狂降数十万，杭州热门板块“小透明”二手房，正快跑出货

Original 江公子层楼 2022-12-08

◎Tips：今日共3盘正在登记，明细见文末

3月破万套的巅峰行情一过，杭州二手房一泻千里。本月成交套数铁定不超过2500套，即将书写月成交“七连降”的新历史。

但各大热门板块的次新盘，挂价仍高不可攀。

尤其是板块内的“头部明星盘”，挂价普遍坚挺。即使降价，往往也只象征性便宜个5万、10万，还不够买家付中介费。

至于打着房东急售的特价房，不是自带硬伤（户型差、位置一般），趁机浑水摸鱼；就是房东摇中红盘，让利博全款。

但次新房东与接盘侠的史诗级对峙背后，有一类楼盘已放下身段，快乐地作弊抢跑了。

它就是各大板块的“透明背景板”，原来存在感很弱的一批非著名二手房。

比如房价颇为坚挺的勾庄，出货最快的是板块“小透明”的大华·海派风景。

10月至今（截至26日），已有3套网签，入榜10月成交TOP前20（多盘并列）。

在此之前，勾庄的风头几乎被万家名城、北宸之光、杭宸等次新小区占尽。如今，这些个“头部明星盘”的房东们，价格屏住不松动，自愿让利的海派风景，成为各大中介的宠儿。

“本来价格就比其他小区便宜，行情一差，放价空间更大。”中介大刚前些时日刚签了单海派风景，小户型成交价比周边次新房足足便宜了30多万。“房东很爽快，签得也很顺利。”

抛货最猛的，要数大江东的琅琴湾。

10月至今，前后网签了7套，与创世纪等其他三盘，并列10月成交NO.1。也是过去一年多来，单月网签量唯二高的月份之一。

自打东湖城、江与城交付后，琅琴湾便退居二线。

如今，大江东整个行情大跳水，未来还面临“上万套”次新房抛压，东湖城、江与城的房东们憋着不愿“贱价卖”。

说是特价急卖房，单价也在2万5上下，算上税费，买家实际入手单价在2万7-2万8，还是比限价新房贵了七八千一平。

琅琴湾呢，10月网签均价不过21523元/㎡。中介告诉我，最近有套低楼层的89㎡挂牌在售，总价只需185万，折合单价不到2万1。如此一来，与板块头部次新房，单价便宜了3-4千。

城东一带的中介说的更直白：哪个小区肯主动降价，哪个小区就有成交。

“降个几万不顶用，得降个几十万，成交才快。”如今，他们带看最多的，是区域内的锦润公寓、公园大道、浅草名苑等小区，房东们肯大幅让利，成交也快。

我翻查了下数据，整个10月，城东新城（火车东站以东一带），除了曙光之城有2套网签外，其他次新房如东城金茂府、森林海尚等，近乎零成交。

这些个次新房，虽被视作楼市“小透明”，可房东们也没必要跟钱过不去啊！为何降起价来毫不手软？

一来，这些房源新房入市时间早，房东买入价便宜。

不论是琅琴湾、海派风景，还是公园大道等次新小区，新房销售时正逢“杭州阴跌5年”，买入价十分便宜。

以大江东的琅琴湾为例，新房销售不过七八千一平，如今2万+出货，六七年时间房价涨了近两倍。

二来，这些个房源房龄老、户型落后，房东们深知，房价涨跌需随行就市。一旦行情下行，房价率先崩塌，与其后期一点点磨价格，不如一步降到位，先跑为上。

2008年交付的浅草名苑，近来出掉的一套195㎡的五房两卫，房东降价70万甩货，成交价仅545万，折合单价2万8，比丰收湖新房价格还便宜。

今年3、4月份，同小区3万2-3万4也有成交。

第三，普通次新房的房东们，没有“偶像包袱”，更不存在所谓的“价格禁锢”。该出手时便出手，无人大做文章。

“头部明星盘”的房东们不一样。正所谓“欲戴皇冠、必承其重”，明星盘一旦降价，举城皆知。

“万人摇”的西溪公馆、还有因包装学区举国闻名的文鼎苑，便是经典反面教材，只要出现五、六套降价房源，整个小区立刻踩踏。

感同身受，几个月前小区二手房价才创下历史新高，轮到自己卖房时，就得降价几十万、上百万，非急卖肯定是不愿意的。全家一两年工资，也未必能赚到这么多啊！

“小透明”次新房跑得快，离不开中介的一再助推。

买卖二手房，原是房东、买家与中介间的三方博弈。杭州二手房行情下行长达半年，主导权从房东转移到买家，就连主营二手房买卖的中介，如今也是一边倒。

没法子，二手房行情每况愈下。

据杭州二手房交易监管服务平台数据，杭州登记在册的中介门店多达3293家，从业人员近9.74万；可整个10月，杭州二手房成交不到2500套，平均40多人卖一套。

二手中介不卖房，纯靠底薪近乎零收入。继续坚守的，只剩两条路：

第一，卖力推降价二手房。资深二手中介老姚鼓励新人时曾说过，房东降价就好比鸡蛋裂开的一条缝，抓住这条缝隙，就有继续成交的可能性。

上半年行情好时，做买家的思想工作；现在行情差了，就要劝房东多让利。“没有卖不出的房子，只有卖不出的价格。”

第二，转战租赁或新房。前些天刚出彭埠地铁口，碰到曾带我看二手房的中介，正在大声派发传单。“首付9万9的海景房，有没有兴趣了解下？”

他苦笑着说，二手房几个月没开单了。不光是他，眼下全杭州大半中介的日常画风，都在推荐各地的新房，从住宅到酒店式公寓，从杭州到省内。

据传，富阳某新盘，中介成交一套佣金高达20万；虽说其他新房的佣金点数未必有如此高，但相比买卖二手房并不差。

“小透明”二手房不顾一切夺路而逃，是明智之举吗？

眼下杭州楼市是继续探底、还是触底反弹，有待观察。可在房地产税的风声鹤唳下，未来杭州楼市的不确定性，也在进一步加大。

我们历来坚持一个观点：对于“非优质”房产，尽早抛售的大方向是正确的。

房子也有保鲜期，一旦过保、又无学区加持，在下一轮大行情到来前，房价无疑会继续下探。

此时适度让利，去摇一摇更优质的新房，值得一试。更何况，现在杭州新房的中签率，较上半年有显著提升。

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▍今日可登记楼盘

C E N G L O U · C H I N A

案名	均价	摇号情况
德信金科泊岸江宸轩	21400	板块：南部新城房源：300套户型：89-98㎡登记方式：验资首套60万，二套120万登记日期：10.28-10.30
澳海云樾赋	13300	板块：富阳新登房源：140套户型：98-109㎡登记方式：无登记日期：10.26-10.28
美的西径晓风	19421- 31400	板块：临安房源：133套户型：73-146㎡登记方式：验资50万登记日期：10.26-10.28