杭州房东“说违约就违约”，该下多少定金，买房才有踏实感？
◎Tips：今日共11盘正在登记，明细见文末
01
人无信则不立，可在巨大的利益面前，一纸契约又能奈他何？
近期，杭州一购房者发长文痛诉，过去一年买二手房的踩坑经历，条条直击人心。
看完全文的老王，回想起年初的经历，仍愤愤不平。“多花50万，为别人的不诚信埋单。”
今年1月，老王在中介的推荐下，下定了一套奥体融创时代奥城的房子，折合单价6万+，不到7万。
双方很快签订意向合同，老王当天支付50万定金。待凑齐首付款，等着择日网签，却被告知，合同签不成了，房东不卖了。
老王隐约意识到，房东跳票最大可能就是觉得卖亏了。
就在定金交完没两天，奥体新房、二手房迎来一波集体高潮。尤其是二手房，隔天一个价，涨幅让人咋舌。房东一算，违约竟比硬着头皮卖掉还赚，于是毁约。
老王无奈，只好拿着房东赔偿的违约款（共90万，含50万本金及40万违约金），继续奔波在看房路上。最后以超出预算50万，拿下奥体另一次新房。
02
老王不是一个人，杭州正进入“房东违约”的高发期。
“现在买房子，付个5万定金，就跟没付一样，房东说违约就违约了。”勾庄一个中介告诉我。
越是大标的、热度高的房源，房东违约越多。
为此，我又特地找了其他热门板块的中介咨询，交谈中得知，现在杭州买卖二手房的定金，数额普遍比往年高。
“一般三四百万的房子，定金按总房款的4-5%支付；1000万以上的房子，定金50万打底。”市中心一中介表示。
热门的奥体、未科，诚心买的客户定金都是50万、100万的给。“吃亏吃出来的经验，定金给的少了，房东分分钟就违约了。”
五六年前，在杭州买套二手房，定金少的只需象征性付个5千、1万，房东还很开心。
在楼市下行周期，随时可能出现“今天定了房，买套房价跌去5万、10万”。中介们担心的，不是房东不肯卖，而是买家毁约不愿意买。
但如今杭州楼市长红5年，已没人相信房价会跌。从去年下半年至今，杭州几个网红板块更被人为控盘，二手房价几乎每月一跳涨，连许多老投资客都“卖飞了”。
巨大利益诱惑之下，许多房东选择了违约。
反制房东的惟一办法，只能是尽量多地下定金。若违约需赔付的金额，超过房产增值部分，谁还会动这心思？
按照有关规定，买卖房产支付的定金，最高不能超过房屋交易额的20%。
打个比方，一套总价500万的房子，定金最多可支付100万。但实际操作中，大多数中介公司会建议定金不超过50万，更多的是只付一二十万。
一来，杭州二手房价水涨船高，动辄八百上千万，上限定金就是一两百万，不是一笔小数目。
二来，正式签订合同当天，房东需将定金返还给买家。考虑到数额过高，电子银行会限额、现场转账手续又繁琐。
03
如果约定的过户周期在一两周内，50万定金基本保险。
但若约定的过户周期有两三个月，那50万也不安全。想想创世纪，春节前后一个月，成交价就可以相差100万，这个违约的诱惑太大了。
所以，如果你看中一套热门好房子，一定要尽量多地付定金，最好百万起步，别管中介怎么建议。
违约虽然于道德上有亏，但既然《民典法》约定了定金罚则，本质上，违约这一行为和足球场上的“战术性犯规”一样，也是合法范围内的操作。
所以，现在在杭州买房，心态要放宽，要把毁约当成常态，提前做好预案应对。
何况有时候，恶人自有恶人磨。
一中介私下告诉我，去年未来科技城来了一群炒房团，靠违约金赚了几百万。
操作很简单，每套房子付个二三十万定金，约定一个月后网签。就在这期间，未科二手房价猛涨，房东一看房价涨了这么多，违约成本又低，很爽快地就付了违约金。
看起来皆大欢喜是不是？世间竟有这样的好事，也不知道谁吃亏了，谁又赚了。
现实永远比剧本更精彩。
04
打开百度搜索“支付房产定金，结果房东违约”，类似的例子比比皆是。
就拿杭州来说，今年1月有买家相中了城北富越香郡的二手房，89㎡约定总价440万，折合单价49400元/㎡。当时也算市场价，买方交纳10万定金，双方签订合同。
次月，文澜教育集团成立，富越香郡二手房价蹭蹭猛涨，不到一个月网签价已高达60090元/㎡，房东直接违约不卖。
另一房东更过分，其出售的萧山一次新叠墅，协议价1400来万，去年11月收了买家100万定金。
考虑到房子不满二，需缴纳5.3%的增值税，加上买家卖房腾房票需要时间，双方协议今年满二后网签。
不料，1月新政加码，增值税“二改五”，加上年后二手行情大好，房东觉得卖亏了，要求涨价50万，否则延长签约时间，让买家多付一笔70万的增值税。
还有一起“定金违约”案例，尚在司法阶段。买家去年定了套市中心的老破小，总价不到140万，支付2万定金。
但房东被其他中介忽悠，以为能卖更高价，这厢要毁约。由于无人高价接盘，房东就想赖掉违约金，双方闹上法庭。
根据《中华人民共和国民典法》第五百八十七条“定金罚则”：收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
违约了连双倍定金都不想返还，这就有点太没品了。
05
那么，接下去买哪些二手房，定金值得顶格交纳？
且不说是否有足够多的活动资金，万一买家觉得买亏了，那定金也就打了水漂。
相熟的中介给我支了一招：一看地段、二看房源总价。
若是热门地段的优质次新房，二手房价还有可观的上涨空间，毫无疑问定金按最高一档交。
仍以奥体为例，今年1月二手房价还是6万+一平，3月涨到了7万多，假设涨幅高达一万，最小的89㎡，涨幅近90万。按照双倍定金返还法则，只要定金高于45万，房东违约即亏损，违约风险大大降低。
但像奥体这样，一个月二手房价能飙涨一万的板块，凤毛麟角。
更多板块，哪怕是热门的三墩北、勾庄、良渚等，短期内（一两个月）二手房价涨幅不会太大，加上房东急需卖房置换，基本很少主动违约。
一般而言，中介会综合评估买卖双方情况，再给出合理报价。房东毁约不光对买家是一大打击，对中介亦是如此，后续协商事宜耗时耗力，非必要才不干这吃力不讨好的活。
但有时中介也有中介的利益，并不会完全为买家着想，自己的定力也很重要。
现在买卖双方的违约意识普遍增强，定金能多付愿意多付。哪怕总价两三百万的刚需房，付个二三十万定金也很常见。
楼市持续上行期间，高定金更有助于维护买方权益；可一旦楼市下行，那就是另一番景象咯。
法律允许违约，其实是给了每一个人减少损失的救济方式。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
德信银城 | 30000 | 板块：丰收湖 房源：52套 户型：96㎡ 登记方式：冻资首套为80万，其他情况为160万 登记日期：4.25-4.27 |
| 天樾四季 | 23100 | 板块：塘栖 房源：106套 户型：95-139㎡ 登记方式：验资45万 登记日期：4.24-4.26 |
| 春和云境 | 33000 | 板块：华丰 房源：248套 户型：95-140㎡ 登记方式：冻资首套100万，其他情况200万 登记日期：4.24-4.26 |
万科 | 29800 | 板块：南部新城 房源：140套 户型：97-130㎡ 登记方式：验资首套50万，二套100万，一次性为150万 登记日期：4.24-4.26 |
三盛大家 汝悦美境府 | 33500 | 板块：萧山宁围 房源：144套 户型：98-108㎡ 登记方式：冻资首套80万，二套为160万，一次性为260万 登记日期：4.24-4.26 |
荣上 青云府 | 20000 | 板块：临安 房源：58套 户型：130-210㎡ 登记方式：验资20万 登记日期：4.24-4.26 |
碧桂园 万科 悦望名邸 | 30000 | 板块：富阳东洲 房源：12套 户型：144㎡ 登记方式：冻资首套250万，其他情况600万 登记日期：4.23-4.25 |
香港置地 上河公元 | 37300 - 40500 | 板块：运河新城 房源：132套 户型：105-139㎡ 登记方式：冻资首套100万，其他情况为200万 登记日期：4.23-4.25 |
星创 晶晖里 | 36000 | 板块：智慧网谷 房源：249套 户型：103-120㎡ 登记方式：验资首套110万，二套220万 登记日期：4.23-4.25 |
万科 四季都会 | 20800 | 板块：临平山北 房源：112套 户型：89-133㎡ 登记方式：验资50万 登记日期：4.23-4.25 |
信达 东莱府 | 46500 | 板块：城东新城 房源：52套 户型：132㎡ 登记方式：冻资首套180万，其他情况360万 登记日期：4.23-4.25 |
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文∣江公子
编辑∣二叔
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