杭州楼市下一步，学北京，还是学成都？
◎Tips：今日共4盘正在登记，明细见文末
这两天，一纸文件引起了轩然大波。
这也难怪！这份《关于构建共建共享公共服务体系的专项计划》，从里到外透露着一种强烈信号：打破现有体系，实现优质均衡发展。
比如教育，小学和初中后，名校集团化战略将扩展至高中。
还提出不少新设想，如推进共有产权、试点差异化购房政策和差异化落户。
其中，你能看到之前中国其它一些城市治理手段的影子，比如共有产权房像北京，差异化购房像成都，名校集团化像嘉兴……
建立市域新型教育共同体
文件内容：鼓励乡镇（街道）、村（社）、国有企事业单位、 高等学校等举办优质普惠性幼儿园。
推进跨区域跨层级的名校集团化办学，鼓励市属优质高中与桐庐、淳安、建德三县（市）高中组建紧密型教育集团。继续推进市直属优质普通高中到萧山、余杭、临平、富阳、临安五区建设分校，建成后市和区按 1:1 比例招生。
引导优秀教师赴“九大星城”任职任教；推进双向等额招生。
关键词：高中名校化
教育被放在了第一条，重要性不言而喻。
在公民同招、70%分配生制度等政策刺激下，加上中考简单化的趋势，民办与公办、菜小菜中与名校的差距，正在缩小。
如今，小学和初中的均衡化发展，将逐步延伸到学前教育和高中教育。
文件中提到的托班和产业园嵌入式幼儿园，填补幼小衔接这段真空期。有网友直接点评：这是为三胎，扫除了一大障碍呀！
除了学龄前教育的加深，这份计划还把高中教育公平化放在了重中之重。
首先，名校集团化办学不再仅限于初中小学，而是扩展到了高中。“全部走向名校集团化，这是个好事。”西湖区一老师评价。
在此基础上，还扩大市属优质普通高中与萧山、余杭、临平、富阳、 临安等五区优质普通高中双向等额招生规模，在招生上也向一体化靠拢。
我们看到的学军中学海创园校区，其实就是一个名校集团化下的高中，一半招生在余杭区，一半在主城区。
面对这样的政策，不少人感慨：“十区教育打通，才是真正同一个城。”
还有人说：“只要教育相通，杭州房价绝对会比现在更均衡，不会出现某些优质学区房子房价出奇的高，造成整个社会的焦虑。”
除了学校、招生上的动作，对于优秀教师，该计划也鼓励他们赴“九大星城”任职任教，在考核和工资福利待遇上会有所倾斜。
在此之前，北京、上海已经开始试点优秀教师轮岗制，杭州这份计划虽没有明确教师轮岗制，但显然已经向前两者开始靠拢，并初具雏形。
教育公平化这条道路，长且险阻。好在，正一步步走来。
积极推进共有产权住房
文件内容：出台共有产权住房管理办法，推进政府与购房家庭按份共有的共有产权住房建设，重点在“九大星城”布局，重点保障符合条件的本市户籍无房家庭和本市稳定就业的非户籍无房家庭。
关键词：共有产权
共有产权这个词，大家并不陌生。
像杭州的经济适用房，本质上就是某种形式的共有产权住房——限定人群低价申请买入，上市交易需将差价的55%补交给政府。
但这份文件中的共有产权住房，显然是一种等级更高的政策性商品住房。
参考北京模式，它有如下特点：政府提供政策支持，组织建设单位建设，销售价格低于同地段（一般土拍文件中明确）、同品质商品住房价格水平，限制使用范围和处分权利，政府与购房人按份共有产权……
具体来看，申请家庭成员，包括夫妻双方及未成年子女在内（单身年满30周岁），不仅要符合限购条件，而且要求在本市均无住房。
这个无住房，不是简单的名下无房，而是一直无房。只要有住房转出记录，就不符合。
户型设计和使用管理，也有类似经适房的诸多限制。
以北京为例，城六区新建项目容积率不高于2.8，层高不低于2.8米，最大90㎡；其他区容积率不高于2.5，层高不低于2.9米，90㎡以下占70%以上，最大不超过120㎡。
取得不动产权证未满5年的，不允许转让房屋产权份额。满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。代持机构优先购买。其次新购房家庭，性质仍为“共有产权”，产权份额比例不变。
据说，近期北京拟出新规，允许共有产权住房对外出租。
上市交易的，持有5年后可将全部产权份额上市交易，政府只取回共有部分份额的原值，不参与房屋溢价分成。
我相信杭州的共有产权房，会大面参考北京的经验，对经济实力一般的家庭来说，多了一个选择。
同时，以北京实际表现看，也会一定程度降低土拍热度，减少投机炒房行为。
加快推进老旧小区“拆改结合”试点
文件内容：制订出台老旧小区“拆改结合”试点指导意见，坚持发挥居民主体作用，按照自愿有偿、成熟一个实施一个的原则，在符合城市总规和相关规范的前提下，允许改造区块适当调整容积率、建筑控制高度、日照间距和绿地率及公建配比等技术标准，“拆改结合”增加的住宅面积可以出售，在基本建设流程中开辟老旧小区“拆改结合”的绿色通道。
关键词：拆改结合。
往年，浙江省出台的相关政策，重点着眼于“改”。
比如，2019年出台的《杭州市老旧小区综合改造提升工作实施方案》， 强调的都是“可纳入改造范围”。
还有今年浙江省住建厅发布的《关于开展2021年度未来社区创建的通知》，也只是针对存在质量安全隐患的老旧小区，才能实施拆改结合或全拆全建。
这次不一样，《专项计划》文件指出，要坚持发挥居民主体作用，按照自愿有偿、成熟一个实施一个的原则，制定老旧小区“拆改结合”的指导意见。实施过程中，还将开辟“绿色通道”。
换言之，小区超一定比例业主同意拆建，原则上便能启动原地重建。而不是像朝晖六区67栋那样，被鉴定为危房20余年后，才等来重建。
而且，文件中还提及：允许改造区块适当调整容积率、建筑控制高度、日照间距和绿地率及公建配比等技术标准。
这是什么意思？杭州老旧小区普遍是二三十年前兴建的房改房，面积小、户型差，即便重建，每户面积也难有大的增加。如今，允许调整容积率，理论上原业主可通过购买补差方式，扩大居住面积。
对老破小而言，无疑是一大利好。原先，大家只能博拆迁；现在，不仅有机会原地住上“新房”，面积也可能有所增加。
具体将如何操作呢？不妨做个猜想，像朝晖、采荷这些杭州知名“四大金刚”，囊括组团众多，涉及业主多达几千户，统一意见本就困难重重。
但现在是否以组团为单位，只要本组团业主同意，便可实施拆改？
部分老小区，诸如施家花园，小区内两幢回迁房，单独位于围墙外一隅，这两幢业主若想单独拆改，是否也能实施？毕竟，对其它楼幢业主影响很小。
还有部分2000年后的高层住宅，外立面脱落、电梯故障频发等现象屡禁不止，严重影响日常居住，该小区业主若同意，是否也能实施拆改？
上半年，中海御道二区业主，就众筹改造小区大门，甚至外立面。
御道那样做的时候，还是摸着石头过河，没有太多成文法规可依循，现在有了文件，会不会出现更多类似现象？
此外，多少比例的业主同意，便能实施拆改？90%，还是像朝晖六区一样，需达到100%同意？
实施差异化购房政策
文件内容：选择湘湖·三江汇未来城市先行实践区等特定区域开展“职住平衡”试点，优先保障户籍和工作在本区域的居民购房需求。探索研究特定区域购房政策，制定特定区域的差异化购房措施。
关键词：湘湖·三江汇试点
早在今年3月，上海就提出，对嘉定、青浦、松江、奉化、南汇五个新城，探索出台与中心城区差异化的购房和租赁政策。
虽然只是《意见》，并无具体细则。但参考此前临港新片区的政策，不仅落户政策比上海其他区要宽松，就是购房条件，也在降低。
比如，购房资格看个人而非家庭，社保连续缴纳年限从5年降至3年，人才可优先摇号选房等。
临港的差异化购房政策，被视为上海五大新城的范本。
另一座大城市成都的限购政策，则一向要求购房者在限购区内购买住房，应具有限购区域户籍或在限购区域稳定就业。
杭州的差异化购房政策，优先保障户籍和工作在本区域的居民购房需求，与成都相似。
也就是说，未来购买湘湖·三江汇一带的房子，持本地户籍或在三江汇工作的人，率先拥有购房资格，炒房客直接被拦在门外。
但与上海不同的是，杭州试点的湘湖·三江汇，横跨西湖、滨江、萧山、富阳四区，届时是以湘湖·三江汇规划图作为试点范围，还是以四区作为试点？
若是以区为试点，那四区之间是相互独立、还是视作一体？
还有购房资格，上海临港区采用的是降低准入门槛，杭州虽然原本买房的准入门槛就不高，但如此一来，门槛是否会继续降低？
还有高层次人才，是否继续优先享受购房资格？
更为重要的一点是，杭州目前正在执行的限售政策，是否同样适用于湘湖·三江汇？
还是为了更好的实施房住不炒，购买湘湖·三江汇房子的，直接限售5年？或者采用类似雄安新区的方式，直接以共有产权住房为主？
建立差异化落户政策体系
文件内容：严格执行核心城区落户限制政策。“九大星城”分类执行控制、适度放开和鼓励落户的政策，完善“政策性落户+人才入户+居住证积分落户” 政策体系，实行支持区域重点产业（企业）发展的差异化落户政策，对“星城”内的龙头企业人才落户降低条件、增加名额，引导核心城区过度密集区块人口向“星城”疏解、城市新流入人口向“星城”集聚。
关键词：龙头企业人才降低落户标准
杭州的人才落户门槛，其实已经很低了。
年龄35周岁以下的全日制大学专科（含高职）学历，交满一个月社保，即可申请落户。
如今，文件中强调，还要适度放开、鼓励落户，并对各大星城内的龙头企业人才，针对性降低落户条件、增加名额。
可想而知的一个结果是——未来杭州人口还会高速增长。
这也符合杭州的人口规划战略。2019年末，杭州全市常住人口1036.0万人，比2018年末净增55.4万人。今年5月的人口普查则显示，全市常住人口达到了1193.6万人。
而根据《杭州市人口发展“十四五”规划》，到2025年，常住人口总量在1370 万人左右。到2035年，达到 1500 万人左右。
这么大的增长需求，显然需要人才源源不断地流入。
而降低落户门槛，再赋予人才福利（如优先购房、租房补贴等），无疑是最具吸引力的方法。
但这次降低落户，又不是一刀切，而差异化调整。其目的，是引导核心城区过度密集区块人口向“星城”疏解、城市新流入人口向“星城”集聚。
的确，目前杭州人口流入过于集中，典型如新余杭的未科，占据了原余杭区的大多数。
引导其他城区人口流入，有助于城市的整体均衡化。
大胆猜测，杭州其他非热门城区和三县市的落户政策，未来有望出现进一步的降低。但并非普适性，而是主要针对重点产业（企业）。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
| 万科公望 | 50200 | 板块：富阳东洲 房源：14套 户型：239-273㎡ 登记方式：首套冻资400万，二套600万，一次性1000万 登记日期：7.17-7.19 |
碧桂园 铂玺湾 | 22990 | 板块：富阳高桥 房源：92套 户型：90-119㎡ 登记方式：无须验资 登记日期：7.16-7.18 |
万科 樟宜翠湾 | 29800 | 板块：萧山南部新城 房源：308套 户型：89-99㎡ 登记方式：首套验资50万，二套100万，一次性150万 登记日期：7.15-7.17 |
招商蛇口 花栖云境里 | 25600 | 板块：萧山新塘 房源：134套 户型：100-116㎡ 登记方式：首套冻资70万，其他140万 登记日期：7.15-7.17 |
▍观点·问答·导购·土地·市场
C E N G L O U · C H I N A
- End -
▼
文∣麦格/江公子/咸鱼
编辑∣二叔
©本文版权归“层楼”所有
部分图片来自网络