6123套！杭州二手房7月成交断崖，都怪余杭刚需盘、和家园与彩虹城……？
6123套！7月杭州骄阳似火，二手楼市却凉意连连。（数据截至7月30日24:00）
这个数字，不仅较上月的8079套，下滑超过两成，与今年成交最旺的3月（11534套）相比，更是接近腰斩。
雪崩的时候，没有一片雪花是无辜的。杭州二手房成交量的这场大滑坡，哪些小区“背锅”最大？又有哪些小区，逆势上扬？
在手边买房数据平台的支持下，《层楼》全面梳理了今年3月和7月的杭州二手房成交数据，揭开了问题的答案。
需要说明的是，我们统计的数据母本，覆盖了这两个月杭州二手成交量排名前100位的小区，具有相当的代表性。
01
首当其冲受影响的，是地处余杭区的刚需盘。
余杭区一直是杭州二手房成交的主力，占比基本接近3成。其中，又以刚需盘为主力中之主力。
以3月份为例，排名杭州二手房成交量前五的小区中，有3个是位于余杭的刚需盘：良渚文化村白鹭郡南54+套、闲林山水37+套、新西湖小镇35+套。
到了7月份呢？“三大长老”集体疲软：白鹭郡南7+套，排名跌出50位；新西湖小镇只有9+套，成交下降了70%。
闲林山水更是跌出百强。
数据来源：手边买房
小左在闲林某中介门店上班，说起最近的行情，他一脸苦笑。
”以前像竹海水韵、雅居乐国际花园等小区，多的时候一个月能卖大几十套。现在？腰斩再腰斩差不多。“
层楼小编上周刚好实地探访了闲林一带的二手房。一些热度相对较高的小区，房源虽然不少，但平均要带看80-100多次，才能成交1套。
除此之外，其他余杭区刚需盘情况也差不多。
像天阳棕榈湾，3月成交29+套，排进了前10；7月成交只有个位数；盛世嘉园3月成交28+套，7月只有9+套。
相对比较坚挺的是桃源小镇和夏宫：两者7月与3月的成交量差值，都在20%左右。
02
第二类下滑严重的，是二三线的改善盘。
今年3月，恰逢年前红盘潮余威最猛烈之时，大批铩羽而归者涌入二手房市场，如同饥饿的蝗虫一样，扫荡着所到之处的改善盘。
在此股力量推动下，大批二三线改善盘成交量暴涨。像位于滨江的彩虹城，3月成交了22+套，几乎天天迎来新的业主。
但到了7月，彩虹城只成交了6+套，成交量直接打了3折。
滨江区政府一带的风雅钱塘、倾城之恋等小区，3月成交都在6+套以上，到了7月，基本只能成交一两套。
地处留下的和家园，3月成交高达20+套，单看量，迎来了交付以来的最高光时刻；但到了7月，成交量前100的榜单里，已不见踪影。
和余杭的刚需盘不同，改善盘踩下刹车，很大一部分原因是经过一轮充分换手后，拿出来卖的房源已经很少。
仍以滨江区为例，从浦沿到长河，从四桥南到区政府，很多改善小区挂牌房源闹起了房荒。
”边上的一个小区，差不多有20幢高层，我们门店能看的房源还不到10套，而且至少有一半，房东是不诚心卖的。“滨江某中介门店业务员说。
03
除此之外，作为二手房成交的中坚力量，老破小的成交量也大大缩减。
3月份，传统”四大金刚“在榜单上仍然醒目：
朝晖六区因为有拆迁传闻，当月成交57+套，排名所有小区榜首；翠苑一区成交28+套，同样跻身前15强。
此外，还有翠苑四区、朝晖七区、景芳五区、翠苑三区等多个老小区，成交量突破10+套。
然而，到了7月，前100的榜单中，老破小只有翠苑三区、景芳五区等寥寥几个上榜。最厉害的翠苑三区，成交不过10+套。
我粗略统计了一下，“四大金刚”朝晖、翠苑、采荷、景芳7月份的成交量，只有3月份的1/6。
我认识的一位、专做朝晖一带二手房的业务员，3月那段时间几乎天天在朋友圈发新上房源，现在不是“郑州加油”就是“女排太臭”，成了不折不扣的时事评论员。
04
“旧的在衰落，新的又顶不上来”，是成交量腰斩的另一大“罪魁祸首”。
过去几年，网红次新房，一直扮演着二手成交重要贡献者的角色。它们的特点是：一经交付就会创造大量高价成交，循环反复，持续推高市场热度。
以今年3月为例，奥体的创世纪，单月网签量多达26套。
实际上，去年10月底开始交付的创世纪，一直维持着高量状态。交付后的两个月（去年11月和12月），就成交了11套和19套。
今年1-5月，分别交出25套、17套、26套、19套和16套的成绩。网签单价也水涨船高至最贵9万+。
去年底交付的杭州壹号院、养云静舍，今年3月成交量，也分别有9套和4套。
数据来源：手边买房 截至7月29日
但看看近半年内交付的明星次新房，表现却完全是另一番面貌——“空有流量，却几乎无法变现。”
典型如未科的西溪公馆，今年3月底交付，目前累计挂牌71套。近30天带看量，更高达近800次。但全部网签量，居然只有可怜的1套。
还有绿城沁园、都会森林、钱塘天誉等，也是如此。
近一个月带看量，均逼近200次，挂牌量也不少。但整个7月，只有都会森林贡献了2套网签。
这个名单，还包括翡翠之星、锦绣华府、首开东城金茂府等。
和前辈们一样，这些红盘一交付，房东们就“惯性涨价”，把挂价拔到了另一高度。但这一次，市场却不买账了。
不要跟我说传言成交、截图成交，有本事把交易纪录晒出来。
05
再“蹦极”的市场，也有例外。
7月二手成交百强榜单上，余杭五常的绿城翡翠城、上城笕桥的滨江金色黎明，成交依旧凶猛。
翡翠城3月网签了12套，连百强榜都没挤进；7月呢，成交量不仅未顺势下滑，反而还多卖了2套，以月成交14套，位列7月二手房成交榜第4位。
金色黎明自3月成交量爆发后，近俩月虽略有下滑，但整体仍维持高位。7月以月网签10套，并列百强榜第15位。
不仅如此，这两盘还是7月成交前50小区中，唯二的网签均价突破4万的次新房小区。
依据惯例，成交量要想保持高位运行，价格上势必得让步。但不论翡翠城、还是金色黎明，无一例外全是量价齐涨。
翡翠城3月网签均价不过34971元/㎡，7月已达到40055元/㎡。4个月时间，房价涨了5000多元/㎡。
金色黎明也一样，3月网签均价不到4万，7月爬上4万4，每平米涨了4千多。
之所以保持量价高位运行，与这两盘所处的地段、品质等，不无关系。
翡翠城虽位于五常，但十分接近未来科技城核心区；金色黎明呢，板块隶属笕桥，但紧挨着城东新城、艮北，“兄弟邻居”二手房价涨到6万多，它还不到5万。
更何况，这两盘均是本土品牌头部房企绿城、滨江的经典代表作之一，品质吊打同期一众对手。
就说金色黎明，3个室外泳池（每个组团配备一个）+1个室内恒温泳池，放到现在也是一大卖点；滨江系经典坡地园林、铝板外立面，以及滨江物业等配置加持，自住十分合适。
即便二手房价普涨到5万，89㎡三房总价不过450万。同样价位段可选择的新房，不是距市中心远、就是个位数中签率。
06
自然界的一场雪崩，只有在温度、湿度、风速等多重因素的共同影响下，才会发生；楼市也是一样，成交量锐减的背后，同样有着各种力量的角逐。
客观上看，这轮房贷收紧是主因。现在的形势是，关于贷款利率，每天都有坏消息；关于放款时间，每天都没好消息。
而主观上的诱因是，卖家和买家，正在形成各自意见高度统一、彼此谁也不待见谁的两个群体。
卖家坚持唱多。
2016年开始的这轮大牛市，让大多数房东们坚信：任何一次调整，都是暂时的；任何一次卖出，都是错误的。
所以，除了特别有资金需求的卖家，谁也不愿在这个时候拿房子出来卖，或者，以他们无法接受的价格成交。
买家，则开始变得心理微妙。
他们看到了国家对于楼市调控的决心，看到了实际操作中银行的收紧，也看到了朋友圈里，确实出现了越来越多的“急卖”和“降价”。
他们心想：这一次，可能不一样吧！等等看，有可能往下走吧！至少观望一下，总不会错吧！
在这两种心理的主导下，如今的二手房市场，还出现了越来越多的“礼貌性看房”：只参观，不出价。
“我最近带了几组客户，看房后，每一套不说好，也不说不好；出了门，不问房东底价，也不说自己底价。就好像刚才那次看房，没存在过一样。”城南某中介说。
后来有一回，中介回访时，有一位买家才说了实话：现在就是看看，主要了解一下小区里房源的户型、采光等基本情况，至于买，是后面的事。
正是这样的僵持、凝固，共同造就了这个火热季节里，二手楼市的休养生息。
附：2021年7月及3月，杭州二手房小区成交百强榜（滑动浏览）
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文∣乐福/江公子/麦格
编辑∣二叔
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