企业识别系统;
4.2.3规划整理小区环境卫生,设置必要的设施、标志;
4.2.4逐层、逐户全面彻底地进行卫生清理、保洁;
4.2.5制定入伙时的接待工作方案,围绕完成接待任务对人员进行合理分工,并在物资上做好充分准备;
4.2.6入伙时的现场精心布置,给人以隆重、喜庆的感觉;
4.2.7设置导向路标,安排引导人员,使业主在办理入伙手续、收楼过程中感到方便;
4.2.8与业主完成房屋的交接,与业主签订《公约》等协议;
4.2.9对业主装修进行管理。
4.3 日常物业管理运做
4.3.1安全保卫工作;
4.3.2物业清洁卫生保养与管理;
4.3.3小区绿化养护管理;
4.3.4机电设备运行及维修、维护管理;
4.3.5楼宇保养维护、维修管理;
4.3.6消防管理;
4.3.7区内车辆、交通管理;
4.3.8小区档案、资料管理;   
3.4.3.9创建工作(优秀大厦、安全文明小区园林绿化小区);
4.3.10特色化优质服务及社区文化活动……
5.0物业管理服务承诺指标
5.1 指标承诺:(见附件)
5.2 达标承诺
5.2.1 物业入伙一年半内达到市级物业管理优秀大厦、小区标准;
5.2.2物业入伙二年半内达到省级物业管理优秀大厦、小区标准;
5.2.3物业入伙三年半内达到国家物业管理优秀大厦、小区标准。
6.0 项目的社区文化构想
6.1 物业销售期间,为了配合楼宇的销售,组织业主参观家和物业部分管辖的优秀小区,
6.2 提高业主对今后管理、服务的认识;
6.3 物业销售期间,配合开发商、销售商开展系列营销活动;
6.4 组织节日文艺晚会;
6.5 组织小区内老年文化、体育活动;
6.6 组织小区内学生、儿童文化、体育活动;
6.7 组建社区图书馆;
6.8 组织社区公民参加植树、义工等公益活动;
7.0 项目的管理成本初步预算
7.1 成本测算表(见附件)
7.2 预算结论
十、物业顾问绩效考核

物业名称


接管时间


物业顾问/项目经理(被考核人)


序号

考  核  项  目

分值

实得分

备注

1

职业道德水准

10



2

办事公正,协调能力强

10



3

对顾问工作有高度的责任心

10



4

与相关方(含甲方)配合工作

10



5

办事效率及工作积极性

10



6

顾问服务与工作结合有成效

10



7

人员培训质量、效果

10



8

灵活运用工作技能并有创新性

10



9

熟悉工作流程

10



10

按时出勤,组织纪律性强

10



合计得分

100



考核单位

意见

 

 

                                   (公章)

甲方负责人签字


考核日期













注:对各项的评分标准以满意为10分、基本满意8分、尚可6分、不合格5分。
十一、物业管理投标方案编制标准作业规程
1.0 目的
规范公司对外参加物业管理的投标工作,确保投标书的编制质量,为通过市场竞争拓展公司物业管理的规模打好基础。
2.0 适用范围
适用于物业管理公司对外承接物业时的投标书的编制工作。
3.0 职责
3.1公司总经理负责对外投标书编制工作的组织安排和质量控制。
3.2公司各职能部门抽调业务骨干组成投标书编制小组,负责投标书的具体编制工作。
4.0 程序要点
4.1投标书编制小组的组织
4.1.1公司在接到物业管理招标书邀请(或议标书邀请)后,由公司总经理召开经理办公会议决定是否参加投标竞争。如决定参加投标,则由公司对外拓展办公室业务骨干组成投标书编制小组,并由公司领导班子负责组成对外投标领导小组,具体操作标书编制工作以外的其他工作。
4.1.2投标书编制小组的工作如下:
1、 财务部抽调业务骨干负责开办费、管理成本、预期效益的测算;   
2、 物业部和管理处抽调业务骨干负责日常管理工作方案、难点、重点管理方案的拟定、编制;
3、办公室抽调业务骨干负责拟接项目的人员配置,设备、设施配置;
4、 物业部抽调业务骨干负责管理目标、管理计划、质量保证措施、服务承诺的编制,以及编制投标方案资料的收集、提供;;
5、 拓展部抽调业务骨干负责及时全面地收集拟接项目的信息。
4.2物业管理投标书的结构与内容
4.2.1拟接物业的基本情况
4.2.2公司接管后准备采取的管理方式。
4.2.3针对管理的难点、重点所采取的针对性措施。
4.2.4为开展物业管理所配置的人力、物力资源。
4.2.5开展物业管理一段时间后所力争达到的管理目标。
4.2.6为有效地提高物业管理水准所必要的服务承诺。
4.2.7费用投入和成本测算。
4.2.8经济效益分析。
4.2.9社会效益预测。
4.2.10需要招标单位协助解决的问题。   
4.2.11本公司的优势和长处。
4.2.12物业接管后的工作进度安排。
4.3投标书的编制要求
4.3.1“拟接管物业的基本概况”要求详细列出拟接管物业的地理位置、环境、占地面积、建筑面积、栋数、层数、楼宇结构特点、基本设施、设备、住户基本构成、验收移交情况等。
4.3.2“准备采取的管理方式”要求针对拟接管物业的自身特点编制出总体管理方案和分项管理方案。
4.3.3对拟接物业的管理难点、重点应针对性地列出具体的管理措施。
4.3.4人力、物力资源要求详细列出:
1 、拟接管物业的组织架构;
2、 拟接管物业的人事定编和岗位设置、岗位描述;
3、主要业务骨干的配置人选和人员素质介绍;
4、为开展工作前期投入的设备、设施。
4.3.5管理目标要求具体列出明确的总体目标和详细分项目标。目标要求有可操作性和可考核性。
4.3.6服务承诺要求针对小区业主的要求和物业管理服务的特点列出有鲜明特色的服务措施来。
4.3.7费用投入和成本测算要求针对拟接小区的现状和管理要求、难度逐项测算出前期投入和管理成本。
4.3.8经济效益分析要求按照物业管理“以区养区、保本微利”的特点详尽地计算出拟接物业后的经济效益。
4.4投标书的编制程序
4.4.1总经理依据拓展部收集到的拟接物业的信息和现场实地考察的结果给出编制投标书的原则和要求。
4.4.2编制小组开始详细依照本规程4.3条的要求逐条完成单项编制工作。
4.4.3对外拓展办公室主任在单项工作编制完毕后开始组织汇编。
4.4.4汇编后打印、装订成册报总经理审批。
5.0记录
6.0相关支持文件
7.0附录《物业管理成本初步测算》
十二、物业拓展奖励办法
1.0目的
为激励对外承接和投标物业管理的有关人员(包括本公司员工),制定奖励办法
2.0奖励计算方法
2.1全委托管理方式:
2.1.1承接物业按建筑面积折算系数:
面积小于等于5万M2系数为1,每增加1万平方米系数减少0.02。
2.1.2承接物业按价格折算系数:
承接多层物业系数为1
承接高层物业系数为0.35
承接写字楼物业系数0.18
承接工业区物业系数0.8
2.1.3承接物业按市内外折算系数:
承接市内物业系数为1
承接市外物业系数为0.9。
2.1.4计提奖金总额=建筑面积×折算系数×每平方米管理费
2.2顾问委托管理方式:
按顾问委托管理总收入的10%计提奖金。
2.3产权单位委托管理方式:
由产权单位主动上门找公司洽谈签订的物业管理业务合同,按上述奖励办法的50%计提奖励给产权单位有关人员。
3.0 奖金给付期限
3.1物业管理一经签订合同,即认定为该项目奖励成立,奖励金分三期给付:
第一期:签订合同后十天之内,按计提奖金总额的25%;
第二期:正式入伙后十天之内,按计提奖金总额的50%;
第三期:入伙后三个月,按计提奖金总额的25%;
3.2由产权单位主动上门找公司洽谈签订的物业管理业务,按上述方法分三期给付。
3.3 公司对外拓展业务由总经理组织,拓展办公室负责具体业务操作。项目洽谈成功,公司另行按该项目奖金总额的15%,并根据工作量,按不同比例奖励拓展办公室有关人员。
3.4奖金给付期限内,合同因故不能按期履行或终止合同,本奖励即行终止。
4.0奖励范围
本办法仅限拓展XX物业公司以外的物业范围。
5.0根据税法规定缴纳个人所得税由公司负责缴交
十三、拓展部相关质量记录
(一)物业市场调查计划表
   年   月   日

调研对象


影响因素


样本范围


调研方法


准备事项


进度安排


经费预算


市场发展部意见


公司领导意见


运营总监:              调研主管:               填表人:
(二)物业情况调查表
   年   月   日

物业名称


物业状况


物业基本情况

开发商


地址


邮编


主要联系人


联系方式


坐落位置

                  市                  区                         

四    至

东至                            ,西至                              

南至                            ,北至                              

物业类型

□多层    □小高层   □高层   □混合   □公寓 

□别墅    □写字楼   □商住楼  □工业园区 

时间进度

开工时间

        年    月    日

开盘时间

       年     月    日

竣工时间

        年    月    日

入住时间

       年     月    日

建筑概况

占地面积

                 平方米

建筑总栋数

          栋

大堂数

          个

总户数

          户

总建筑面积

          平方米

开发期数

分         期开发

周界长度


周边环境


网络状况

本物业是否拟建成局域网    □是  □否               

本物业网络接入方式      □DDN专线  □ADSL   □ISDN

建筑面积

销售价格

类型

建筑面积

层数

销售均价

各住宅建筑类型的基本情况

高层

       平方米

        层

         元/平方米

多层

       平方米

        层

         元/平方米

……

……

……

……

商业面积

邻街

      平方米

       层

        元/平方米

裙楼

       平方米

       层

        元/平方米

地下室

        平方米

       层


会所

       平方米

      层


公建面积

幼儿园、小学等

       平方米



其他面积


       平方米



绿化

绿化率

      %

绿化面积

       平方米

电梯

品牌


电梯数量

垂直梯    部,扶梯    部,合计    部

停车场

地面车位    个,面积     平方米,售价:         元/个

地下车位    个,面积     平方米,售价:         元/个

出 入 口

车场    个进口,     个出口

小区      个进口,    个出口

建筑规划设计单位


园林景观设计单位


工程施工单位


营销策划单位


项目规划设计

要点及设计说明


项目总规划图

和各标准层平面图























运营总监:               调研主管:                    填表人:
(三)市场调研报告书



运营总监

拓展部主管

研究人员





编  号


日  期


作    者


题  目




 

 

 










运营总监:               调研主管:                     填表人:
(四)重点客户综合分析汇报

项目/企业名称


拜访时间


项目/企业类别


联系人姓名


联系方式


拜访渠道


位置


面积


服务需求


意向合同年限


客户情况

综合分析


客户意向

关注要素


成交利率判定分析


 

 

拓展部意见


运营总监意见


总经理批示









运营总监:               调研主管:                    填表人:
(五)项目/企业拓展拜访阶段情况汇总表

序号

联系人

联系方式

项目/企业名称

业种类别

位置

面积

服务需求

客户关注问题、客户基本情况及跟进过程

跟进人

时间




















































































































































































































































--END--


往期精彩回顾

物业公司客服部工作手册(含岗位职责)

物业秩序部各岗位职责

物业保洁六个岗位职责

物业公司拓展团队各岗位职责

物业各部门主管岗位职责

物业公司26个岗位职责汇总

优秀物业经理的10个核心要素是什么?


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