第一套房买错了，女娲也救了不！
二娃说
恕我直言，能尽快开盘的项目，就尽快开盘吧！别幻想今年下半年，楼市能够逆风翻盘！
大家也不要有“现在的市场已经这么差了，应该不会更差了吧？”这种心态和想法！
因为，不出意外的话，就一定会出意外！
也许，它还会更差呢？
昨天，二娃看到了几组数据，文章的开头，想给大家分享一下：
1）2022年上半年，全国土地出让金为19063亿元，同比下滑49%。
2）2022年上半年，广州GDP，仅上涨1%。
3）2022年上半年，广州楼市除了网签均价在涨外，网签套数、网签面积全部在跌。
嗯，二娃必须承认，当下的楼市行情很冷，市场不容乐观！
但记住！这并不代表所有板块和楼盘都冷，更不代表不能买房！
一方面，现在的广州市场是极其分化的。
远郊板块，确实水深火热，寸步难行；但核心区的豪宅，中心区的红盘却依旧火热。
比如，天河壹品，昨天50万升筹，现场人员多到可怕！
◆ 天河壹品现场人气
听说项目可能月底就要开盘了，所以二娃决定建一个天河壹品买房讨论群，对项目感兴趣的扫码进（中介、销售勿扰）。
此外，广州楼市的分化，也体现在了项目的渠道佣金上。
大家仔细看下图就能发现：项目越靠近中心区，佣金点数越低，越远则越高。
这说明呀，现在大家买房“往市中心靠拢”的思维，共识度越来越高。
◆ 数据来源：中原地产
另一方面，很多人在市场差的时候，会把市场想得更差，这时候，反而对少部分人来说，有了更多捡漏入手的机会。
比如，万科黄埔新城，如果不是现在这种行情下开盘，你觉得它们首开价会最低2万多，整体均价仅3万+吗？
肯定不会的！
因为，万科黄埔新城开盘之前，旁边的二手房就已经摸高4万/㎡了，而且还有不少真实成交。而隔壁庙头板块呢，一开始是卖4.6-4.8万/㎡的。现在因为行情关系，以及黄埔新城的出现，价格一直在阴跌。
◆老黄埔航拍图 BY：二娃
而增城新塘、朱村等板块呢，也因为行情和内卷的原因，房价回调幅度大，让原本一些买不起房的刚需买家，有了安家广州的希望。
你能说这是坏事吗？
站在买家的立场看，我认为是机会，是好事！
不过，二娃今天想要重点强调一个观点：房地产越是分化严重，第一套房，越不能买错！因为，它给我们的试错机会变少了。
我打个比方哈，以前，咱们大部分人的买房逻辑，基本都是先买一套将就着，等以后自己钱攒够了，再加上房子升值的部分，再进行置换。
这种想法呢，很好理解，因为以前换房很容易嘛，房价一直在涨，房子也很好卖。
但现在，你还敢这样吗？估计不行了！因为第一套房要是没买好，别说涨价了，可能卖都卖不出去。
毕竟，时代不同了“房价只涨不跌的逻辑”正在崩塌，新的“二八定律”正在崛起（二八定律是指：以后，中国有80%的房子，不升值，20%的房子很值钱）。
◆示意图 来源：公共图库
所以，这种时候，我们一定要用好第一张房票，买好第一套房子。
不要像下面几位粉丝一样，刚买完就后悔了！
◆我与粉丝的聊天截图
这位粉丝呢，自己的预算和月供能力，稍微踮踮脚，其实就能买万科城市之光的。但因为过于保守吧，最后买了臻珑府，所以现在很后悔。
◆我与粉丝的聊天截图
而这位粉丝呢，根据她的说法，自己的收入和月供买套中海学仕里70㎡轻轻松松的，但因为保守和其他原因，只买了个58㎡的户型，此刻也是非常后悔。
另一位粉丝呢，我和他的聊天记录没有找到，但大概情况差不多。就是他自己的挣钱能力和还贷能力都很强，因为手里暂时钱不太多，就去增城新塘买了套房子。
结果呢，短短2年，手里又有200万了。这时候，新塘的房子又不能卖（刚收楼），你说，用200万再去买一套嘛？这个预算根本买不到好的楼盘，还不如不买！所以，现在他想着就来气！
◆示意图 来源：公共图库
那么，从这三个例子里面，我们能够得出一个什么结论呢？
在我看来，买房之前，了解楼盘之前，最好是先了解自己。评估下自己的挣钱能力、还贷能力，然后再去匹配合适的楼盘。
虽然说，现在大环境差，但我还是建议大家，能用点杠杆就用点杠杆，不要无节制的加杠杆就行，适当的杠杆还是要的。
你说，你明明300万首付预算，可以买个900万预算的房子，前提还贷你也还得起，你最后却去买了一个500-600万的房子。
请问，你留下来的钱，拿来干嘛？看直播打赏美女主播吗？
你们要知道，人生当中，只有第一套房子才是用自己的钱买的，从第二套开始，就基本是用已有的房子换的了。所以，第一套房非常重要，因为它直接决定你未来资产增值的速度和幅度。
人生第一套房，真的不能太保守，一定要用适当的杠杆。不然，你可能和同阶层的人，财富差距会越来越大。
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