谁会是，广州房价的补涨之王？
二娃说
任何一项投资品被所有人认同的时候，机会就不再有了。
最近，广州楼市里掀起了一波关于“圈层”的讨论。
广州地铁11号线作为一条在建的地铁大环线，被很多人当成了广州楼市圈层划分的依据。
但是，地铁围成环是否就一定意味着圈层的划定呢？这个问题值得我们仔细去思考。
地铁11号线串联了天河北、天河公园、琶洲、海珠区府、广纸、白鹅潭等板块，以及其他的荔湾、越秀、白云等区域。这里面哪些板块最值得我们关注？哪些板块受地铁加成影响不大？今天这篇文章让我们来聊聊这一条地铁大环线。
◆ 图片来源：维基百科
先来回答第一个问题，地铁11号线是否真的划分出了广州的圈层，确定出了广州的中心区域？
我的答案是没有。
为什么呢？首先，这条地铁在规划的时候根本没有想过要寻找一个城区的边界线，它只是想着如何更好的服务整个城市的交通需求。如果你把这条环线大致分成了四个部分，你可以分成广州东站-琶洲这一段城区核心段、琶洲-南石路（广纸）这一段海珠加密段、南石路（广纸）-如意坊这一段西部临江段，最后是如意坊-广州东站这一段越秀绕行段。
你会发现，这几段线路承担的功能是不一样的，而且它们客流量也有显著差异。比如说，地铁11号线客流量最高的部分一定在广州东站-琶洲这一段。因为这一段地铁是真正的市区核心段，而且它也能发挥环线的截流功能，避免白云和黄埔的人民进入拥挤的市区换乘。
而海珠那一段地铁，它更像是作为海珠区内第二段横向的地铁，目的是强化海珠区中部的地铁密度。
南石路（广纸）-如意坊的这一段地铁，站点全都贴近江边，并且线路向内弯曲，显然是为了配合荔湾海珠临江的产业规划。
而剩下的如意坊-广州东站这一段地铁，串联起了彩虹桥、广州火车站和广州东站这几个大的地铁枢纽，可以缓解北部客流进入城区的客流压力。你会发现，这一条环线所承载的意义是多元的而非一体化的，它每一段都具备有一定的意义，而各段线路之间的意义的联系性是较弱的。
所以，我认为广州地铁11号线是一条被拼凑出来的大环线。那些把11号线当成是圈层分界线的只能说是一厢情愿，规划这条地铁的人完全没有跟你一样的想法。
当然，有时候无心栽成的柳树也能成荫。虽然地铁大环线主观上并没有给广州划分圈层的意思，但是它客观上是否起到了一个划分圈层的作用呢？
答案当然也是否定的。我拿出一个最有力的反驳的理由：你这个圈子已经划得很大了，为什么连金融城都没有包括进去，难道是金融城的房价站得不够高吗？
如果你真的要画出广州的第一圈层，最核心的区域一定要包括珠江新城、二沙岛、天河北、琶洲和金融城吧。你拿出这个大部分区域位于海珠荔湾越秀的11号线来作为你楼市圈层的划分，我只能说你吹西部，吹老城区，打压黄埔番禺的意图太明显了。用11号线作为圈层的划分是与目前的实际情况脱节的，也是不公道的。
虽然我不认为11号线可以划分广州楼市的圈层，但是我仍然认为11号线是非常值得关注的一条地铁线路。
11号线沿线最值得关注的板块当然还是广州东站-琶洲这一段，这一点不用我说你也应该知道。但是，天河北、天河公园、琶洲的房价已经高得吓人了，当一个板块的价值已经得到了绝大多数人认可的时候，它的投资潜力就减弱了。
所以，这次我不会主要讲它们。在我心目中，受到11号线加成影响最大的板块是如意坊-南石路（广纸），西部临江这一段。
为什么我看好这一段呢？
首先，这一段连接了白鹅潭与海珠创新湾这两个比较有看点的区域，虽然两个片区规划的落实效率不高，但是11号线很有可能激活它们的发展，尤其是11号线沿线的白鹅潭聚龙湾片区。
聚龙湾的招标公告显示，它的公示居住用地为0，以发展产业为主，主要包括商业商务、科研办公以及文化休闲等功能。它将对标深圳湾、金融城、琶洲西区，结合现有生态与历史文化资源优势，打造多元功能融合、立体空间开放、设施共享、智能服务、科技、生态与人文交融的标杆型产业园区。
看得出来，聚龙湾很有可能成为广州西部最有可能爆发的板块，它的崛起对整个白鹅潭，以及广钢新城、海珠工业大道沿线、以及海珠湾都有很大的提振作用。11号线对海珠的影响也是巨大的，11号线横贯海珠，使得海珠西部的地铁密度与越秀天河对比完全不落下风。
我一直认为，海珠西就是广州的补涨之王，它成熟的配套以及便利的交通让它不会错过楼市的每一场浪潮。当黄埔番禺的部分热门区域已经涨到让人感叹下不去手了，海珠西就到了它的补涨时间，并且这种补涨属性会坚挺很长的一段时间。
至于如意坊到广州东站这一段，与其它沿线的区域相比有点暗淡，它最大的作用可能是让广州市民终于可以坐地铁去云台花园了，以及连接了广州火车站和广州东站这两个火车站。对于广州楼市的影响不是特别大。
以上就是我对广州地铁11号线的一些分析和看法。你对广州这第一条大环线有什么看法，你觉得它对哪些板块的影响最大，欢迎你在评论区告诉我。
作者 / 00后实习生@二虎
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