商业地产在国内发展了20多年，由于城市核心区域土地资源有限，房地产行业正迈入“存量地产”时代。老建筑如何焕新颜，成为城市政府相关部门、房地产商越来越关注的问题。
其他
体验报告：藏在闹市区，“小而美”的文创街区｜iziRetail逸芮
我们有“iziRetail逸芮”、“iziRetail热点”两个公众号，内容有差异，欢迎长按文末二维码关注。本文原创，如需转载，敬请联络。
大家都知道，上海市中心的历史建筑特别多。近年来，有些老建筑被重新规划、改造，以文创街区、创意园区的形式再次出现。比如，上海新晋网红泳池所在的上生･新所▼
老建筑在改造时会受到诸多限制，打造文创街区的思路也与操盘传统商业有所不同，这些并非iziRetail所熟悉的领域。
所以，本文小编们完全以“消费者”的身份，前往6个项目，打卡、体验一番。
上海文创街区体验地图
我们分三天，前往6个项目打卡，发现他们虽然各具特色，但也有些共通之处：
尽量保留原有建筑风格
此次所探访的6个街区都有些历史背景，有的是民国时期的政府机构，有的是老上海里弄、别墅。
运营商在保护建筑原有风貌的同时，既便新建建筑也保持原来风格，整体风格一致，成为市中心钢筋丛林中的一个亮点。
体量集中在3万平方米以内
除了上生·新所占地面积较大以外，其他项目面积基本都在3万平方米以内，非常迷你，这也是旧改项普遍面临的问题。
不过，小有小的精致，各栋建筑之间狭窄的通道在绿色、花朵簇拥下，反而别有一番氛围。
营造休闲&文艺氛围
街区以低矮建筑为主，绿植丰富，结合水景，以及餐厅、咖啡的外摆，休闲气氛很不错。
街区通常保留了一些历史的痕迹，再加之艺术装置、雕塑作品，营造出浓浓的文艺范儿，也成为消费者的打卡地标。
商业、文创、办公多物业结合
创意办公时下发展正盛，一些街区商业在高楼层或客流相对较少的区域用作办公用途。街区将商业、艺术展馆、办公等多种功能串联在一起，相辅相成。
品牌选择独辟蹊径
在零售品牌方面，引入的基本都是设计师品牌；餐饮品牌方面，也几乎都不是商场中常见的连锁品牌，西式餐饮相对更多。
容纳多业态的“生活馆”、“概念店”在这类项目中比较常见，品牌会独占一栋建筑，既有服饰、杂货，楼上也有咖啡等衍生业态。
我们把首站选在5月25日刚对外开放的上生･新所，它原为哥伦比亚乡村俱乐部，后来改为上海生物制品研究所，目前由万科集团运营。
项目总占地面积约4.8万平方米，包括3处历史建筑、11栋工业改造建筑、4栋当代建筑。目前项目只开放了一部分，孙科别墅、哥伦比亚乡村俱乐部等历史建筑仍在修复中，将会陆续开放。
就目前开放的部分，粗略一数，其中商业店铺约20家、1家办公空间：裸心社（正在装修）。
一进到上生･新所有种豁然开然的感觉，项目内空间很大。红毯广场是进入项目的第一个大广场，设有小型喷泉，广场后面是“2018浪花治愈节”展的入口（该展联合克罗地亚失恋博物馆打造）。
中央节庆广场是项目的另一个主要广场，设有一些绿化和休息区。
中央节庆广场的一侧
“英制”露天泳池是上生･新所的一大亮点，我们也先到此地打卡。泳池四周主要是一些餐饮店铺。周末一楼有现场音乐、二楼有“ELLEMEN睿士电影人肖像”展，现场热闹非凡，有自拍、有直播。
由于项目刚刚开放，仍有物业在筹备中，约有20来家商铺营业，其中，餐饮超过10家，主要分布在泳池边。此外，还有复合型书店稻城书店、家居零售集合店集丝纺、V+ FITNESS健身等等。
游泳池四周的餐饮
稻城书店，主要售卖外文书籍，店内休息空间颇多。二层尚未开放，将是艺术展示区域。
集丝坊，主要售卖各种棉麻制品，店中还设有一处Café。
Seesaw
指示牌做的很特别，顶端是浮雕式的地图。
武康路是一条两边都是梧桐树的小马路，很安静，位于旧上海的法租界内。
武康庭由武康路374号、376号、378号三条弄堂串联而成，沿武康路的红砖老洋房曾是民国时期外交官的宅邸，后面的白色楼宇是原上海仪表局的办公楼，建于上世纪70年代。
目前由冠海资产管理(上海)有限公司运营，该公司还在上海的虹口、杨浦等地运营一些小型商业项目。
武康庭既有商业、画廊，也有办公，私人住所。从三条弄堂进去，在弄堂深处又是相互连通的，形成了一个小广场。
三条弄堂入口
小广场
武康庭虽然体量不大，道路交错，却聚集了不少的“网红店”，有约20家店铺，有餐厅、咖啡店、美容服务、服饰、配饰、花店、画廊等。
Peet’s Coffee，被媒体戏称为“星巴克的祖师爷”，沿武康路，店不大，布置的很有氛围。
%Arabica，这家是上海首家门店，在一个没有指示导引肯定找不到的位置，店铺极其小，然而周末一票时髦男女在店外排队。
Chloe Chen Home Décor，以”家”为设计灵感的概念店，店内有服装、家居等。
Arte，配饰品牌。
Rosa Gallica，一家布置非常漂亮的花店，也成为周末顾客的打卡取景地。
办公楼大堂虽狭小，不过布置的很别致。
位于番禺路和幸福路之间，建筑面积1.5万平方米，原为上海橡胶制品研究所。
建筑基本为白色外墙，简约大气，其中有一栋建筑点缀了垂直绿化墙，这也是立体停车库所在处。
幸福里整体动线简单，为一条东西向动线，在动线两端的番禺路和幸福路上分别设有出入口。
在通道上设有绿化和长条状的水景，结合餐饮外摆，整体感觉悠闲舒适，体验性较好。
街区内，商业店铺超过20家，包括幸福极荟集合店、造作家居店，服务类店铺2家（健身和理发），其余为餐饮，包含冰淇淋、饮品、西班牙菜、云南菜等餐厅。与其他园区相比，幸福里的品牌显得更接地气。
办公方面，则是引入了共享办公U-CUBE。
与其他街区不同的是，由于建筑本身的条件所致，幸福里更容易分割小店铺，因此规划业态和品牌会更为灵活。
幸福极荟，店铺共两层，采用错落的空间设计，店中包括设计师女装URLAZH、书店、咖啡以及皮具、饰品、文具、家居等小商品的售卖。
造作，新锐设计师家居品牌，店铺共两层，一层以摆件为主，二层则是大型的家居展示。
衡山坊地处徐家汇核心商圈，紧邻衡山路——复兴路历史文化风貌区，曾是上海滩极具知名度的高尚住宅区“树德坊”。
衡山坊建筑面积7300平方米，包括11幢花园洋房，2排新式里弄。目前由上海衡复投资发展有限公司规划运营。
衡山坊除了有商业，还有1家服务式办公，它的业态布局基本可以概括如下图：
>半开放式街区，休闲氛围浓
衡山坊整体为半开放式街区，衡山路和天平路上有多个出入口，沿衡山路一侧为两排花园洋房。
空间设计颇有设计感，搭配园林式景观、艺术雕塑、设计师店品牌橱窗设计，整体富有创意且活泼。
>汇聚设计师品牌、文创、生活方式、餐饮
衡山坊囊括的品类丰富，有服饰、配饰、潮牌、设计师品牌、文创、生活方式等。
服饰方面有SPACE 5，以及女装品牌HPLY、设计师品牌URLAZH HOUSE做的集合店等。
5 Space
衡山·和集，方所与杂志编辑令狐磊合作，在衡山坊里占了四栋，每栋都涵盖不同的品类，带有自身的特色。
8号楼，衡山·和集Heather Grey Wall，以男性及偏中性的品牌为主，共三层，主要产品以T恤、运动鞋、包袋配件为主，是个潮牌风格的店，店中还设有投篮机。
9号楼，衡山·和集YMOYNOT，这栋集合了30多个设计师品牌，包括男女服饰、童装、鞋类、伞、帽子、耳机、饰品、香氛等，内容较为丰富。
10号楼，衡山·和集书店，共三层，以书店为主，书的种类很多，更偏向人文艺术，每层都有休息区，下午人不多，很安静，同时还有文具、家居摆件、咖啡。
12号楼，衡山·和集，一二层为服饰，二层比较多的是艺术品，稀奇艺术有一块区域，三层为美食图书馆，都是来自国外的美食书籍，在靠墙的书架上，还有全套的厨房设备、操作台。
生活方式方面，有美国单车店Electra和德国瓷器品牌MEISSEN体验店。
Electra，位于21号楼，2017年6月开业，共两层，亚洲最大的门店，来自美国，卖单车以及周边商品。品牌主打的是舒适概念的城市单车，有多种系列，也有童车。
除了售卖，也提供租借服务，美观、颜色丰富、坐垫十分舒适。很多明星都有用过这个品牌的单车拍照。上海还有一家世博源的店会开，只提供租借服务。
餐饮共6家，包括咖啡、面包、披萨、私房菜等；办公方面是一家服务式商务中心Oasis欧喜爱。
位于徐汇衡复历史文化风貌区的永平里，北临衡山路，南接永嘉路，交通便利，毗邻1号线衡山路站。
2017年6月对外开业，项目由徐房集团和香港康世集团合作开发，面积约6000平方米，主要包括永嘉路698号、永嘉路692号、衡山路199号、衡山路191号共4块区域。
楼宇间由道路和庭院形成整体贯通，建筑外立面主要采用红砖和白墙相结合的形式。
园区中绿化丰富，其中有一棵老榆树，呈现S型曲线；街区设有不同的雕塑，以及墙面的装饰，满满的欧式风格。
商业方面，约有20家，有一家花店，其余基本为餐饮业态，有古巴、秘鲁、土耳其、意大利、法国等各式餐厅。
两家艺术展馆，一家是杜梦堂，另一家是松茂窑（上海）陶瓷艺术中心。
Joyce Flower，位于衡山路199号的过道上，小小的店铺将通道点缀的绿意盎然。
COLCA秘鲁西班牙餐厅，人气颇高的一家餐厅&酒吧，以皮斯可酒以及多种多样的海鲜为特色，店中还有一处露天就餐平台。
杜梦堂（Galerie DUMONTEIL），艺廊以现当代艺术为核心，近年来亦向设计领域拓展。目前正在举办Daniel Daviau“万物有灵”雕塑展，街区中靠近衡山路一侧马的雕塑也是来源于杜梦堂的展品之一。
松茂窑（上海）陶瓷艺术中心，1995年诞生于景德镇，以中国陶瓷泰斗张松茂大师名字命名，店中主要用以文化交流、瓷器作品展览。
丰盛里位于茂名北路与南京西路交汇处，所处片区原为上海旧市里弄张园，目前由上海张园建设投资有限公司运营，2017年4月对外试运营。
和以上项目不同的是，丰盛里是地铁12号线的上盖，在靠近威海路口以及项目内分别有两个出入站口，是2号线和12号线换乘的必经之路，项目地下一层有停车场。
总建筑面积2.6万平方米，沿茂名北路由北向南共有10栋建筑组成，局部三层。复建1幢保留历史建筑，仿建9幢2-3层的建筑，以老上海旧市里弄的海派文化风格建筑为主。
项目靠里有一个小型广场，会不定期举办一些活动。
靠近南京西路一侧有一栋有中庭、室内公共空间的三层建筑，目前只开到2层，3层还未开放。其他独立单栋，大部分都已经运营。粗略数了一下，有近30家店，餐饮占了绝大多数。
丰盛里对外宣传的感念是“丰盛享受，体贴在里”，在笔者看来，主要体现在餐饮方面，项目的餐厅以西式为主，也有烘焙、咖啡、精酿啤酒、酒吧。
每栋中间的弄堂都被餐厅设置成了外摆区域，气氛很好。
丰盛里引进的餐厅，不乏上海甚至全国的唯一门店，比如鹅岛、Briant石窑面包等。
Miss Mustache，主打各种西班牙Tapas的餐厅酒吧。
HEAT FRENCH ROTISSERIE & BISTRO，代表性产品是法式烤鸡，采用法国红标鸡，墙上公鸡PK凤凰的壁画夺人眼球。
鹅岛精酿啤酒GOOSE ISLAND BREWHOUSE，鹅岛本身就是一个精酿啤酒品牌，店内有大型装啤酒的管道、酒桶，啤酒种类非常多。
Briant石窑面包，采用古法石窑烘烤的面包，店内中间有一个圆形的巨大石窑。
上海类似的老建筑改造项目还有很多，时间所限，我们选择一些新近开业、靠近市心的街区，集中“拔草”。
希望以上流水账式的分享，能够起到抛砖引玉的作用，引发大家对旧改项目的讨论，欢迎在评论区留言。
往期文章：
END
欢迎扫码关注我们另一个公众号：iziRetail热点
及时获得更多零售商业动态
▼
欢迎扫描二维码添加iziRetail为微信好友
与我们进行更多互动
▼
Modified on