一大堆楼市利空扑面而来，要紧张一下吗？| 楼先生问答NO.635
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不管是社会还是楼市，目前转速不可能慢下来，除非有重要的卡点。尤其在楼市里，似乎所有人都面朝同一个方向。仅仅“买房”两个字背后，隐藏着无数扭曲的故事。
楼市急需一个关键卡点。
实际上目前情况下，任何一条楼市政策、一个集体预期或者一次行业事件，都有可能制造出一个卡点。
这也就为什么大家对那些“利空”楼市的消息，特别关心的原因，就像抓住救命稻草一样。我们反复强调，只要是理性的人都知道，房价上涨过快过猛，对谁都没好处。刚需上不了车，改善换不起房，长远看更是透支城市吸引力。
一起来看看近期的利空：
1、杭州房贷利率集体上调，听说有窗口指导，也有银行共识，接下来可能继续上调。收紧钱袋子是重要信号。同时抵押贷款也在暗暗收紧，银行正在自查风险。
2、整个行业遇到成本与利润的卡点。房地产已经进入薄利时代，尤其在杭州等限价城市，可偏偏今年建材涨价，对于开发商来讲，何去何从对楼市必然影响深远。
3、近期学区房处于风口浪尖：从中央最高层会议直接点名，到深圳、上海学区房降价，再到杭州文鼎苑“诡异”的挂牌量暴涨，学区房的炒房客瑟瑟发抖。要知道，学区房是楼市最坚硬的基石，打掉学区房，会有楼市地震。
4、关于房地产税开征和试点。这段时间这方面的消息，是近几年来最接近真相的一次。开证房地产税非常有难度，众所周知，但“推进”无疑是事实，而且推进的速度是越来越快、越来越迫切。
任何利空，都值得密切关注。但也要清楚，行驶在高速公路上，车速越快，就不能猛踩刹车，不然就会造成严重的车祸。希望房地产行业能慢慢找回“长期主义”。
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拱墅区/改善、申花/大关/文晖、春月杭宁府
@句号
本人目前手上有一套阳光城翡丽湾89方出租（有贷），一套协安蓝郡87方自住（无贷），一楼赠送地下室，实用150方。现在想置换一套改善住房，就区域发展前景来说，是两套置换成一套比较合适，还是说把其中一套置换了？目前倾向于置换到拱墅区，有什么新盘可以摇吗？
楼先生：很简单，就目前新房摇号的形势，如果没有房票，那就先卖掉一套，腾出一张房票来，而不是一下子把两套房子都卖出去。这样一来，新房中签率这么低，如此难摇，加上四面八方传来这里涨那里又涨的消息，很容易有一种踏空的窒息感。稳妥一点吧，先卖掉一套，然后不管是新房还是二手房，尽量先看好下一个目标。
新房的话，反而操作逻辑上比较简单，一个个去摇就可以了。重新分区之后，拱墅区也比原来要大得多。目前改善区域主要是申花、大关以及文晖一带，总价八九百万就够了，比如滨融府、和品、望品，密切关注吧。预算紧凑一点，可以往运河新城、祥符板块，限价4万左右，接下来保利、万科都有新项目。还有一个楼盘也可以去试试运气，性价比很高，就是汽车北站这里的荣安·春月杭宁府，限价45000元/㎡。
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申花10万、滨融府300方大平层、终极改善
@JiaMin
目前手上有一套保俶塔本部学区房老破小空置着。自住和工作都在浙大紫金港。名下还有一张房票，手上现金480万左右，还想要一套改善住宅。犹豫是继续摇号？还是直接入手二手次新房？申花的次新房价格也很高了，会是接盘侠吗？或是未科有合适的新盘吗？
楼先生：申花的次新房，非到不可的情况，暂时建议不要去接盘。目前申花次新房的价格，几个品质高的小区，都已挂到了很夸张的单价，而且房东还不是很诚心卖，至少是阶段性高位。换句话讲，申花要突破目前挂价，这是一道坎。
再去看看周边，尽管非常难摇，中签率都是个位数，还是有选择余地的。首先申花本身，还有两个楼盘可以关注，一个是滨融府，一个是九龙仓天玺二期。当然滨融府还有一批300方的大平层，仅从自住角度考虑，也不是不可以。至少同样的总价，要比目前市面上的住宅要舒服得多。
另外还有蒋村的中国府、文教的锦绣公馆和书香印翠府，这些迟早都是要开盘的。从《2021年杭州读地手册》上可以看到，申花、桥西都还有土地供应。如果你们对价格比较敏感，次新房嫌贵的话，那就继续摇号呗。至于未来科技城，建议你关注两个楼盘，一个是未来天空之城的叠墅，另一个也是叠墅，就是绿城晓月澄庐。
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未来科技城核心区、蒲荷芸邸、汀云上府
@徐建平
请问：父母老家在临安，名下有一套文三西路康乐香港城的100方老房子，带阁楼。我是无房户，儿子22周岁了，手头仅有50万现金，想把这套房子卖掉去摇未来科技城的新房，现在出售时机合适吗？怎么操作更稳妥？谢谢。
楼先生：现在卖房很容易，但想买房就没那么简单了。如果一定想换的话，新房建议先摇中再说，二手房的话，也要先看好目标，最好价格谈的差不多了，再来卖手上已有的房子。目前杭州楼市这种逼空行情下，要掌握这个操作逻辑，才是比较稳妥的。
资产升级改善是很有必要的，只有把资产换成更优质，才能在市场上持续有竞争力。但现在换房有比较大的踩空风险，即便你是无房户，去摇未来科技城的新房，也没有太大优势。绿城晓月澄庐80套千万级的叠墅，单单人才就有236户，无房更是748户。整体中签率只有2.31%。
可以想得到，不管是未来天空之城、杭州富力中心，还是蒲荷芸邸，还是汀云上府，这些总价更可控的新盘，无房户只多不会少。所以，如果凑不到资金先摇号的话，建议不要折腾了。哪怕是凑得到资金，也不要只盯着未来科技城，记住，只要摇中的房子，比康乐香港城好就可以了。
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600W、傲旋城/住宅/新样板房、星翠澜庭
@提拉米苏配黑面包
你好，最近卖了金域三江一套140方闲置房，我们夫妻都是事业单位，可以承受总价600万左右改善，家在滨江，希望在滨江区附近找一下房子，先考虑新盘，请问有什么新盘可以推荐吗？
楼先生：滨江区本身新盘就比较少，而且总价也比较高。目前还有房源可售的新盘有杭州壹号院，但总价要1500万左右了，只剩下80套330方大户型，丹枫四季还有最后一幢，估计开盘时间临近了。其实傲旋城还有住宅可售，无非看你们能不能接受这样的住宅，听说会有新的样板房，到时可以先去看看。另外，滨江区浦沿板块有两个新盘可售，限价38000元/㎡，一个是滨耀学府，一个是荣盛·江荣府。
600万的预算，也不一定要在滨江区里面找，可以是奥体。融信已经拿下了奥体核心区一宗宅地，限价47000元/㎡，可以等等。SKP那个地块也有部分住宅，据说跟万科合作。在这之前，亚运村三兄弟、星翠澜庭会先开。除此之外，萧山市北一带也不要放弃，价格更划算，地理位置也不错，基本可以与奥体、亚运村共享城市资源。
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上海VS杭州、城市能级、一线城市/用来存钱
@JLP
我现在住紫金文苑6跃7，无电梯，有露台60方，中海紫滕苑小高层89方在出租，儿子名下桂语江南127方已完成全部软装，准备明年搬过去住，想问：是出售紫金文苑房子还是紫滕苑房子，然后摇号新房？儿子已在上海工作落户。
楼先生：如果儿子上海需要买房的话，建议优先考虑上海。虽然杭州发展也很不错，现在又有明显的投资价值，把资产放在杭州也没问题，但从城市能级上，上海还是压过杭州一头。尤其长远看，上海的城市地位是不可能被取代的。我之前就说过，二线热点城市是用来赚钱的，一线城市是用来存钱的。赚到了钱，也要学会存起来。
至于卖掉哪一套，二选一的话，那就卖紫藤苑吧，一个理由是你们自己住着，申花这一带住得习惯了，搬到三墩北去住，不一定习惯得了。另一个是理由，虽然紫金文苑没有电梯以及产品有点过时这两点，有点尴尬，但综合来讲，总归还是地段大于产品。当然，最终卖哪套，取决于你们想换多少总价的新房，是改善自住还是偏向投资。
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