我用炒股赚到的2万块买了一套房

客户：张雨婷 Kate

ACCA 特许公认会计师，2018年达成IDA国际龙奖，互联网公司财务负责人。偶然接触到甜蜜区资本的产品后，深深被甜蜜区价值投资理念吸引，陆续跟着甜蜜区投资10多套。甚至从成都赶到上海亲身体验甜蜜区资本的周例会和线下沙龙。下面是她的投资故事。

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什么是新中产的财富思维？

人人都想实现财富自由。但是在财富自由之前，我们需要先实现财务自由。

财务自由的概念我们可以这么理解：每个月的收入轻松覆盖掉贷款和支出，还能存下一笔钱给到未来的自己。

要实现财务自由，那我们就必须要有收入，收入可以分为两个部分：

而被动收入，恰恰是实现财务自由最重要的来源。

我们思考一个问题：什么样的资产是可以持续不断的提供现金流的？

第一个是优质的房产，这是适合所有人的投资，注意这里说的是优质的房产，在核心的城市和核心的地段，因为它是稀缺的。

第二个是优质的股权，包括股票和分红，这种是有一定的门槛的。

第三个是优质的负债，比如我们刚刚提到的房产，房产它用了利息比较低的贷款，这种就是优质的负债。

当通货膨胀率比较高的时候，如果你拥有优质的负债，是可以帮你抵御通货膨胀的。

那一个家庭拥有多少钱可以实现财富自由？

如果一个家庭的可投资金是500万，我们按照现在利息投资品能做到比较安全的5%的收益来算的话，这个家庭的收益是25万。

对于一个普通家庭来说，一年25万基本是可以覆盖一个家庭的支出的。

我们再来聊一下复利这个概念

我们按照5万元的投资金来算，如果这个投资的年化收益可以达到30%。那么5年后，5万元可以变为18.56万元，10年后是68.93万元，20年后将会是950.25万元。

长期投资产生的复利是巨大的。

我自己的投资主要是以房产和股票为主，最近股市行情不错，证券账户里的钱几乎每天都在增加。

但我经历过08年和15年的股灾（没错，我当年就是那个18岁高中毕业就去证券公司开户的小“韭菜”），懂得落袋为安的道理，于是我的小脑筋又动了起来。

把股市里赚到的钱一部分变为资产，比如核心城市核心地段的房产，不失为明智的投资决策。

但是在国内我既没有资格，也没有50万以上的首付款，又想做点投资，让手上的钱跑赢通货膨胀，至少不贬值吧，应该怎么办呢？

我决定视野再开阔一点，走出国门去看一看。

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我为什么选择马尼拉的房产？
 

首先，我看了这样一个数据：2019年全球房价上涨最快的城市是匈牙利的首都布达佩斯。

到了2020年第一季度房价上涨最快的城市就是菲律宾马尼拉，上涨了22%。

还有一个数据，我当时研究很久菲律宾比索的汇率，从2018年的3月份开始菲律宾比索的汇率一直是往上的趋势，而且在今年并没有怎么下跌。

投资海外房子一定要考虑的问题就是汇率，如果房价的增长不能覆盖汇率的波动，那这个投资依然是失败的。

第三是人口，因为有人口的地方才有房地产，才有需求。

实际上，英国、日本、泰国这三个国家都是我看好的。

英国有一个好处是贷款利率低，但是它的预算很高，如果是伦敦的话，首付最少也需要100万。

日本东京和大阪，房屋的首付是30%-50%，而且外国人基本是不能办理贷款的，所以我得准备至少50万元的本金。

第三个是泰国，前几年确实是在大涨，但是它的首付也是30%-50%，支付方式上并不是特别的理想。

所以最后我选择马尼拉了。

它最吸引我的其实是它的支付方式: 0首付，意味着可以把杆杠用到最大。

0首付这个概念在10几年前的上海和一些新一线城市其实是有的，只是维持的时间比较短。

所以马尼拉房产对我来说像是基金定投一样的产品。

作为一名国际会计师，算账小能手，算了一下我这次预定的楼盘预期收益。

首先，支付12000元订金，10月10日支付8000元团购费尾款，均价2万多的房子（马尼拉核心地段均价在3万以上）， 20几平米的一室一厅总价大约50万，

然后每月支付首付30%的分期款，不到3000元。

如果2年后转售，总共付大概8.5万，房价按照正常每年8%的上涨，2年后房价变为58万，转售的净收益为8万，两年回报率接近100%，年回报率50%。

至于2年后我是否会转售，到时候看看我的现金流，如果商圈发展得非常好，我可能会考虑长期持有，做一名国际包租婆。

因为马尼拉公寓的租金回报率高达8%-10%（北京、上海只有1-2%）。 

3

我为什么选择甜蜜区资本？

我第一次接触甜蜜区资本，是在疫情期间，我在上混沌大学的线上课，听甜蜜区资本的Charles做了一场分享。

后来国内疫情好一些，我就飞到了上海，亲身体验甜蜜区资本的周例会和线下沙龙。

我了解到甜蜜区资本所有的楼盘都是实地去踩盘和考察的，包括房子的入住率、房子的质量，开发商的资质。

开发商的选择是很重要的，就算是在国内也有楼盘烂尾的情况，所以我会选择排名前十大开发商，这样踩雷的机率会比较小。

如果是在东南亚的地方，我会选择前五甚至是前三的开发商，这样房屋的质量是有保证的，烂尾的风险也很小。

我自己还有一个投资逻辑是：我一定要买地铁房。因为地铁的建造成本是很高的，也代表了政府对于城市的规划发展方向。

甜蜜区资本是有专门的投资研究部门的，而且是由全球TOP50名校毕业的金融高材生组成，他们对城市的地段和规划都有很详细的分析，这让我很放心。

后面甜蜜区资本推出的楼盘，我都会买1-2套，这也是一个分散投资风险的一种方式。

因为每次甜蜜区资本给我的数据和选房逻辑是比较符合我的投资思路的，我们可以看看他们的选房标准：

最近叶檀财经有提到一个数据：2020年富豪财富增长了25%。

虽然是疫情期间，都说很难，但是富豪的财富依然以25%的速率增长，因为他们可以拿到很低的贷款，以及他们会在全世界捡漏。

我最近加定的马尼拉的房子，按照正常情况下，开发商是不会开盘的，更不会给到0首付。

因为开发商需要回款，需要更多的资金，甜蜜区资本作为大宗买家有了谈判的资本。

也是因为疫情的关系，我们可以在马尼拉捡漏，这也给到我们一个足够的安全边际。

等到疫情过去之后，所以的生产和经济恢复正常之后，我得到的收益会比以前更多。

我今天的分享大概就是这些。

最后希望我们一起做时间的朋友，都可以有钱有闲。

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