2019年上半年过去了，我们都很想念他

撰稿&视觉//周晓白

前言

今天是2019年的7月1日，年度已然过半。

忽然很想念上半年的苏州楼市，因为，我们很可能再也见不着这么牛的一波楼市行情了。

这也是苏州房地产市场有史以来最为波澜壮阔的半年，也是苏州买房人最为焦虑的半年。

这半年，苏州大市（不含昆山、太仓、常熟、张家港）一共涉宅土地出让26宗，合计530亿元。

而半年内成交的新房和二手房数据，也是在近年来同期排第一。

那么，问题来了，上半年的苏州楼市，到底经历了什么？

年初我们做了盘点，预测将会是史上最热闹的一年。

精彩回顾：史上最热闹一年！苏州100大纯新盘来了！

NO.1

我们来简单回顾一下这半年。

可以先来看看我们在年初的预测，可以对照一下，有多少预测是靠谱的。

苏南房观当时的预测，今年的重点是吴江和相城，结果，正如所愿。

过完春节的苏州楼市，迎来了一波小阳春。

精彩回顾：真相！春节后这一波楼市是怎么回暖的？

这波小阳春从刚需楼盘开始，迅速蔓延到中高端项目。

其中比较典型的中高端楼盘有：相城区中粮天悦、建发泱誉；姑苏区泰禾华发姑苏院子、金科仁恒浅棠平江等、仁恒公园世纪；高新区科技城金茂府等。

精彩回顾：苏州楼市真正回暖，他才是风向标。

同时，园区各楼盘继续保持了王者姿态，唐宁府、中海上东区陆续收官。

精彩回顾：百万认筹！苏州传奇唐宁府最后94套，倒挂六千元/平，买到就赚100万！

与此同时，土拍市场相当给力。我们整理了上半年苏州（含吴江）的所有土拍。

再加上一些政策利好的刺激。

尽管在5月11日紧急出台了更严厉的调控政策，但效果似乎...

我们简单梳理一下，土拍的疯狂、政策的利好，以及市场回暖的太快，造就了2019年上半年苏州楼市的一波热潮。

这只是表面现象，真正的原因是，苏州新房网签价格的不断上涨（前半段），全面限价形成了苏州整体房价的一二手倒挂（后半段）。

NO.2

苏州的新房住宅网签均价，自从2015年下半年开始疯狂跳涨后，在2016年一直控制得比较好。

尤其是2016年10月3日的调控政策，稳定地将签约均价限制在单价2W以内，导致了2016年拿地的一波地王，有的到现在都无法实现销售。

新的住宅项目物价备案，是有限价的，大体参照公式如下：售价=（楼面价+10000元）*1.1

不过这也并不一定，只要想办法，还是可以有些突破的，但原则上是园区、姑苏区、新区狮山不超均价4万元/㎡；相城、吴中不超3万元/㎡；吴江整体成交均价参照2016年10月3日那天，15200元/㎡的均价，上限难超2万元/㎡。

正因为限价，所以在2016~2018年出了一些神盘，如新城湖畔樾山、华宇锦绣花城、华润凯旋门、红星天铂、南山维拉、阳光城丽景湾等等。

而且楼盘加推取证，必须达到3万㎡以上，且取证均价不得高于前一批签约均价，前一批需网签达取证总数的60%。

经过这一波，房价暂时算是稳住了。

但是，关键问题是，土拍尽管有限价，但起拍价就很高啊！

房企延续了2015年以来的拿地惯性，在2016~2018年拿了一波高价地，很多新拍地楼面价几乎追上周边在售楼盘的售价！

也正因于此，让许多人对苏州未来两年的房价充满了期待。毕竟开发商都不傻，拿了地不会亏本卖，那么面粉高过面包价，新房价格即将高不可攀。

这就给了买房人极大信心，同时也给了持有房产的业主们很强的信心，在一些媒体的联合炒作下，开始有了所谓二手房涨价联盟的说法（最后被辟谣），但二手房价（尤其是园区）的上涨，更是推动了二手房价的上涨和成交量级的提升。

房地产市场，看的就是信心。

我们在这个节点小结一下，高价地给了买房人和业主信心，二手房价有提升，新房成交也开始在年后不断升温。

同时，一直控制得很好的新房网签价格，也出现了松动。

主要原因是，此前我们提到的一些因限价而大卖特卖的低价楼盘，逐渐售罄；还有一些低价盘相信2019年会逐渐放松限价，采取了捂盘策略。

这样低价楼盘能够网签的就很少了，随着高价楼盘的逐渐入市，正如我们在NO.1里提到的一些中高端楼盘热销，苏州网签均价靠低价盘来配平拉低的做法，行不通了，而且有巨大惯性。

所以，我们看到，从2019年初，苏州各区，以及苏州的整体新房网签均价开始每周、逐月上升，且没有停下来的迹象！

每周出炉的冰山指数排行则忠实地记录了这一切，苏州持续霸榜，排行第一。

尤其是园区，因为对于园区的盲目信心，以及对学区房的价值认可，园区的新房成交均价和二手房成交数量均为苏州之冠。

而园区的外溢客，其强大的购买力，引领了苏州其他城区的热销，比如吴江运东（被定义为园区南），东环南延的开通，让园区到运东实现了20分钟内通勤。

自此，苏州被多方关注，且一发不可收拾。

这个时候，有关方面意识到，这个市场有点过火了。

于是，紧急出台了5.11新政，最高限售5年；同时，更严格地控制备案限价。

以及，在接下来的土拍挂地，进行了相关政策的调整，比如起拍价降低，最高竞价降低，竞自持等等，意图在土地出让阶段降地价，从而实现在未来限备案价，从新房供应端口实现房价控制。

这个出发点是好的，我们坚决拥护。

但是问题又来了，正因为严格实施了限价，且表示出要严控房价的决心，所以让很多低价捂盘的房企放弃了幻想，纷纷推盘；那些高价拿地的楼盘，有的位置非常好，也只好拿出来限价出售（比如姑苏区、新区狮山、园区等）。

同时，因为对后市的看好，以及新房市场的热度不减，二手房持续成交利好，成交价不断攀高。

这就导致了，短期内苏州绝大多数楼盘的全面性一二手房价倒挂。

表现最为明显的是吴江。

比如太湖新城板块，二手房成交价在2万5以上，但新房限价2万2以内；吴江运东，也基本成交价在1w7~2w1之间。

至于园区和姑苏区、新区狮山板块，更是不用多说，尤其是狮山二手均价破5万，园区湖东均价破5万。

在这种情况下，买到就是赚到，这就极大激发了大家的买房热情。

还有一个原因，新建楼盘的设计和配套，越来越好了，远远比那些老破小要好。

苏州，已经不止是苏州的苏州，而是更广阔范围的人在买。

接下来讲讲在这种市场下，出现的一些怪现象。

NO.3

政策的调整，在市场的巨大惯性下，是有时间延期效应存在的。

按照目前这个政策，未来土拍价不会高，也就是说，接下来会有不少价格合适的楼盘供应。

但被房价上涨刺激得肾上腺素激升的买房人们，已经等不及要赶着买房。

虽说有些麻木，但被市场教育了多年，一直没看到房价降低的大家，还是本着早买早升值的心态，加入了抢房大军的行列。

接下来说一说最近出现的一些情况，也是苏南房地产观察了解到的。但请不要对号入座。

第一，许多限价楼盘挤牙膏式取证，供应不足，开盘售罄。

因为价格便宜，不愁卖，所以不少楼盘每次只取三万方，慢慢卖，争取拖一拖，看能不能稍微突破备案价。供应不足，就导致了每次开盘都供不应求，加剧了买房人的心理恐慌。

第二，买房人多次陪跑，心态崩了。

有买房人告诉苏南房观，经历过几次开盘，都没有抢到房，见了好几次的千人抢房，感觉慌了，怕买不到房。这种恐慌心理，会持续蔓延，并影响周边的人。

第三，因为不愁卖，所以开发商开始挑客户。

首先，2017年、2018年存在的等客户社保周期的楼盘，绝迹了。同时，提高客户的付款要求，全款客户优先，这已经是公开的秘密。据说，有的项目开盘，全款客户先摇号，按揭客户后摇号。

第四，黄牛猖獗，几乎每次开盘必到场。

抓住了买房人的恐慌心理，黄牛抓住”商机“，采用各种方式，混入开盘现场，现场操作，严重扰乱了正常的市场秩序，影响恶劣。

第五，大多数楼盘，停止了和分销合作。

因为太好卖，也因为分销佣金占比营销费用太高，不少原本和中介分销合作的楼盘，均不约而同停止了渠道导客。中介们的日子，开始不好过了。

第六，楼盘开盘、取证，不想媒体宣传。

苏南房观也经常接到开发商的恳求，不要报道其取证和开盘消息，怕关注的人太多出事。

第七，有些限价楼盘，取证即全部签约。

苏南房观了解到，有些楼盘，实在稀缺，刚刚取证，等到买房人赶到现场，已经买不到了。

第八，有的限价楼盘，明明有房源待取证，但告知买房人没房可售。

有的楼盘，售楼处关门，更有甚至，根本就不设售楼处。

笔者曾经去过某些楼盘，关门谢客；还有的，根本就没有售楼处啊。这就是江湖传说中的买不到系列。

第九，外地人为买苏州，甚至找苏州人结婚，然后再离婚。

苏南房观了解到，不少外地客为了迅速取得买房资格，找单身的苏州人结婚，买房后离婚。

不过这种第一不道德，第二有风险，强烈不建议啊。

第十，各种托关系，找后门，只求买到房。

苏南房观几乎每天都能接到这种咨询，能不能通过内部关系搞到房。我们只有一个回答：房住不炒，全凭运气；弘扬正气，远离黄牛。

NO.4   写在最后

尽管2019年上半年已经结束，苏州楼市里还存在着不少怪现象，但是随着房住不炒逐渐深入人心，高层严控房价的决心益发体现。

我们也相信，未来苏州的房价，会更加科学、健康、稳定。

同时，苏州的楼盘开盘，也会更加公正、公平、公开，这次上东区最后一波开盘，就给了一个很好的示范和案例。

我们判断，随着土拍地价的控制在一个比较低的水平，加上严格的物价备案，未来苏州的新房房价会相对友好，不会飙涨。

同时，新房供应逐渐增大，尤其是现房供应量增大，新房的户型和产品完爆二手房，价格又低于二手房，那么会从供应端口，让更多买房人选择新房。

二手房的房价，很可能被市场自然调节到一个合理状态。

这也是政策调控最希望看到的结果。

也许合理的房价会迟到，但一定不会缺席。

我们给买房人的建议如下。

第一，不要想着炒房，快进快出赚快钱。

第二，心态要好，未来会有很多楼盘供应。

第三，价格合适的楼盘，能买到还是尽量早买，可以参与，多跑几家。

第四，资产优化配置，尽量去化偏远的楼盘，选择地段好的楼盘。

第五，一定要选择正规渠道买房，不要听信黄牛的承诺。

我们给开发商的建议如下。

第一，不要抢着拿高价地，政府不保证你不亏钱。

第二，限价成为常态，尽量本着初心，不要偷工减料，尤其是精装房。可以低配，但一定要高质量。

第三，尽量多一些公平，取证后留几天的公示时间，给更多需要的人公平竞争的机会。

最后，我们发现，经过一段时间的调控，有些板块已经逐渐冷静下来。

也就是说，买房人正在逐渐冷静。

正如文章开头歌曲里所唱的：什么都别说，我不想懂。

2019年下半年的苏州楼市，并没有大家预料的那么疯狂，我们还是平常心对待吧。

也许，2019年上半年这么好的市场，很有可能在未来较长一段时间内，不可复制。

这神奇的半年，将会给到不止是苏州，甚至是全国的房地产市场，一个很好的借鉴和参照。

也许，多年以后，我们会很想念今年上半年。

不对，从现在开始，我们已经很想念了。

所幸，我们每日忠实地记录了苏州的楼市发展和变化，才能有素材，今日拿来复盘。

只不过，此水几时休，此恨何时已？

周晓白

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