盯住LPR，房贷利率和银行贷款影响几何？【国盛宏观熊园团队】
2. 短期意义为实现LPR“变相降息”的同时房贷利率不降。此前我们指出（具体内容详见《不是降息的降息，新LPR的定与不定》）， LPR改革的直接原因是既要引导实体融资成本下降，又要防止大幅流入房地产，即：利率并轨“变相降息”应是为引导资金进入实体企业，特别是制造业和小微企业，而本次房贷新政就是旨在淡化“变相降息”影响，进行“预防式房贷利率管控”，并以首套和二套房的加点下限方式约束房贷利率下降。
其一，以原5年期以上房贷利率为准进行比较测算，新贷款下限较原下限略有提高，但远低于原房贷利率的平均水平，对利率水平总体影响不大（首套房新下限为4.85%，原下限为4.41%，原均值为5.44%；二套房新下限为5.45%，原下限为5.39%，原均值为5.76%）。往后看，近期银行房贷额度有所收紧，且央行提出新政后居民房贷利息支出将变化不大，倾向于认为，短期内LPR加点幅度可能会根据当前贷款实际利率倒算得出（首套可能较LPR上浮40-70BP左右，二套可能上浮90BP左右，各地情况有所不同）。实质变数在于各个省市对于加点下限的具体设定，仍需密切跟踪配套政策落地。
其二，利率调整不影响银行贷款存量，但会影响约四分之一的银行贷款增量。截至2019年6月，主要金融机构个人购房贷款余额占总贷款约19%，这部分存量贷款利率不受影响。根据测算，2018年一季度以来新增个人购房贷款占新增人民币贷款比重在20%-28%之间，也即新政实施后银行约1/4的增量贷款利率将面临调整。
4.关注总量之外的两点结构性变化。
其一，首套和二套存在差异，二套实际基准明显提高，首套实际下限降为4.85%（打9.9折），二套实际下限达到5.45%（较原来上浮11%），政策目的在于保刚需的基础上落实“房住不炒”。
其二，地区之间存在明显差异，预计上海、厦门、深圳、杭州等前期房贷利率偏低城市的房地产市场可能面临短期利好和长期利空，此外年初以来房价上涨较快城市加点幅度可能更大。
5.长期看房贷利率更趋市场化，涨跌不定。原房贷利率在贷款基准利率基础上进行打折或是上浮，贷款基准利率由央行确定，而上下浮区间原则上也受政策引导，市场化程度不高。本次房贷新政加大了房贷利率与LPR的联动，根据重定价规则，原则上如果1年之后LPR下降，贷款利率也应随之下降。房贷利率短期难降，长期是更为市场化的调控。
PS:本报告是我们利率并轨的第4篇报告，前3篇分别为：《深度|利率“两轨并一轨”怎么并？20190602》，《不是降息的降息，新LPR的定与不定20190818》，《LPR仅降6BP和央行吹风会怎么看？20190821》
正文如下：
房贷新政主要为配合LPR改革，淡化“降息”影响，进行“预防式房贷利率管控”，叠加房地产融资收紧，预计房贷利率可能还略有提升。LPR改革之后，央行规定5年期以上住房抵押贷款可以参考新的5年期LPR来定，意味着理论上如果5年期LPR下降，那么房贷利率将随之下降。但是事实上，从7.30政治局和央行Q2报告表态来看，利率并轨引导的“降息”应是为引导资金进入实体企业，特别是制造业和小微企业。央行上周（8月20日）在国务院例行政策吹风会上强调：新的LPR形成机制并不会使房贷利率下降，“房住不炒”的定位不能偏离。
由此看来，LPR改革配合房地产贷款新政，可以一定程度上实现房贷利率的“隔离”。住房贷款利率新规指定在LPR基础上加点，其实是以首套和二套房的加点下限方式，来约束LPR“变相降息”后本要下行的房贷利率。当然，鉴于6月以来房地产调控的主要目标是“稳地价、稳房价、稳预期” ，因此也无需担忧房贷利率会大幅上行。
三、房贷利率会如何变化？对银行贷款影响多少？
短期对房地产融资影响不大，实质变数在于各个省市对于加点下限的具体设定，仍需密切跟踪配套政策落地。
由于目前个人住房贷款约95%为5年期以上品种，因此可以和原5年期以上房贷的基准利率和实际利率进行比较测算。截至2019年7月，5年期以上贷款基准利率为4.9%；全国首套最低房贷利率一般为基准利率的0.9，即4.41%，平均房贷利率为5.44%（约为基准上浮11%）；二套利率一般为不低于基准利率的1.1倍，即5.39%，二套房贷平均利率为5.76%（约为基准上浮18%）。
8.25新政规定“首套个人住房不得低于相应期限LPR价格（8月20日报价的5年期LPR为4.85%），二套房不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点（5年期为5.45%）”，对比来看，新贷款下限较原下限略有提高，但远低于原房贷利率的平均水平，对利率总体水平影响不大。
我们判断后续房地产利率走势大概率延续当前“房住不炒”总基调而缓慢上行，不会跟随LPR随之下降，也大概率难以因新房贷政策出台而快速上行。鉴于央行在答记者问中提到“与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响”，倾向于认为，短期内LPR加点幅度应是根据当前贷款实际利率倒算得到（如果以8月20日5年期LPR报价为基准，首套可能较LPR上浮40-70BP左右，二套可能上浮90BP左右，各地情况有所不同）。
利率调整不影响银行贷款存量，约影响银行贷款增量中的四分之一。房贷利率新政规定存量不变，增量微调。截至2019年6月，主要金融机构个人购房贷款余额约28万亿元，占总贷款余额约19%，这部分存量贷款利率不受影响。根据测算，2018年一季度以来新增个人购房贷款占新增人民币贷款比重在20%-28%之间，新政实施后银行约1/4的增量贷款利率面临调整。
需要注意的是，原贷款利率是在基准利率基础上设定打折利率，理论上房贷利率较贷款基准利率可上可下；但新政只设定下限，没有上限，理论上较对应期限LPR基准只上不下，限制了房贷利率的下行幅度。实质变数在于各个省市对于加点下限的具体设定，仍需密切跟踪配套政策落地。
四、关注总量之外的两点结构性变化
地区之间存在明显差异，上海、厦门、深圳、杭州等前期房贷利率较低城市的房地产市场可能面临短期利好和长期利空，此外年初以来房价上涨较快城市加点幅度可能更大。从房贷利率来看，当前只有上海和厦门首套房利率与贷款基准接近，其余省市均明显上浮；上海、深圳、杭州等二套房利率较低。房地产新政推出前，这些城市可能利用10月8日之前的时间窗口加速推盘和放贷，新政推出后新贷款利率可能面临上涨。
需要指出的是，就央行规定本身，其实并未显著提高房贷利率。央行表明后续应“根据当地房地产市场形势变化，确定各省辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限”，由于新政之后的全国下限较目前平均房贷利率尚有31bp（二套）-59bp（首套）的空间，所以事实上房地产融资是否进一步收紧，也取决于后续可能会公布的各省实际首套和二套房贷利率加点下限，预计年初以来房价上涨较快的城市加点幅度更大（以一、三线城市为主）。
五、长期看房贷利率更趋市场化，涨跌不定
相关文章：
[1]国盛宏观熊园团队，LPR仅降6BP和央行吹风会怎么看？，2019.8.21
[2]国盛宏观熊园团队，不是降息的降息，新LPR的定与不定，2019.8.18
[3]国盛宏观熊园团队，7月社融缘何大降，后续怎么看？，2019.8.13
[4]国盛宏观熊园团队，央行二季度货币政策报告的7大信号，2019.8.11
[5]国盛宏观熊园团队，这次不一样——逐句解读7.30政治局会议，2019.7.30
[6]国盛宏观熊园团队，深度 | 利率“两轨并一轨”怎么并？，2019.6.2
本文节选自国盛证券研究所已于2019年8月26日发布的报告《盯住LPR了，房贷利率和银行贷款影响几何？》，具体内容请详见相关报告。
熊园 S0680518050004 xiongyuan@gszq.com
特别声明：《证券期货投资者适当性管理办法》于2017年7月1日起正式实施。通过微信形式制作的本资料仅面向国盛证券客户中的专业投资者。请勿对本资料进行任何形式的转发。若您非国盛证券客户中的专业投资者，为保证服务质量、控制投资风险，请取消关注，请勿订阅、接受或使用本资料中的任何信息。因本订阅号难以设置访问权限，若给您造成不便，烦请谅解！感谢您给予的理解和配合。
重要声明：本订阅号是国盛证券宏观团队设立的。本订阅号不是国盛宏观团队研究报告的发布平台。本订阅号所载的信息仅面向专业投资机构，仅供在新媒体背景下研究观点的及时交流。本订阅号所载的信息均摘编自国盛证券研究所已经发布的研究报告或者系对已发布报告的后续解读，若因对报告的摘编而产生歧义，应以报告发布当日的完整内容为准。本资料仅代表报告发布当日的判断，相关的分析意见及推测可在不发出通知的情形下做出更改，读者参考时还须及时跟踪后续最新的研究进展。
本资料不构成对具体证券在具体价位、具体时点、具体市场表现的判断或投资建议，不能够等同于指导具体投资的操作性意见，普通的个人投资者若使用本资料，有可能会因缺乏解读服务而对报告中的关键假设、评级、目标价等内容产生理解上的歧义，进而造成投资损失。因此个人投资者还须寻求专业投资顾问的指导。本资料仅供参考之用，接收人不应单纯依靠本资料的信息而取代自身的独立判断，应自主作出投资决策并自行承担投资风险。
版权所有，未经许可禁止转载或传播。