（2021）湘01民终139号（案例来源于裁判文书网，均为化名）
案由：用益物权纠纷
甲男向一审法院提起诉讼,诉讼请求:一、判令乙男向甲男赔偿经济损失人民币80万元(暂按租金4万元/年标准计算20年,最终年租金价格以评估报告结果为准);二、本案诉讼费用全部由乙男承担。甲男以退休职工身份申请取得涉案小区住房的申购资格，后于2013年9月8日向小区开发商即房地产开发有限公司缴纳订房保证金130000元以及车位定金20000元、户型面积为120平方米。2015年1月23日,认购方甲男与乙男共同作为乙方与甲方房地产开发有限公司签订《商品房认购协议书》一份,协议约定乙方自愿认购拍定的甲方房屋。2015年8月21日,甲男与乙男签订《遗赠协议》一份,协议约定:甲男自愿将房屋(带车库)所有权的99%份额赠与乙男个人单独所有,甲男保留居住权。2015年8月22日,甲男和乙男共同与房地产开发有限公司就涉案房屋签订《长沙市商品房买卖合同》,合同共有情况一栏载明甲男占1%,乙男占99%合同约定由买受人以公积金贷款方式付款,其中首付款152406元,剩余房款340000元则由乙男向长沙市公积金管理中心申请贷款支付。同日,乙男作为买受人与房地产开发有限公司签订《车位使用权转让合同》,由乙男出资97800元受让取得车位的使用权。上述房屋首付款在抵扣了甲男缴纳的订金130000元后,由乙男在合同签订当天进行了补缴,补缴金额为22406元;对应车位转让金在抵扣了甲男缴纳的20000元定金后,由乙男在2015年8月22日和2016年9月6日进行了补缴,补缴金额分别为50000元和27800元。2015年11月4日,乙男作为借款人与长沙市住房公积金管理中心签订《个人住房公积金借款抵押担保合同》,贷款340000元已缴作购房款。2017年7月23日,乙男办理了上述房屋的收房手续,同年9月1日开始装修,装修事宜主要由乙女负责。2017年11月3日,甲男与甲女解除婚姻关系,离婚协议约定甲男对涉案房产所享有的1%份额归甲女所有。2018年9月10日,乙女与乙男经法院调解解除婚姻关系,双方一致约定就涉案房屋分割另案处理,乙女应支付给乙男的财产分割补偿款15000元与本案房产分割补偿款一并折抵。截至2018年8月,涉案房产尚欠银行按揭贷款本金324802.78元,此后的银行贷款系由乙男个人偿还。另查明,乙女于2018年11月15日起诉乙男、甲男、甲女共有物分割一案,一审法院作出(2018)湘0104民初9776号民事判决书判决如下:本案所涉房屋归乙男与甲女按份共有,尚欠银行按揭贷款由乙男负责偿还;车位使用权归乙男继续享有;乙男与乙女所欠甲女的装修借款130000元由乙男负责偿还:限乙男在本判决生效后三十日内向乙女支付财产分割补偿款755105.51元。再查明,甲男于2019年1月2日起诉乙男、乙女赠与合同纠纷一案,要求撤销甲男、乙男于2015年8月21日签订的遗赠协议,一审法院判决驳回了其诉讼请求。后由于乙男未履行(2018)湘0104民初9776号民事判决书的判决,涉案房屋在长沙市岳麓区人民法院强制执行程序中被依法拍卖,拍卖价款314万元。该房屋的产权已转为竞拍人所有,遗赠协议中甲男对该房屋享有的居住权也随之不能实现,故原、乙男之间协商未果,酿成纠纷,甲男遂诉至法院。 结合查明的事实及双方的诉辩主张,一审法院对甲男的各项诉讼主张评判如下:
甲男与乙男签订的《遗赠协议》系双方当事人的真实意思表示,不违反法律规定,合法有效,双方均应按约履行该遗赠协议。涉案房产已经进行了产权登记,财产权利已经转移到乙男名下,甲男已经履行了协议约定,但由于乙男未及时履行另案判决书中的义务,导致本案所涉的房产被拍卖,《遗赠协议》中甲男享有居住权的约定无法实现。
考虑到本案签订《遗赠协议》时,甲男与第三人甲女原系夫妻关系,现已经解除了婚姻关系,甲男与乙男一起生活亦不具现实可能性,故乙男应对甲男做出相应补偿。
关于甲男提出按租金4万元每年计算20年共计80万元的诉讼请求,一审法院认为参考湖南省统计局公布的湖南地区人口预期寿命74.7岁的数据,酌情计算11年,租金的计算考虑经济社会的发展按2000元每月计算,故一审法院依法支持264000元。
综上依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决:
一、乙男向甲男赔偿264000元;二、驳回甲男的其他诉讼请求。
甲男上诉事实与理由要点:被上诉人乙男严重侵害赠与人或不履行遗赠合同约定的义务。《遗赠协议》就是“人在房在”的遗产协议,他的效力延伸到赠与人去世,被赠与人对《遗赠协议》的义务,就是要保障赠与人的居住,并一直到赠与人去世后才能处置涉案房屋。现在房屋被拍卖,导致遗赠协议无法履行,对赠与人影响深远、不可逆转;案涉房屋是上诉人唯一居住和落实户口地,因案涉房屋被拍卖,上诉人深感寄人篱下、被人驱赶。关于赔偿问题,一审参考湖南地区人口预期寿命74.7岁计算,上诉人在长沙工作生活,参考地区不对,余龄计算不科学不公平,遗赠房屋位于八方公园内,属于高品质环境、高房价住房,按2000元/月计算赔偿款过低。综上,《遗赠协议》中的“甲方有居住权”是赠与案涉房产的前提条件,上诉人没有过错,被上诉人的行为严重侵害上诉人的居住权。上诉人乙男答辩要点与其上诉意见一致,其上诉事实与理由要点:1.居住权是对他人住宅享有的权利,本案中甲男原系案涉房屋的所有权人,居住权与所有权混同,依法不享有法律意义上的居住权。原审判决以未设立的居住权作为裁判基础显然属于适用法律错误;2.本案实质上是甲男认为乙男实施了侵害其居住权而提出的侵权赔偿之诉。但客观事实上,乙男既未实施侵权行为,甲男在一审中也明确陈述损失尚未实际发生,因此,乙男在本案中依法无需承担责任;3.乙男已提供房产供甲男居住,其居住权利得到了保障,如其自身原因不愿意在乙男提供的房产居住,系其自身放弃该民事权利,所有法律后果应由其承担,乙男无需对其赔偿;4.即使假定需要赔偿,因涉案赠与协议未明确居住条件,且居住目的之保障并未限定在特定房产上,一审法院以人均寿命、月租金2000标准认定租金损失纯属主观推断,无事实及法律依据,依法不能成立;5.一审判决在“本院认为”部分,认为乙男需要对甲男进行补偿,但判决结果却是赔偿,即“本院认为”与“判决结果”适用的是不同法律关系,据此作出的判决依法不能成立;6.一审判决选择性查明案件事实,对乙男已向甲男补偿12万元的关键事实避而不谈,故应当将乙男已补偿的12万元从26.4万元中予以扣除。 上诉人甲男答辩要点:本案不适用上诉人乙男所称的《民法典》关于居住权的规定,甲男系基于《遗赠协议》的明确约定,享有对案涉房屋1702房居住的权利,即甲男将房屋产权赠与乙男后,保留对该赠与房屋占有、使用的权利,是一种原有权利的保留,与《民法典》所规定的居住权不是同一概念,上诉人理解法律错误,混淆法律概念。《遗赠协议》明确约定的是甲男对赠与房屋所享有的居住权利,是特定的,不具有可替代性,而新开铺的房屋的居住环境、配套设施等各方面显然根本无法与八方小区房屋相比。一审法院参考租金的标准严重偏低,完全不符合客观实际,不足以弥补甲男居住权丧失的损失。乙男向甲男转账的12万元与本案无关,该笔转账发生在甲男、甲女婚姻关系存续期间,属于家庭成员之间的正常经济往来,且甲女亦在9776号案件中进行了说明。二审法院认为,本案二审争议的焦点是:1.上诉人乙男是否应当向上诉人甲男予以赔偿以及赔偿数额的认定;2.上诉人乙男所主张的转账至甲男账户的12万元是否可以抵扣本案赔偿款?经审查,上诉人甲男与上诉人乙男双方签订的《遗赠协议》系双方真实意思表示,内容不违反法律强制性规定,上诉人甲男已经依约履行了赠与义务,上诉人乙男亦有就案涉房屋保障上诉人甲男居住的义务。本案中,因上诉人乙男未履行相关生效判决义务,导致案涉房屋被法院强制拍卖,致使双方约定的上诉人甲男就案涉房屋居住的权利无法实现,上诉人甲男请求上诉人乙男予以赔偿具有事实和法律依据,本院予以支持。但原审法院参考湖南省统计局公布的湖南地区人口预期寿命74.7岁的标准,酌情计算11年,以及租金按照2000元/月的标准计算过低。就计算年限,本院参照《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》规定的相关赔偿金年限计算标准及方式,按照本案起诉之日为截点计算16年,租金的计算标准,综合考虑本案案涉房屋的特定性、案涉房屋的地理位置等因素,酌情认定为2500元/月,故本院计算上诉人乙男应予向上诉人甲男赔偿的金额为480000元。关于上诉人乙男主张的12万元是否应当抵扣赔偿款,经审查,上诉人乙男主张的该12万元资金往来产生于上诉人甲男与原审第三人甲女婚姻关系存续期间,无充分的证据证明该款的性质及双方有口头协议约定用于抵扣本案赔偿款,故对上诉人乙男主张的该事实本院不予认定。综上,上诉人乙男的上诉理由均不能成立,本院不予支持;上诉人甲男的部分上诉理由成立,本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定,判决如下:一、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院(2020)湘0104民初7314号民事判决;二、上诉人乙男自本判决生效之日起二十日内向上诉人甲男支付赔偿款人民币480000元;