出租方装修房屋的装修费需要计入原值计算房产税吗？

我公司涉及厂房租赁业务，应承租方要求对厂房进行装饰装修，装饰装修内容包含地板、吊顶、石膏板隔墙、水电、部分位置防水等，未改变结构和功能，装饰装修费用预计70万左右，请问装修费用是否计入房产原值，并缴纳房产税？

解答：

房产税缴纳方式包括两种形式：从租计征和从价计征。

对于房屋出租收取租金的，应按照“从租计征”计算缴纳房产税。

（一）免租期的房产税

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》(国税发〔1986〕90号)第二条规定：“房产税由产权所有人缴纳。”第三条规定：“房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。”第四条规定：“房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。”

根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第二条规定：“对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。”

因此，免租期期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

根据《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）文件规定， 一、为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。二、对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

综上，出租方承担的装修费，在免租期内需要计入房产原值并按照“从价计征”计算缴纳房产税。

（二）收租金期间的房产税

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》(国税发〔1986〕90号)第四条规定：依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。

因此，在收租期间的房产税按照“从租计征”，跟房产原值就没有关系。

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