广州这5个网红盘，全在降价！
二娃说
如果，世界上只有一种审美，那便没有了审美！
如果，买房只有一种逻辑，那便没有了逻辑！
上上周，二娃写了一篇文章叫“今天广州下的雨，是朱村业主流的泪！”。
我在文章中，主要阐述了朱村板块房价大跌的事实，并提醒投资客要谨慎入手。而刚需买家呢，则可以择时进场去捡漏。
说实话，这篇文章我并没有刻意去踩谁。相反，我很客观的在分析朱村板块的价值。但没想到的是，竟然得罪了一大帮卖朱村房子的中介朋友。
有人甚至反驳我：增城房价是跌了，二娃你也没必要老是揪着它不放啊，你以为黄埔就没跌了吗？你咋不去写写黄埔和天河呀？
emm，这个建议不错！要不今天，二娃就来写一个吧！
说来也巧，原本一直想写这个题的，但苦于没有数据参考。结果，前两天贝壳突然打开了“广州二手房小区最新成交数据”的查询入口。
由于，我不知道贝壳突然放开数据入口，是上面相关部门的意思，还是系统bug。所以，当天晚上就去查看了黄埔、天河一些关注度特别高的楼盘，看看他们最新成交数据到底如何？
呐~以下就是我发现的一些线索。
一、科学城红盘-万科东荟城，在上一波楼市行情中，可谓大起大落。
仅半年时间，成交单价就从3.7-3.9万/㎡，暴涨至4.8-5万/㎡，最高的一套成交单价，甚至去到了50194元/㎡！
而如今，整个项目的成交价像是在漏气一样，一下子跌回了4万/㎡。低的甚至重回到了3.7-3.9万/㎡。
◆ 2021年3月，成交单价破5万/㎡
◆ 2022年，成交单价跌回4万/㎡
第二、老黄埔标杆项目-保利学府里，从4.2万涨到6.6万/㎡，现在跌回到了5字头。
保利学府里，作为老黄埔为数不多的几个标杆盘，价格一直比较坚挺，也是上一波行情中黄埔涨价最夸张的几个楼盘之一。
没想到，业主现在也愿意5字头出售了。
◆ 保利学府里成交明细截图
第三、云埔红盘-万科金色梦想，从3.1-3.3万/㎡，暴涨到4.2万/㎡后，如今又跌回3.3-3.5万/㎡。
◆ 万科金色梦想成交明细截图
第四、天河红盘-中海康城，从4字头涨到6字头，当下又跌回5字头。
可能因为沾了“天河”的光吧，中海康城在上一波行情中，涨幅也十分明显，从2020年7月的4万+，涨到了6万+。不过，最近成交的房源，又跌回到了5字头。
◆ 中海康城成交明细截图
第五、金融城标杆二手房-美林海岸，从最高成交单价10万/㎡，跌回7万+。
◆ 美林海岸成交明细截图
而让我意外的是，目前房价仍在大涨的一些豪宅，2022年，贝壳上成交的套数其实寥寥无几，甚至为零。
但其实，我们都知道，这几个小区成交的套数还挺多的。所以，这些成交信息去哪里了呢？
据我所知，80%的房源都是被那些用JYD的资深玩家买走了的，大部分都是在管家公司手上成交的。
◆ 广州豪宅标杆项目成交明细截图
此外，黄埔红盘-中鼎君和名城、黄埔花园、万科金色悦府；以及天河红盘-中海花城湾、凯旋新世界、保利心语、东方新世界、美林湖畔等热门小区，因为在“广州96个二手房指导价名单”内，因此，成交价数据不给显示，无法查看。
那么，从以上几个楼盘的已知数据，我们可以得出什么结论呢？
二娃认为有三点：
1）老黄埔一手房目前5-6万/㎡的价格，对比二手房回落之后的价格，虽然算不上高位站岗，但目前一二手倒挂现象已经逐渐消失，买一手房的优势逐渐没了，性价比没有之前那么高了。
2）“疯狂的极点，是灭亡”，大家如果看到一个区域或者板块，房价涨得过于疯狂，完全不能理解的时候，那就代表它发出了危险警报了，此时，建议不要买入了。
你看黄埔就是最好的例子，其实2020年7月之后，二娃写过很多楼盘涨价的新闻，当时我发现，那些红盘隔三差五就一个价格，不断刷新成交单价，涨幅之大，让我无法理解。当时，我说得最多的一个词就是：疯了！
但事实也告诉了我，吃太急，一定会不消化，然后拉肚子的。你看万科东荟城，吃了多少，全吐出来了，真的是涨了个寂寞。而高价买入的人，就真的站岗了。
而类似的危险信号，我个人认为，目前正在珠江新城发生，建议大家谨慎入市。因为珠江新城的价格，已经非常高了。在我看来，深圳前海的价值是高于珠江新城的，但现在，珠江新城的房价已经比深圳前海还贵了。
“珠江新城豪宅的房价，没有天花板”，这句话长远来看，我不能说它是错的。但我想说的是，每个时期都有个天花板在的。
我认为，当下，超过20万/㎡去追嘉裕公馆、花城湾、颐德公馆，天銮就是一个不理智的行为。
3）从上面的成交数据也能发现，目前，广州大部分的二手房还在回调，行情还在往下走。
所以，投资客一定要谨慎入市！而刚需客呢？可以择时去捡捡漏，买套合适自己的楼盘。
好了，就说这么多吧，有问题可留言，也可付费咨询我。
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