Casanova | 吐槽！国内首家商场里的联合办公：上海金鹰楼上要开方糖小镇
在美丽的上海南京西路，有一个神秘的……诡异的……令人匪夷所思的商业黑洞……这就是……金鹰国际广场……
与恒隆广场一街之隔，位于商圈最核心的位置，但十余年来……谁做谁死……遍地尸骸……（旁白：命苦不要怪风水，只怪自己玩砸了。）
好了……我们的故事要开始了。
话说，金鹰“又”做改造了……截个赢商网的图：
我们今天来专程讲讲这个在金鹰（商场）7-9楼的co-working，方糖小镇。
金鹰的7-9楼租给co-working还蛮好理解的，因为啊……商业黑洞……做啥死啥……以前7-9楼记得也就是发廊啊、餐饮啊、健身房啊，租金真心是三钱不值两钱……租给co-working，租金必然不会高，但我相信总好过之前那些业态。（我猜方糖拿下来的租金6-7左右，纯猜测哦，还听说金鹰参股了方糖才把这块“香馍馍”算是给了自己人。）
这个co-working很有意思。混杂在零售业态中，不必多说，大家一定想到了大洋彼岸，那传奇的西田（Westfield）搞的Bespoke。长这样：
Westfield吧，家大业大，照我的理解，人家搞Bespoke就跟Swire玩Blueprint（关联阅读）差不多逻辑，也不知道赚不赚钱，先玩了再说。不过啊，金鹰楼上这个方糖小镇也确确实实以Bespoke为对标呢（人家新闻稿就这么写的）。
（小编圈红的英文大家别看，辣眼睛……翻译语法不堪入目，还给西田取日文名字……土豪装洋气是公害……）
小编其实自打很久之前听说了这个项目，就好关注啊！商场里做联合办公，新鲜啊！好玩啊！如今，终于等到这个项目面市了。而小编等到的只是满腔糟情……
小编详细阅读了前两天“方糖小镇订阅号”上最新推送的详细项目介绍后（请戳阅读原文），只觉得药都不够用了……特此写下此文……
以下主体部分摘录自方糖新闻稿，蓝色批注由小编添加，红色高亮为重点提示由小编添加（全程删除辣眼睛英文部分，见谅）：
零售创新实验区（南京西路）位于上海金鹰国际购物中心的7-9层，总面积达8900㎡，将为时尚企业、金融企业、高端及定制类产品展示企业、零售企业等提供高端灵活的办公空间和优质人性化的服务，致力将其打造成为引领行业风尚的商业/消费创新实验区，为商业创新与发展注入新活力。
自由空间，精彩无限（7/8F）
纵览全局，超大专业穹顶秀场配备200-3000㎡标准层，满足自由办公的需求。着眼细节，全楼层上下水配备和中央、分体式空调更保证办公舒适度。此外，CBD核心地段的优势和得天独厚的空中花园更给予办公无限精彩。
交 付：可自由分割（单层3650㎡）
面 积：200—3650㎡（可自由分割）
租 金：9-9.5元/㎡/天
层 高：3.6米
吐槽开始
1. 零售办公创新实验区到底是零售还是办公？看平面设计无疑是纯的非标办公。零售所需的动线、节点反正该有的都没有。（除非做的是七浦路那种零售）
2. 交付标准：据说交付标准是毛坯，所以是毛坯净高3米6。空调部分，原文写的是“中央、分体空调”，这是什么鬼？我猜是原来商铺风机盘管，但不够用，再加了一些VRV。这标准绝对只能算B Grade吧？
3. 定价：9-9.5……小编想知道，方糖小镇这个定价是成本倒推出来的？要知道这个价格，与正经有南京西路门牌号的老牌写字楼（尊贵的象征，名片上闪烁着金光），梅陇镇、中欣之类相比都没有太大差别了。谁的形象好？谁的硬件好？这个定价简直匪夷所思。我觉得按照这个产品，如果能定价6-7块，还可以在市场上错位竞争一下。
4. 平面分割，最小分割200平米……嗯……有难处啊，商场进深深，要兼顾利用率，分割真的没办法做太小。但是200平米的面积段，其实在市场上并不算稀缺，南京西路真正少的是200以下的小面积。
5. 得房率……图纸如果放大看啊，可以看到柱间距横向似乎是9米，纵向7.5米（很模糊啊，原谅小编略加猜测）……然后以下面这个单元为例，估计是一个9*16的净面积大小，呃……9*16=144……得房率58%……放大一点呢？9*18（无论如何不能再多了），呃……得房率65%……呵呵呵……
综上所述，来看看有没有目标客户：至少15-20人的公司，选址要在南京西路的，预算跟梅陇镇、中欣、仙乐斯、中区广场、人民广场来福士、徐家汇港汇等等等等（卧槽！好多选择！）差不多的，但是要租一个毛坯的，空调都不咋地好用的楼（多嘴一句，空调能耗很高哦，如果不包在管理费里，隐性成本很可怕）。有这种公司么？？？？有啊有啊！想到一个！P2P啊！其它业主不敢要哈哈哈（目前Soho系主力客户）。
我不觉得非标创意类的办公产品可以在传统的核心商务区取得溢价。我接触到的核心商务区主流客户都是对于CBD特有的传统高端商务形象具有黏性的。不少客户都是为了面子才来核心商务区，如果还是小面积租户，因为总价差异小，对于单价的敏感度反而更低。真正不要面子，只是要交通方便的，现在选择可多了。我对于在核心商务区做这种非标办公产品的市场空间严重质疑。
核心商务区现在很大的一个特征似乎是，项目越高端竞争越小，最高端供应稀缺，需求也并未明显萎缩，总有些行业要砸钱租最好的办公室来赚更多钱。而次级的中端尤其是A-到B级的写字楼竞争会非常非常激烈，不只是面临需求减弱，同时也会面临核心区周边（Fringe CBD）充沛的高品质供应量的挑战（Low-B的东海广场据说现在空置率奇高）。
说真的，这种产品，租6块钱差不多了。
继续……
精致空间，创意越界（9F）
当超大秀场兼备10M挑高穹顶，举办时装秀和高科技产品发布会等活动需求便能够在创新空间中得到完美满足。
不止于此。前店后场的颠覆性设计更保证了办公与时尚的零距离。这不仅是集联合办公、路演、活动于一体的创新空间；也是从研发创造、到商品展示、商务合作和活动推广的创新空间。
交 付：精装联合办公位/创意工作室
面 积：2000㎡
租 金：3500元/工位/月
层 高：3.6-10米
好啦，看明白了。7楼8楼合计7300平米，做的是类传统办公。9楼2000平米，做的是co-working。想必是2000平米co-working已算不小体量，不宜做得过大了吧。这个穹顶或是非常有特色，效果图如下：
小编对这层反而略显乐观。毕竟周边的商务中心，基本上都在5000以上。3500一个工位，绝对是错位竞争了。如果再加上硬件够格、服务到位，我觉得不愁啊。只是方糖小镇不知是否能把握正统办公楼租户对于硬件与服务的需求。（他们文案里写的什么时装秀、发布会、路演、活动、研发、展示、推广等等统统是扯蛋……说出来忽悠人可以，希望他们自己别当真。）
另外，小编还担心一点，这个穹顶10米高啊，妈妈咪呀！你们空调够不够啊？？？
好啦好啦，吐槽完毕。无论如何，这个项目当之无愧是业内一次精彩尝试（小编眼馋，小编好想玩这个项目）。无论成败，都值得尊敬，拭目以待。但也不得不说，这可是一场昂贵的游戏，只希望方糖别把自己玩死了……
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