限价倒挂盘的陷阱

撰稿//周大胆

视觉//章小姐

转眼轰轰烈烈的2019还仅剩两个月的时间，今年你买房了吗？

今年的苏州楼市，上下半年呈现出冰火两重天的景象。

经过政府的几轮政策轰炸，目前“房住不炒”的局势已经明确定调，闭着眼买房就能赚钱的时代也已过去了，多数人不再存有侥幸心理，投资、投机大军也慢慢在楼市里消散。

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但大胆也发现，在某种特定的情况下，我们又能看到投资大军们的身影，那就是“限价倒挂盘”的上市。

今年卖的好的项目，无论品质高低，都有一个共性，就是价格“倒挂”。

简直无“倒挂”不热销的意思。

我们简单的分析下原因，首先无论刚需客群还是豪宅客群其实每个阶层都有一部分人是在乎性价比的，其次区块链看不懂、股市都是事故，目前国内的投资渠道依然狭窄，倒挂盘明摆着几十万乃至上百万的差价买到就能进口袋，有钱的“聪明人”们怎么可能轻易错过这种稳赚不赔的机会。

所以大大小小的售楼处中，我们经常可以看到置业顾问们都把项目价格倒挂作为最后说服客户的杀手锏。

朋友圈里也经常被各种限价神盘连夜排队、千人摇号的疯狂场面刷着屏。

但是，倒挂盘真的是买到就能赚到吗？

在大胆看来未必。

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前几天张家港超级倒挂盘SM九溪墅取证（据传倒挂7千），超4500组客户预约摇号的新闻上了头条，业内戏称，SM这次取证把张家港所有买得起房的有钱人都炸出来了。

看来大家都不想错过这次买到就净赚百万的机会。在这里大胆也不说张家港需要产证满两年才能上市销售的问题。

上图我是在张家港某房产网二手房页面看到的SM项目的挂牌情况，一页有30套房源，一共20页，我们假设这些房源都是真的，那SM九溪墅单个小区目前的挂牌量就超过了600套。

这是什么概念大胆稍微说下，房子作为不动产本身流通性就不强，当你想收割利润变现或者置换的时候，供求关系就开始起作用了（没记错的话这是初中一年级的内容）。

当一个小区二手房市场面临供大于求的局面，就变成了买方市场且房子势必卖不出价格，换句话说，谁挂的价格低，谁就有机会先变现。

有人会说，那我长期持有赚租金总行吧！

不好意思，如果一个小区流通性变差了，大部分投资者势必也是这么想的，这时一个小区又是几百套房源在出租，最后依然是看谁既装修的好租金又低谁先上岸。

这就完了？还有！

如果是投资的客户，房子持有过程中无论按揭还是全款，资金使用成本的帐也得算一算，全款客户还行，就当换个地方存钱了，虽然不像存银行流通性那么强，但是倒挂的账面财富还是比银行定期利息高不少。

而按揭客户就得考虑清楚了，目前苏州的房贷利率很不友好，已经到了6%，如果错进大盘股以及两年限售的影响，一不小心倒挂利润就有可能被吃掉。

所以风险还是存在的。

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那什么情况下可以买限价倒挂盘？

1、不差钱的客户请随意
2、在需求方面，自住属性大于投资的客户
3、纯新盘大于次新盘大于远古盘，房子越新户型品质越好也越容易变现这是大概率，即使新盘减配
4、供小于求的区域或者板块
5、进场有一定门槛的项目，这主要涉及的是总价以及首付比例
6、区域内市场内缺失面积段的产品（改善趋势）

今天就说这么多吧，欢迎留言讨论！！

下篇我们来聊聊——《邻居的想法决定了你是否能改善》

白了个白~

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作者：周大胆，资深地产人苏南房观常驻嘉宾

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