红盘潮后一个月，超三分之一流摇！杭州楼市还能稳住吗？
在全国一盘棋的政策持续高压下，当各地楼市都在降温退烧时，杭州还能独善其身吗？
红盘潮后一个月的摇号数据，给了我们一个参考：
据层楼不完全统计，8月25日-9月25日，杭州共有58盘入市，总房源量10775套，摇号人数超4万（部分楼盘登记量尚未出炉）。
中签率20%以内楼盘，占比约3成。
看似仍然很好卖，但整体中签率出现上升，弃选率显著增加，流摇板块更有加速扩大化的趋势。
01
截至昨天，已公布登记结果的45盘中，触发拼社保的新盘，有且仅有5个。
分别是三塘的阳光城檀映里，市北西的招商博奥花宸里，华丰的春和云境，城东新城的德信中心，以及丁桥的地铁绿城沐春明月。
前4盘拼社保并不意外。一来，前期加推已需限售5年；二来，单次推盘量少、“尾盘效应”再现。
意想不到的是，丁桥新盘地铁绿城沐春明月竟触发社保排序。无房家庭40个月入围、普通家庭87个月入围，比博奥花宸里入围条件还严苛；就是人才，中签率也仅39%。
而同期登记的“种子选手”，诸如潮听明月、河语光年、花屿观澜里等，反倒意外未触发社保排序。
虽说沐春明月单次推盘量少（124套），是触发社保排序的有利条件之一。但传统印象中，不论一二手倒挂、还是市场热度，丁桥并不敌艮北、运河新城等粉盘扎堆板块。
唯一解释是：丁桥自住需求是真的多；预计10月开业的丁桥天街、预计年底通车的地铁3号线，已提前让丁桥楼市迎来春天。
很快，拼社保名单上，又将新增“未科双子”。据悉，昨日结束补登记的未来天空之城、蒲荷芸邸，已触发社保排序。
蒲荷芸邸总报名数或超4000人，有可能触发限售；未来天空之城总报名人数或超3000人。在没有同等量级的新盘分流下，红盘热度依旧。
02
撇开启动社保排序的5盘，中签率在10%-20%之间的新盘，也仅8个。
他们分别是笕桥的春来雅庭（14%）、市北西的花屿观澜里（17.8%）、艮北的潮听明月（10.9%）、运河新城的河语光年（10.03%）、
三塘的春熙上和湾（11.58%）、市北东的滨涛映月（10.14%）、良渚新城的溪谷岚湾（10.04%）、以及祥符的望林府（12.7%）。
看着是否分外眼熟？除了俩新盘外，余下6盘均是“85新政”前遭市场疯抢的粉盘，中签率数次低于10%、限售5年。
如今，粉盘中签率虽未见大幅提升。可万丈高楼平地起，比起红盘潮前，整体中奖概率还是上升了几个百分点。
比如，春来雅庭6月中首开时，5千多人摇，中签率仅4.35%；8月中旬加推、恰逢红盘潮，中签率也不过10.48%；最近一次加推，中签率14.02%。比起首开，上浮了近10个点。
河语光年，7月中首开，199套房源，6415户登记，中签率低至3.1%；最新一次开盘，中签率上升到10.03%，涨了近7个点。
春熙上和湾也是如此。6月下旬加推时，中签率降至5.04%，最近一次开盘，中签率提高到11.58%，上升5个多点。
03
另一现象更明显——流摇面积越来越大。
截至昨日17时，58盘中流摇楼盘已有15个，预计登记数据全部出炉后，最终会达到20个左右，占比超过三分之一。
临安、富阳等远郊，成为重灾区。其中，临安只剩青山湖科技城一枝独秀，富阳高桥遍地流摇。
如果说远郊流摇并不意外，那么近郊甚至主城流摇盘增多，也是不争事实。
目前，流摇板块包括但不限于南站新城、空港新城、临平新城、丰收湖、浦沿等。过去几年，当中一些板块经历了“流摇—摇起来（甚至逼近限售）—再度流摇”的一波三折。
这至少说明，杭州楼市已经开始降温退烧，进入调整通道。
更严峻的是，杭州二手房价的普遍回调，已不可避免。未科、申花、奥体和蒋村等主流板块，均出现了轻微踩踏。按现在价格，一些上半年买入的炒家，已成功站岗。
而随着价差的进一步缩小，中签率继续提升，流摇板块增多，只是时间问题。
04
如果关注选房现场，你还会发现，现在的弃选率可谓直线飙升。
城南某盘200多组登记，仅签到阶段，就直接出现70个放弃；萧山市北东某盘，中签率逼近10%，选房当天，弃选多达98个，比例接近1/6。
这波调整下来，买到房的概率的确提升了，但大家的心态也发生了变化。
一个朋友的老表，摇中了河语光年，纯投资。但相比那些一线红盘，实在提不起兴趣。得到大多数人的不购买建议后，果断选择放弃。
不仅是投资客，自住客也理性多了。
前同事无缘华润亚运村后，并没有“病急乱投医”，胡乱盲摇，而是坚守地铁口和商业两个底线。“下半年房子肯定越来越容易买，必须挑个满意的。”
况且8月这波推盘，消灭了市场上大多数红盘。这意味着，今后市场不会得到强刺激。
像滨奥一带，真正的红盘，只剩傲世邸和skp，但短期不会上市；未科呢，天空之城和蒲荷芸邸都是收官之战，接下来板块还剩富力、金成、及绿汀路TOD。
更何况，深圳、上海等一线城市，包括绍兴、诸暨、嘉兴等环杭城市，都开始变天了。杭州还能底气十足吗？
房子还是那个房子，但只要市场预期变了，调整也就来了！
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文∣江公子/麦格
编辑∣二叔
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