为你点歌No.93 | 限购限贷限售的年代里，我们拿什么心怀理想？
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本公众号法律顾问：北京大成（苏州）律师事务所 叶云开律师。
前些天，我去过不少售楼处，一是看朋友，二是看项目。
五一刚过，但一篇《2017年1-4月中国典型房企销售业绩TOP200》在地产朋友圈悄悄流传。
从这个数据看，前十的门槛是420亿（金地，我的前东家），第一名碧桂园在前四个月已经来到了2006亿元，而去年第一名恒大全年业绩是3733亿元。
按这势头下去，碧桂园今年破五千亿指日可待。
那么，市场真的那么好么？
先说调控，
自从去年10月以来，许多城市包括苏州开始新一轮的调控政策。从限贷到限购，从限价到限售限签约，到如今又加码了许多政策。从土地供给的根本面来限制产品和售价，以期达到稳定房价的效果。
但我们也看到另外一面，这些调控补丁的升级，更多是针对新房，而对于二手房，则是睁只眼闭只眼。
再说成交，
刚前文说过今年强者恒强，看上去似乎前景美好，包括苏州，一季度成交也和去年差不多打平，甚至因为签约的滞后性，四月的成交也站到了五千多套。
但是，从我最近踩盘的判断，四月中下旬以来，苏州市区各售楼处来访较前期偏少、客户成交意愿不强、价格依然坚挺、成交周期拉长、认购减少。
也就是说，未来的五六月份，成交会逐渐减少，但因为签约的滞后，4月底5月初新拿销许低价售出的这些房源，会在二季度的统计里占据很大一部分。
我相信二季度肯定比不上一季度的放量，但不至于太难看。
反而是周边城市，按照大众的说法【三四线城市】出货量相当大，而且价格相对大城市便宜，所以成交喜人。
感谢万能的苏州房天下
接下来，让我们来大胆地预判一下未来三、四季度吧！
还记得去年几次土拍的高价地么？
有的已经在今年的四月悄悄上市了，有的去年就开售，结果都是惨不忍睹，在这里我就不举例说了。
这和产品、操盘手段都没有关系，惟一的难点就在于价格。
今年这些剩下的项目都在紧锣密鼓地准备面市，但去年土拍面粉高过面包价的后遗症正在逐渐体现。
我所知道的几个项目，营销负责人已经起码换手两轮，假如还卖不动，那就准备打报告要求集团降价了。
接着说土拍，
苏州自从情人节后那场土拍，就迟迟未动，倒是周边的无锡、太仓、吴江、常熟等城市不停地在添柴加火，开发商们迹近疯狂地到处拍地抢地。
假如不设上限，下一次土拍很可能就是一场惊天破。
未来苏州土拍应该不会出地王，因为出让条件里都限制好了。
但不管价格贵不贵，被抢那是一定的，因为哪怕是限购限贷限售现签，一定的利润还是保证的。
更何况，有那么多家房企急吼吼地开疆拓土。
最后来说说房价吧。
苏州的房价已经很清晰了，以几个环线为划分，四月份均价18000（含吴江），园区三万一，内环三万二，中环内三万，中环外两万五，越往外越便宜。假如各区域有低于标准的，赶紧下手，错过再无。
感谢万能的苏州房天下
这个数字，是逐月在下降，但我再重申，这是房管局的努力，备案价不能高。但我们也要注意到，每个区的核心板块都不便宜，均价被边角神盘们给拉低了。
但高价地很快就上市了，按照目前这种状态，未来的趋势真就是：低价房跑完，高价地有价无市，近期和未来靠运气拿地的项目因为价格不高，甚至可能一二手价格倒挂，开盘就清，但这要到明年以后了。
未来三四季度，可能是最吊诡和最惨淡的市场。
综上所述，以苏州为例，未来的房地产，是一场ZF作为制片人和总导演，开发商们沦为建筑总包牵头人，老百姓以有无房产来决定人生尊严的电影，且没有结局。
好了，今天的主题是理想，我想写的是我们地产从业人的理想。
我是文案出身，所以对好看的文字特别迷恋，对牛逼的案名十分崇拜，甚至阶段性地满脑子都是案名和SLOGAN，并且陶醉其中。
后来我开始管营销，十分享受和客户谈判、杀定的过程，对自己能够成功将业务员搞不定的客户逼定（不只是通过给优惠），而十分满足；我陶醉于主管、销售经理在搞不定问题客户签约的时候，来找我去谈判的美好中，甚至主动代替客服去搞定闹事业主…
我小心翼翼地花着每一分营销费，恨不得连案场的礼品、活动桌椅等都自己买了，用几万块钱吃吃喝喝来导入几百上千组客户并完成销售指标；我至今依然怀念项目持销期做的每一个管理动作比如分组PK、发钱，偷偷在旁边听销售员的接待说辞，并发微信暗示销售怎么表演。
我曾经跑过几十个售楼处，和设计一起找了几百个户型，不停地去拼，去改，以期能做出我们满意、市场认可的好产品；也曾每天吃完午饭就拉着景观工程师在小区里请教见到的每一种植物。
这是我的理想：做最好的产品，花最少的钱，用最美的语言，把房子卖给最需要她的客户。
我不知道一个优秀的地产营销人，最高的理想是什么，但我的理想从没有变过。
我也曾经有幸在这样的公司待过，哪怕拿到土地，也不急着开发，而是慢吞吞地做产品研发，不停地修改。
其实原有的户型、立面等已经引领市场，完全可以在新地块去照搬，但偏不，近乎固执地一轮又一轮调整。
现在已经很难看到这样的公司了。
这是一个想要在百年以后依然活着的企业。
现在我遇到更多的企业是，刚进一个城市，就能够喊出三年冲年销售额百亿。
至于产品？那是集团或者区域产品设计部的事情。
成本？现在地价这么高，能优化就优化，只要业主不闹事，只要营销不反对，往死里去省。省得多的，还能拿奖和奖金。
营销费？市场这么好，还有电商收，要啥营销费？原来业内标准2.5（不含分摊，纯企划、佣金及物业），现在能给你2个点就得笑了（这里面还加了售楼处硬软装，样板间搭建，前期物业还是往死里要钱的主）。
客服费用？陪着业主吃吃喝喝采草莓的钱是有的，但赔偿？靠边吧，你年底KPI想打C就直说无妨。
我说的不是个例，是普遍。
我们现在的理想，除了能沾着行业的便利，买到便宜的房子以外，还剩什么？
我特别怀念一些企业的价值观，比如真诚、善意、精致、完美，比如城市生长的力量；也还记得一些好听的宣传语：世界再大，也要回到我的岛上；一个上天眷顾的地方。
等等。
当地产营销这个行业开始被中介、电商等充斥的时候，就已经失去了他最初的理想和情怀。
当企划公司的月费一降再降，设计和文案策划彻底沦为写字楼里吃盒饭的廉价劳动力的时候，我明白，那个属于地产人青春年华和理想时代，已然不再。
有一句话是这样说的：做人没有梦想，就和咸鱼有什么区别？
那地产人同样如此，地产人没有理想，和狗有什么区别？
但在这样处处受限的年代里，理想和情怀已经不足以支撑我们在这个行业努力地活下去了。
我们工作的目的，就是赚钱、买房。
但已经没法快乐了。
这个行业，原来越精细化，越来越科学和严谨，单纯地依靠个别人的点子和努力，就能够改变一个项目的走势的年代，已经越走越远。
我曾经去一家地产公司面试，当时面我的副总裁问我怎么定位自己。
我很聪明但也很无奈地说了这一句：我想做一颗螺丝钉，守好自己的岗位，做好自己的事情。
他饱含深情地望着我...
然后我就被录用了。
如今这家企业，已经从当时的百强做到了二十强，只用了五年。
后来我不甘心只做一颗螺丝钉，我有自己的理想和情怀，所以我走了。
但站到现在再去看，原来这个时代、这个社会需要我们成为的，也仅仅是一颗螺丝钉而已。
最后我忍不住还是想总结一下房地产这个行业，从二十多年前的懵懂，到暴利，经历了挫折和打压，几起几落，如今已然成为一国支柱，终将腐朽，或是跌落神坛，回归成平凡百业之一。
我们身处其中，假如还带着理想主义的光芒，很可能会被现实摧毁。
我隐隐的有预感，今年很可能就真是地产的转折之年，再不会突飙猛进，而是越来越务实，最终成为几家标准化、大规模企业争雄的行业。
不管事情是怎么发生的，也许并不合理，但只要最终发生了，就是合理的。
写到这里，我的脑子里开始放电影般过着那些曾经无比熟悉，如今淡出地产的朋友们。
我相信，他们都是心怀理想，拥抱明天的英雄。
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