各位朋友大家好，上一期的“你真的了解租金减免政策吗？【1】基础篇”中，我们介绍了租赁关系的主体（出租人与承租人）及客体（租赁物）在上海地区租金减免政策下的具体表现。其中，适用政策的出租人有三种类型，以市区两级国有企业集团为主；适用政策的承租人则需要同时满足三个条件，概括而言即从事生产经营活动的非国有中小企业；适用政策的租赁物同样需要满足三个条件，要求租赁物是用于从事生产经营活动的经营性房产，且原则上为出租人自有。针对这一原则的例外，即“转租”问题，我们还没有具体展开。那么本期，我们就一起来分析一下上海地区租金减免政策对于转租问题是如何处理的。我们先来看看法条是怎么描述转租关系的。《合同法》第二百二十四条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。据此，我们知道转租关系中，除了原始租赁关系项下的出租人和承租人，还出现了“第三人”，这个人是租赁物的真正使用人，在政策中也被称为“实际承租人”。此时，原始租赁关系项下的承租人对租赁物不再实际占有，他成为了一个传递租赁物使用权的“媒介”（这个概念我们在下文还会谈到），因而在转租关系中被称为“转租人”。此外，《合同法》关于转租关系的上述规定，还涉及一个非常重要的问题，那就是转租是否经出租人同意，会产生不同的法律后果。只有经出租人同意的转租才能受到法律的完全保护。那么，租金减免政策涉及的转租问题与此有何关系呢？我们知道，政策虽然不是法律，但不能违背法理。未经出租人同意的转租关系无法受到法律的完全保护，那么政策也不应这种转租关系中的转租人从中获益，否则出租人将被置于不利的境地。所以，当我们适用政策判断某个转租关系是否可以减免租金时，应当首先判断出租人是否同意这一转租关系，这是转租关系适用政策的前提。下面，我们就在出租人同意转租的前提下，分别来谈谈实际承租人和转租人能否适用政策。一个转租关系往往由多个租赁关系构成，但当我们判断实际承租人能否适用政策时，应当把转租关系看成一个完整的大租赁关系，不能孤立地看待其中每个租赁关系。这样，我们就可以参照上一期“基础篇”中关于普通租赁关系中主体与客体的判断标准来判断转租关系中实际承租人能否适用政策了，也就是政策提到的“间接承租本市国企经营性房产”的情形。如果作为转租关系起始点的出租人符合实施主体的要求，转租关系的终点实际承租人和租赁物均符合适用对象的要求。那么，政策就可以惠及实际承租人，与转租人的身份无关（转租人是自然人也可以）。
通过以上分析，我们解决了实际承租人能不能减免的问题，但是如何实现从出租人发起到实际承租人最终受益的减免效果呢？受限于合同相对性，出租人无法直接给予实际承租人租金减免。这使我们想起上文提到的转租人的“媒介”作用。在遵循合同相对性的法律原理下，政策要求转租人将出租人实施的减免逐步传递，最终落实到实际承租人。然而，由此衍生出了一个新的问题。转租关系中，由于转租人的利益落脚点不是对于租赁物的使用，而是赚取租金差额。因而大部分转租关系中，每个具体租赁关系的租金不尽相同，这也导致出租人出租的租金和实际承租人承租的租金极有可能存在差异。我们又该如何处理这个问题呢？如下图所示，我们以一层转租关系为例来进行说明。假设出租人、实际承租人和租赁物都已满足政策要求的条件，转租人的身份将决定实际承租人最终可以享受的减免效果。当转租人是本市国企时，转租人采用的减免方式为差额减免，即转租人在出租人对其给予的减免金额基础上增加转租部分的租金差额后作为给予实际承租人的减免金额；当转租人是非本市国企时，转租人采用的减免方式为等额减免，即政策只要求转租人将其从出租人处获得的减免金额全部落实到实际承租人，对于转租部分的租金差额是否减免不做要求。
我们来举一个实例感受一下不同减免方式下的减免效果。在某个一层转租关系中，出租人、实际承租人和租赁物都已满足政策要求的条件，出租人与转租人约定的租金为5万元/月，转租人与实际承租人约定的租金为8万元/月。如果转租人为本市国企，则适用差额减免方式，实际承租人享受的政策减免效果是8万元/月；如果转租人为非本市国企，则适用等额减免方式，实际承租人享受的政策减免效果是5万元/月。
我们再提升一点难度，增加一个转租人构成二层转租关系，看看同样的问题如何处理。
例一和例二相对比较简单，与上述一层转租关系的操作方法一致，只是多传递了一层。
例三和例四有一定难度，特别是例四中，转租人1为非本市国企，转租人2为本市国企的情况。我们在计算转租人2与实际承租人之间的减免金额时，适用差额减免（而非全额减免），应以转租人2本身获得的减免金额为基数（即图中所示的5万元/月），再加上转租人2本身转租前后的租金差额（即图中10万元/月与8万元/月间的差额）后，作为实际承租人最终享受的减免金额。在我们讨论实际承租人能否适用政策的过程中，细心的朋友可能已经注意到，转租人作为一种“媒介”，也享受到了政策减免的效果。那么，转租人到底能否适用政策呢？我们有必要先明确政策中的一个原则性概念，即“原则上转租人不应享受本次减免政策”。这个概念可以从以下两个层面进行理解：第一个层面，转租人不能直接适用政策。如果把转租关系进行拆分，在出租人与转租人这一原生租赁关系中，转租人将租赁物用于转租，但转租并不属于一般企业的经营范围，因而不符合我们上一期讲到的租赁物“用于从事生产经营活动”的条件。所以，即便转租人是从事生产经营活动的非国有中小企业，也不能适用政策。第二个层面，转租人可以通过实际承租人间接享受政策减免的效果。当实际承租人可以适用政策时，转租人作为唯一“媒介”，负有将减免落实到实际承租人的不二责任。因此，转租人可以搭上实际承租人适用政策的便车，从而享受政策减免的效果。但这不等同于转租人本身可以适用减免政策，因为转租人本身没有适用政策的主动权，能否间接享受政策减免的效果都得取决于实际承租人能否适用政策。到此，关于租金减免政策中最为复杂的转租问题，我们就分享完了。为便于各位朋友理解与适用，最后奉上政策下的转租关系处理导图。
下一期，“你真的了解租金减免政策吗？——【3】实施篇”，我们将就租金减免政策中减免范围、减免方式、减免流程等实施部分内容进行分享，敬请期待，谢谢大家！如果你错过了上期精彩的线上私享会，千万别错过本周四的私享会 ☟：