专家实例讲解公寓(商业)地产增值空间与风险管控

10月16日上周五Huggins Realty, Jeff Pickering CPA firm和元臣国际律所联合举办了 “公寓(商业)地产投资案例分析/税务筹划/法律法规” 云讲座,围绕“怎样做到对公寓(商业)投资的关键环节了如指掌“关键主题,商业地产专家夏妍、资深CPA Stella Xu 和公司法/商务法律师陈帆分别发表精彩讲演。

商业地产专家

夏妍

资深CPA

Stella Xu

公司法/商务法律师

陈帆

夏 妍

商业地产专家夏妍首先指出,与独栋房产相比,商业地产具有更高的升值空间和更大的税收优势。独栋房产投资,资产的价值由周围同类房屋售价决定的,租金收入的增加对资产的增值几乎没有影响。商业地产的价值由净营业收入Net Operating Income (NOI)和资本报酬率 Capitalization Rate(Cap Rate) 决定,其价值增长依赖于提高NOI并降低Cap Rate。在NOI中,租金占据大的比例,但并非唯一收入来源。

同时,商业地产还可以创造其他收入,例如:公寓投资可增加洗衣服务、租借场地、停车和广告收入。投资人经常通过对资产质量的改造和提升,对租户更严格地筛选(以避免潜在的租金损失),提高经营管理效率来提高ROI。Cap Rate意味着投资人和市场对投资标的的风险评估。风险越大Cap Rate越高反之则越小。ROI和Cap Rate相辅相成,当ROI提高时Cap Rate也会相应下降,由此实现1+1大于2的功效,使商业资产大幅增值和投资人实现资本翻倍,即 “价值增加”(Value-add)。在资产持有阶段,投资人还可获得现金流收益,即现金流、资本增值和投资报酬率三个重要指标。

夏妍以公寓投资为例,投资人在2013年以106万美元购买的15户的公寓,经过五年的经营,把每单元的平均月租金从$652提高到$959, 实现了47%的租金增长;出租率从73%提高到100%。在2018年投资人以$212万美金顺利卖出公寓,实现了88%的资本报酬率和30% 的现金报酬率(5年现金流),总报酬率达到118%。如果适当使用杠杆(贷款),投资报酬率还可以再提升。只要投资人做好充分的市场调研,找准标的,组建好专业团队(地产经纪人,会计师和律师),就可以实现商业地产投资带来的巨大收益。

Stella Xu

资深CPA Stella Xu针对公寓投资的税务筹划价值指出,尽管2020新冠疫情重创美国经济,但德州达拉斯,奥斯汀和休斯顿的房地产市场却一致看涨,达拉斯与去年同期相比涨幅高达17%。

Stella归纳了公寓投资的三种税收筹划工具:

1. 组成有利的公司结构,合理避税同时兼顾资产保护和资产隔离。

2. 成本分隔,有效控制当年可以抵减的折旧费用,使得现金流呈现出对税收有利的一面。讲座中案例指出:对价格2.12M进行成本分割,有可能抵减金额会高达$50万。所以商业地产投资的报酬率如果加上税收和适当的财务杠杆带来的收益部分会更高。

3. 合理的地产改造部分可以通过疫情期间修正CARES法案得到100%的抵减,如果2018年有需要修正相关内容,可聘请会计师进行调整修正。例如:2018年的税率是21%,可以追回的税收是首次投入地产改造中的总价值的21%,如果装修花费$50万,那么可退回的税金就可高达10.5万。川普税表是在专业税务咨询团队的帮助下完成的,而有些同样投资商业地产的亿万富翁却因为没有寻求专业恰当的税务咨询陷入诉讼纠纷， 最后付出的罚款高达139M， 详情可参见10月16日《华尔街日报》休斯顿亿万富翁Robert Brockman 逃税$20亿报导。

Stella还就商业地产投资的税务优势总结如下:1. 相比较于同等价值的民用住宅 房地产税收很低。也就意味着持有成本相对低很多。2. 商业地产专家和专业律师把关,通过税务筹划可使收入所得税控制在20%以内。商业地产回报率高但风险也高,需要专业知识极强,所以一定要找专业团队帮助投资决策和管理。3. 选择商业地产的位置有极大土地增值的空间。增值的收入通过合理税收筹划可控制其获得低税率。

陈 帆

元臣国际律师事务所创始合伙人/主任律师陈帆,主讲了“商业地产交易风险管理 ”。他首先指出,律师在商业地产整个流程中的重要“角色”:顾问、军师、谈判人、调解人、务实的人、调查员。法律风险管控包括尽职调查、各种协议和条款的谈判、签署买卖的协议、安排交割过户、资产的运营、管理、租赁、保值增值以及退出机制。

1、尽职调查:要看租金账户,承租人信用、出租率、产权保险及周围的商业环境,交割后的管理计划等;尤其要注意该地产的隐性费用,即潜在的管理费、维修费和行政费用是如何分摊的、这一切都需要启用律师、会计师和建筑师和检验室来综合评估商业地产的实际价值和风险。

2、公司担保:在地产促销广告中都有包含公司担保,但仔细查阅担保的具体项目,会发现所有的条款都是有限制的,因此一定要看原始的担保文件。切记:实践是真正的检验,空谈不如实证(proof is in the pudding,译文:你要知道布丁是否美味一定亲口品尝)。

3、文件审核:建筑物的租约和土地租约,要注意到对土地开发中有诸多限制性的条款;买卖合同文件和租约合同,作为买家一定要“火眼金睛”务必请专业人士审核,发现暗藏的问题和风险,以免事后造成投资损失。

4、产权报告:强烈建议在所有商业地产交割前,一定要进行正规的产权明晰调查程序,因为,有相当部分的商业地产交易中,有产权争议和瑕疵,即产权负担。虽然其未必能阻止交易,但在交易之后会有很多限制,势必影响未来的估值和卖价。产权调查:确定试图出售或抵押某一不动产的个人或实体对该财产拥有所有权。

5、产权保险(title insurance):律师通过法律和合同帮助大家规避风险,还必须向购买人或贷款人提供保险保障,以确保财产的所有权如所有权承诺书所述,且所转让的财产不存在任何瑕疵,所有权或财产上除所有权承诺书中披露并由买方,且转让给买方的所有权为“可销售的”(欲知更多详情请拨打电话:713-818-8866)。

讲座由陈帆律师主持,他说今天是疫情以来元臣云讲堂举办的第10期讲座,感谢大家的支持和参与,我们将与时俱进继续努力,及时为在美企业举办更具实效、实用精彩讲座,让每一位参会者通过“元臣云讲堂”,获取更新、更多和更有价值的法律、税务、投资、管理等专业知识,同时结识一批优秀讲演和权威专家。欲知更多详情,请关注元臣微信公众平台的新闻发布。

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