关于物业纠纷，需要知道的十二个问题

在我们的日常生活中，

或多或少都因小区中的一些问题

如小区路面积水未清理、

楼道灯损坏未及时修理等

与物业有过交集。

今天为大家整理了

物业纠纷十二问，

解答大家心中对于物业纠纷的一些疑惑。

1

物业服务的定义是什么？

物业服务，指的是物业公司在小区公共区域内，为业主提供建筑物及其附属设施维修养护、环境卫生和相关秩序管理维护等方面的有偿服务。

法律依据：《民法典》第九百三十七条：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。 
《物业管理条例》第二条：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

2

小区如何选择物业公司？

在小区业主大会成立之前，是由小区建设单位通过公开招投标或由政府主管部门批准采取协议方式选聘前期物业服务企业；在成立业主大会之后，通过召开业主大会，由全体业主表决决定物业服务企业。
法律依据：《民法典》第二百八十条：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。《物业管理条例》第二十四条：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

3

物业公司收费的依据是什么？

物业公司收费的依据主要包括物业合同和业主管理规约两个方面。其中物业合同又包括前期物业服务合同或普通物业服务合同。前期物业服务合同是指在小区尚未成立业主委员会之前，由开发商与物业公司签订的合同。而普通物业服务合同则是指业主委员会与物业公司签订的，由全体业主承担法律后果的合同。业主管理规约是指全体业主通过业主大会就物业的管理、使用、维护与所有关系等事项所制定的规则。法律依据：《民法典》第九百三十九条：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
《物业管理条例》第十七条：管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。

4

物业公司为业主提供的服务

应当包括哪些？

物业合同中对物业公司提供的服务项目有具体约定，从其约定，同时会根据物业费收费标准的不同进行一定程度的细化。因此，对于所在小区物业公司应当提供哪些服务应当以具体的物业合同约定为准。
根据实践中物业合同的情况来看，一般包括以下几项：（一）物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护；（二）共有绿化的维护；（三）共有区域的保洁；（四）共有区域的秩序维护；（五）车辆的停放管理；（六）物业使用中对禁止性行为的管理措施；（七）物业维修、更新、改造和养护费用的账务管理；（八）物业档案资料的保管；（九）业主大会或者业主委托的其他物业服务事项。
法律依据：《民法典》第九百四十二条第一款：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

5

业主参与物业管理

能够行使哪些权利呢？

业主对小区内共有部分享有共有和共同管理的权利，包括有权选聘或解聘物业服务企业、决定房屋维修资金的筹集与使用、对收费使用情况进行监督等。
法律依据：《民法典》第二百七十八条：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
《物业管理条例》第六条：房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。

6

能要求物业公司使用维修资金

对房屋公共部位漏水处进行维修吗？

实际上，物业公司并无管理使用维修资金的权利，但有根据实际损坏情况提出使用建议的义务。
维修资金为业主共有，一般由当地房地产行政主管部门代管或交由业主委员会管理。动用维修资金应当经过法定程序，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决决定。除紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施外，业主大会或者业主委员会不得在未经法定表决程序的情况下申请使用维修资金。
法律依据：《民法典》第二百八十一条：建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

7

能以物业公司不给办理车位登记为由

起诉物业公司吗？

不能。车位的归属与使用，其本质属于小区自治范畴，应由业主委员会制定相应的管理办法，不属于民事诉讼的受理范围。如小区业主有车位需求时，应向业主委员会提出意见，由业主委员会对车位进行调配和管理。
法律依据：《民法典》第二百七十五条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

8

能以房屋存在质量问题为由

拒交物业费吗？

不能。在房屋买卖合同法律关系中，开发商作为卖方，在质保期内需对其出售的房屋承担保修责任。因房屋存在质量引发的维修、赔偿等问题属于房屋买受人即业主与开发商之间的房屋买卖合同关系，而业主与物业公司之间系物业服务合同法律关系。

基于合同相对性而言，购买的房屋存在质量问题，业主应当依据同开发商的房屋买卖合同追究开发商的法律责任，而不能为此拒交物业费，否则可能会引发新的物业纠纷。

9

能以物业公司提供的服务不到位为由

拒交物业费吗？

需要视具体情况而定。从物业服务的性质来看，其具有整体性、长期性的特点。并且物业公司提供的服务是否到位需要由全体业主来评价，而并非由个别业主单方面评价决定。
因此，当某个业主认为物业公司提供的服务不到位时，可以通过请求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等方式来维护自身的合法权益，而不能简单以物业公司提供的服务不到位为由拒交物业费。
能否根据物业公司提供的服务情况减交或免交物业费，需要在提起诉讼之后，由法官根据案件的具体情况，结合合同约定及案件证据材料的情况进行判定。
法律依据：《民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

10

小区公共道路被改建为停车场，

能要求物业公司恢复原状吗？

不能。小区公共道路属于全体业主共有，物业公司对小区公共道路并无使用决定权，只享有管理权。
将小区公共道路改建为停车场的行为，一般都是业主大会、业主委员会达成改建的一致决定后，委托物业公司来代为实施的。在此情形下，如个别业主认为改建的决定侵害了自身合法权益的，可以通过提起诉讼的方式要求业主大会或业主委员会撤销决定。
若是物业公司擅自改建的，则业主可以向相关行政部门投诉，或由业主大会、业委会作为原告起诉物业公司要求恢复原状。
法律依据：《民法典》第二百七十四条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《民法典》第二百八十条：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

11

能要求物业公司强制拆除

小区内的违章乱建吗？

不能。物业公司不是行政执法机关，其作为普通的企业并不具有行政机关的执法权，没有权力对其他业主的违章乱建进行拆除。
对于小区内违反治安、环保、消防等法律法规的行为，物业公司可以通过小区公示栏、物业管家微信朋友圈等途径宣传禁止性行为，告知业主及物业使用人若出现违法行为，物业公司将采取的措施。
在发现个别业主有违法乱建行为时，应当通过劝告、批评、教育等方式进行制止；对于个别业主拒不纠正的行为，应当及时上报有关行政执法机关，并履行必要的协助义务。
法律依据：《民法典》第九百四十二条第二款：对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

12

能以房屋尚未实际入住为由

要求物业公司对物业费打折吗？

需要视物业服务合同的具体约定而定。
物业服务的受众是整个小区的全体业主，个别业主虽然尚未实际入住，但物业公司对整个小区的公共区域提供了物业服务，即使是尚未实际入住的业主，事实上也享受了物业公司的服务。
在双方的物业服务合同未作特别约定的情况下，即使是尚未实际入住的业主也应当按照物业服务合同的约定及时缴纳物业费，而不能以此为由要求物业公司对物业费进行打折。
法律依据：《民法典》第二百七十三条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。《民法典》第九百四十四条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

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