（2020）粤01民终5029号（案例来自裁判文书网，仅供学习研讨适用，如有侵权，请联系删除）蔡奶奶向一审法院起诉请求:1.确认蔡爷爷与孙子之间就涉案房屋签订的《广州市存量房买卖合同》无效;2.蔡爷爷与孙子将涉案房屋的产权恢复登记至蔡爷爷名下;3.本案诉讼费及保全费由蔡爷爷承担。
2002年11月12日,蔡爷爷(乙方)与案外人广州市住宅建设办公室(甲方)签订《安居房售房契约》,其中约定:乙方向甲方购买涉案房屋等。同日,蔡爷爷向广州市住宅建设办公室支付购房款206453元。2003年3月27日,涉案房屋登记至蔡爷爷名下。2017年9月25日,蔡爷爷(甲方、卖方)与第三人孙子(乙方、买方)签订《广州市存量房买卖合同》,其中约定:涉案房屋出卖给乙方，总金额为1元,乙方应于2017年9月25日前向甲方支付;甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天;由买方承担全部税费等。 2019年1月25日,广州市房地产档案馆出具的《广州市不动产登记查册表》记载:涉案房屋现产权人为孙子,房屋所有权取得方式为购买,登记时间为2017年10月18日。 因本案纠纷,蔡奶奶于2019年7月15日提起诉讼。 一审诉讼中,蔡奶奶称:蔡爷爷、蔡奶奶夫妻关系存续期间对夫妻共同财产享有平等的处理权,蔡爷爷未经蔡奶奶的同意,擅自将涉讼房屋转让给孙子,依据婚姻法的相关规定,该合同应属无效。 蔡爷爷称:其转让涉讼房屋时,有与蔡奶奶商量,且蔡奶奶表示同意,因为是在家里商量的,故对此没有书面证据证明;确认收到孙子的房款为1元。 蔡爷爷、蔡奶奶一致确认:双方婚姻关系尚存续,没有签署财产约定协议;与孙子是祖孙关系。 蔡爷爷、孙子一致确认:涉讼房屋名为买卖,实为赠与,因为赠与需缴纳20000多元的税,1元买卖房屋只需交2000多元的税,是为了避税;双方无其他财产往来。 案外人蔡某于2019年8月20日向广州市荔湾区人民法院提起另案诉讼,要求确认涉案房屋为其所有。该院经审理,于2019年11月19日作出(2019)粤0103民初7249号民事判决,判决驳回的诉讼请求。其不服该判决,已上诉至本院。一审法院认为,根据《中华人民共和国婚姻法》的相关规定,婚姻关系存续期间取得的财产应视为夫妻共同财产。鉴于涉讼房屋购买于蔡爷爷、蔡奶奶夫妻关系存续期间,故涉讼房屋应属于两人夫妻共同财产。在蔡爷爷、蔡奶奶明确未选择其他财产制的情况下,蔡爷爷、蔡奶奶对涉讼房屋的共有应视为共同共有。根据共同共有的一般原理,在婚姻关系存续期间,夫妻双方对共同财产不分份额地共同享有所有权。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见”的规定,蔡爷爷现并无证据证明蔡奶奶对其转让行为曾表示同意或作出追认,且蔡爷爷将涉讼房屋仅以一元的交易价格转让给第三人孙子,其行为显然不是因日常生活需要而处理夫妻共同财产。而且蔡爷爷与孙子庭审中亦明确涉讼房屋的转让名为买卖、实为赠与。蔡爷爷未经蔡奶奶的同意将涉讼房屋赠与孙子,并将涉讼房屋转移过户登记至孙子名下,且孙子并不符合善意取得的构成要件,蔡爷爷与孙子的行为显然已损害了蔡奶奶的合法权益,依法应属无效。依照民法总则第一百五十七条的规定,处分上述房产的行为无效的,则应恢复上述房产的权利原状,故蔡奶奶在本案中诉请要求将涉案房产权恢复登记在蔡爷爷名下,合法合理,一审法院予以支持。综上所述,依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第八条、第一百五十四条、第一百五十七条,《中华人民共和国合同法》第五十二条,《中华人民共和国物权法》第一百零六条,《中华人民共和国婚姻法》第十七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条之规定,判决如下:一、确认蔡爷爷与第三人孙子于2017年9月25日签订的关于涉案房屋的《广州市存量房买卖合同》无效。二、自本判决发生法律效力之日起十日内,蔡爷爷与第三人孙子共同到房管部门办理将该房产权恢复登记在爷爷名下的手续。1.一审判决事实不清,程序不当,应当发回重审。本案表面上是买卖合同效力的纠纷,实际是房屋产权纠纷。为此,案外人以第三人的身份,向一审法院提出独立诉讼请求,主张双方争议的房屋为第三人所有,并向一审法院书面申请以第三人身份参加诉讼,被一审法院口头驳回,告知第三人另案诉讼。而事实上,本案应当合并审理,无须第三人另案诉讼。同时,一审法院不顾第三人已向荔湾区人民法院提出争议房产为自己所有的事实,且上诉人和第三人均在案件审理前就已向一审法院提出中止本案审理的请求,未对本案作中止审理并作出错误认定,属于程序严重错误,依法应当发回重审。2.一审认定蔡爷爷对第三人孙子转让涉案房屋行为未经蔡奶奶同意与事实不符。本案争议房屋签订的转让合同于2017年9月25日签订,房产交易的发票也于2017年10月9日开具,迄今已近2年,在办理房产过户前,蔡奶奶、蔡爷爷之间就已经进行过沟通,蔡奶奶当时也表示同意,涉案房屋过户后,蔡奶奶并没有采取行为对房产过户提出异议登记或者变更登记,可知蔡奶奶对蔡爷爷与孙子签订房屋买卖合同是知情且同意的。3.一审判决适用法律错误。本案案由为确认合同无效纠纷,因此应优先适用特别法《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定,而并非适用《中华人民共和国婚姻法》的规定。1.涉案房屋是蔡爷爷、蔡奶奶夫妻共同财产。蔡爷爷未经蔡奶奶签名同意,擅自将涉案房产以1元成交价转售给长孙孙子。为拖延本案审理,蔡爷爷指使长子状告父母,谎称涉案房屋是长子出资购买,现该案已确认涉案房屋是蔡爷爷和蔡奶奶的夫妻共同财产,驳回了长子全部诉讼请求,且该案已生效。3.蔡爷爷私售夫妻共同房产,蔡奶奶不知情,无签名。4.明知私售夫妻共同财产违规,蔡爷爷仍心存侥幸,造成家庭失和。5.因蔡奶奶年迈且身体欠佳,蔡爷爷故意对涉案房产的审理设置障碍。蔡奶奶于2018年11月在荔湾区法院以私自转赠为由起诉蔡爷爷认为该起诉理由与事实不符,孙子则拒绝提供身份证信息,经律师查证蔡爷爷以1元成交价售卖涉案房屋给孙子,蔡奶奶以私自转移房屋产权的案由重新起诉。蔡爷爷又以此案并非转移房屋产权,实为买卖合同效力纠纷,案件应归属产权人户籍地越秀区法院管辖,并提出管辖权异议,被荔湾区法院否决。在本案中,蔡爷爷主张本案表面上是买卖合同效力纠纷,实际是房屋产权纠纷,与此前提出的管辖异议理由前后矛盾。在本案一审中,蔡爷爷又以年迈需选择聘请代言人为由拖延审理。同时,为避免本案败诉,蔡爷爷在指使长子于2019年8月20日向荔湾区法院提起诉讼,主张涉案房屋产权属其所有后,申请本案中止审理,上述种种均是为了拖延本案审理。6.蔡爷爷无权私自处理夫妻共同财产,涉案房屋交易合同无效。孙子发表如下意见,同意蔡爷爷上诉的事实和理由。蔡奶奶的答辩内容与事实不符。
在本案二审中,被上诉人蔡奶奶提交如下证据:1.(2019)粤0103民初7249号民事判决书。拟证明案外人向荔湾区人民法院就涉案房屋请求确认为其所有,该案被该院一审判决驳回。2.(2020)粤01民终174号民事判决书。拟证明案外人的上诉请求被本院二审驳回。上诉人蔡爷爷对蔡奶奶提交的上述证据发表如下质证意见:对上述证据的真实性、合法性没有异议,对关联性有异议。上述一、二审判决没有尊重事实,案外人对该案正在申诉。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致,本院对一审法院查明事实予以确认。
本院认为,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定,第二审人民法院主要对当事人上诉请求的有关事项进行审查。关于一审程序问题。本案为确认涉案房屋买卖合同效力纠纷,与案外人请求确认涉案房屋归其所有的所有权确认纠纷属于不同的法律关系,一审法院告知其就其主张另案诉讼并无不当,本案处理结果并非须以其所有权确认纠纷审理结果为依据,同时蔡爷爷亦未举证证明本案存在《中华人民共和国民事诉讼法》及司法解释规定的应当中止诉讼的其他情形,因此,蔡爷爷以本案应与长子所有权确认纠纷合并审理及在长子所有权确认纠纷未审结前,应对本案作中止审理为由,主张一审程序不当依据不足,本院对其该主张不予支持。关于蔡奶奶对蔡爷爷将涉案房屋转让给孙子是否同意的事实认定问题。蔡爷爷主张在涉案房屋过户给孙子前,其与蔡奶奶已经进行过沟通,且蔡奶奶也作出同意的意思表示,但蔡爷爷并未就蔡奶奶曾表示同意或作出追认予以举证证明,一审法院据此认定蔡爷爷未经蔡奶奶同意将涉案房屋过户登记在孙子名下并无不当。关于一审适用法律问题。由于涉讼房屋购买于蔡爷爷、蔡奶奶夫妻关系存续期间,故涉讼房屋应属于两人夫妻共同财产。在蔡爷爷、蔡奶奶明确未选择其他财产制的情况下,蔡爷爷、蔡奶奶对涉讼房屋的共有应视为共同共有,因此,一审法院适用《中华人民共和国婚姻法》及相关司法解释处理蔡爷爷因处分夫妻共同共有财产引起的本案纠纷并无不当。蔡爷爷主张一审法院适用法律错误依据不足,本院对其该主张不予支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见”的规定,蔡爷爷无证据证明蔡奶奶对其转让行为曾表示同意或作出追认,且蔡爷爷将涉讼房屋仅以一元的交易价格转让给孙子,其行为显然不是因日常生活需要而处理夫妻共同财产。而且蔡爷爷与孙子在一审庭审中亦明确涉讼房屋的转让名为买卖、实为赠与。蔡爷爷未经蔡奶奶的同意将涉讼房屋赠与孙子,并将涉讼房屋转移过户登记至孙子名下,且孙子并不符合善意取得的构成要件,蔡爷爷与孙子的行为显然已损害了蔡奶奶的合法权益,一审法院据此认定涉案合同无效并无不当,本院予以维持。综上所述,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下: