新租赁准则下出租人账务处理涉及到现值怎么理解？

新租赁准则下，为什么出租人的账务处理一会儿需要计算现值和折现率，一会儿又不计算，该如何理解？

解答：

新租赁准则的最大变化，就是承租人的会计核算不再区分经营租赁和融资租赁。除短期租赁和低价值租赁外，承租人在租赁开始日就要确认“使用权资产”和“租赁负债”等，只要不是租金在租赁开始日就一次性支付的，就需要用到折现率（实际利率）对未来支付的租金折现。

而新租赁准则其实对出租人的会计处理，并没有太大的变化，依然需要区分为经营租赁和融资租赁，同时融资租赁还要区分为直接租赁和售后回租。

出租人的经营租赁会计核算，不涉及到折现率和现值计算。

融资租赁的直接租赁，出租人的会计核算就涉及到折现率和现值计算。融资租赁的直接租赁，通常情况下是租赁到期后，出租人无偿或低价转让租赁标的物所有权，经济实质跟“分期收款销售商品”一样。如果对融资租赁直接租赁的会计核算不太理解的，可以将该企业按照新收入准则的“含有重大融资成分的销售合同”，按照新收入准则去理解，其实与新收入准则规定的底层逻辑都是一样的，只是会计核算时换了一个会计科目而已。

对于融资租赁的售后回租，只要是按照新收入准则判断不构成实质销售的，其经济实质就是一笔“抵押贷款”，只是利息支付方式属于“砍头息”而已。依照新租赁准则应用指南的案例给出的会计分录，在租赁开始日出租人只需要确认一笔金融资产即可，也涉及到计算现值和折现率。当然，租赁期间收回的租金，出租人应通过实际利率计算出本金部分和利息部分。

对于融资租赁的售后回租，如果是按照新收入准则判断构成实质销售的，“回租”就是经营租赁了，会计核算就分成两部分：（1）先做资产销售的会计处理；（2）再按照经营租赁的出租人会计处理。两步的会计处理，不涉及到折现率和现值计算。

融资租赁，特别是售后回租业务，通常是只有取得专门从事融资租赁牌照的金融企业才有资格经营，一般的企业不会涉及到，一般企业的会计人员也不会做出租方的会计处理。