行情逆转！杭州大量“贴牌”学区房挂价下调，量价齐跌
The following article is from 地产小王子 Author 苏阳
01
杭州学区房行情逆转
这一届家长不好当。
教育一定要改革了，不管是家长、老师还是资本市场，都已经闻到了信号。
与教育相关的学区房，更是迫不及待出现拐点。在此之前，真真假假的学区房，迷乱眼。
杭州分配生制度调整+中考简单化，简直就是促进教育公平、打击学区炒作的一剂猛药。
上周末，杭州中考结束，据考完的学生反映：数学小学难度，英语初一难度，科学瞄一眼都会，只有语文和思社难度相对正常。
我大致瞄了一眼，连我这种毕业了好多年的人都能很轻松做出来，真的太简单了。
民办的学霸们哭了，补习班白上了，难题白刷了。公办尖子生也要哭，试卷没有区分度，很难甩开竞争对手。热爱鸡娃的家长们一屁股坐在了地上，三年了，意义在哪里？
过去一两年，杭州学区房抱团炒作、学区ABC单、大资金坐庄等乱象不止，且愈演愈烈。
但由于“公民同招”、“分配生制度”等一系列组合拳，以及传言中的“多校划片”、“锁定学位”等政策，正在扭转对学区房的盲目预期和崇拜，今年杭州不少学区房的行情也在悄然发生变化——
有的学区房出现了大幅下调挂牌价，有的学区房成交量已经冰封数月，最直接的就连网签价格都出现了明显回调……
02
蓝孔雀：有小区5个月没有成交
典型的例子就是蓝孔雀板块的华师大附属杭州学校，尤其是初中部，今年是第一年有毕业生参加中考。
坊间对华师大附属杭州学校成绩的传闻又是扑朔迷离。有人说华师附经常在区内各大考试拿到第一，也有人说华师附成绩并不理想。
总之，或捧或贬，间或有之。
蓝孔雀板块今年二手房成交一直很不活跃，成交量甚至可以用暴跌来形容，带看量也不高。
以融信学院府为例，自从今年1月29日以后就再也没有成交记录，已经连续5个月没有网签。目前在售的23套房源当中，过去1个月就有6套房源调低价格。
而且，小区最近半个月一共只有15次带看，平均1天只有1次。这个带看频次，很难达成成交。
雍荣华庭也是自3月18日以后，再无网签记录。最近一个月内有7套房源调低挂牌价，降幅从2万到30万不等。
融信蓝孔雀要相对活跃一点，今年一共成交了10套二手房。
但这个数据和往年相比就完全不够看了，2020年全年，融信蓝孔雀就成交了72套二手房，2019年也有58套。
当然，这背后也有业主惜售情绪的影响。挂出来的房源量要比往年少，成交活跃度自然要大大降低。
今年杭州中考7月3日正式出分，预计7月中旬能够完成录取工作。剩下的这半个多月的时间，就是蓝孔雀二手房卖家与买家最后的博弈期。
是骡子是马，考场上终将见分晓，成绩还得看今年的毕业生争不争气了。
赌赢了提前下手，二手房价上涨，早买就是赚到。要是赌输了，学区房的溢价可能瞬间就会被打回原形。
好在华师附背靠申花，已然成为杭州新晋的品质豪宅区，越来越受到认可。有地段和品质作为双重托底，二手房价的基础还是扎实的。
再加上边上就是运河亚运公园，亚运会时将会作为乒乓球与曲棍球比赛的场馆。这样的区域，即使万一失去了学区溢价，价格也仍然会有所支撑。
03
申花：老破小学区挂牌量激增
同样是在申花，育才登云小学开办还不到2周年，还没有毕业生。
不过因为有育才和锦绣双品牌加持，家长们对于育才登云小学一直十分推崇。
申花也着实争气，次新房交付价格一个更比一个高，不断挑动着大家的神经。尤其是养云静舍和宜和园交付以后，大家对于育才登云小学的期待值更上一层楼。
一人得道，鸡犬升天，连带着育才登云小学对口的老破小，行情也是一飞冲天。
有机构做过统计，勤丰小区的二手房成交价在短短一年时间内经历了几乎“翻倍”的极端行情。
看似价格飞涨，但与之相对的代价，确是挂牌量激增，成交量大幅缩水。尤其是有“学区变动”的传闻以后，勤丰小区挂牌量激增。
现在勤丰小区已经有30套挂牌，有8成房源都是最近3个月内才新上架的，可以说是短期内集中挂牌出货。
不少房源开始降低挂牌价格，近30天有8套房源调价。
04
桥西：成交量与带看量明显缩水
同样贴牌学区房降价的例子，还出现在了桥西。由于去年文澜“民转公”，桥西二手房市场暗潮汹涌，几乎迎来了一波普涨。
按照今年最新划分，文澜实验学校将对口升入文澜实验中学（文澜学区），成功跻身“双文澜”学区。
但近期，二手房价却似乎没有相应的体现。
就拿大运河府来说，最近一个月时间，平均1天连1次带看都没有。
虽然项目交付不久，但前期平均每个月基本上都有3套左右的成交。但今年农历年后，仅有6月一套139㎡成交，成交单价6.47万元/㎡。
毕竟大运河府各项基础分数在线，网签价格和以往成交基本相差无几。
像大运河府、运河宸园、碧玺等桥西一众次新房小区，即使成交量不活跃，但仍然能够用品质和稀缺性来支撑住价格。
但一些涨上来的老小区，就显然难以支撑现在的挂牌价，必然结果就是带看量和成交量大缩水。
以吉如家园为例，今年农历年后一共只成交了5套二手房。而以往，小区平均每个月也会有6、7套成交。
虽然今年的成交价格相比去年有了明显提升，但成交量大幅萎缩，势必难以长期支撑高价。
手边找房数据显示，吉如家园的挂牌房源当中，约有三分之一都在近期进行过挂牌价格下调。
吉如家园显然不是个例，类似的例子在桥西还能找到很多。
南北西岸，明明有25套房源挂牌，但自从今年2月1日之后就再无成交记录。
信步闲庭，在售7套房源有4套在近期下调价格，自今年1月27日后再无成交记录。
新安天苑，在今年文澜“民转公”的那一个月成交了24套二手房，价格也一路水涨船高，但随后的4、5个月时间里，小区一共只成交了7套二手房。
桥西板块某中介门店的王店长告诉我：“整个桥西带看量下降都很明显，几个新一点的小区可能惜售情绪确实比较重。但其他年份久一点的，诚心想要置换的业主，也不容易卖房。价格一上去，成交速度明显不如往年了。”
05
近江：涨价以后成交量冰封
和“文澜转公”事件如出一辙，“崇文转公”以后，近江二手房也迎来短暂的狂欢期。
一夜之间，近江家园1-5园房东集体噤声，不接电话，不做挂牌，已经挂牌的纷纷涨价，周边中介表示：“涨价百来万的都有的”。
但一阵热闹过后，随之而来的就是成交量的冰封。
现在的二手房买家，已经十分理智了，会为了一所没有经过检验的新学校而高价买入老破小的人，着实不多。
近江家园一园，转公事件以后，仅有3月成交了一套大户型，单价40979元/㎡。
二园，3月成交了2套7万+单价的小户型以后，再无成交记录。
三园，1月以后再无成交记录。
四园，1月以后仅有5月一套二手房成交，一搜就全是降价房源。
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