钱二限价67500元/㎡，城东终于有了“带头大哥”！隔壁小弟却先吵翻了天
◎Tips：今日共9盘正在登记，明细见文末
“我在地图上量了下，到花语天境直线就2.3公里，跑步没出汗，就到了！”
昨天，杭州首批集中出让的57宗涉宅用地挂牌出让。即便不乏绿汀路TOD、世纪城SKP这样的明星，但全城的焦点都集中在钱江新城二期两宗地，那66000和67500的劲爆限价。
一大早，花语天境业主群就一片骚动，许多人喊出“房价破X”的激进口号，尽管离交付还有一年多。
在他们看来，就地缘关系而言，城东新城是最直接受益的天选之子。
但隔壁艮北的一些业主，却发表了“绝交声明”：以杭甬高速为界，自此与火车站划清界限，艮北改名钱二北，钱二又称艮南。
毕竟从在售的对越天到钱二的6号地块，直线还不到800米，几乎就隔了一条钱塘快速路。
而在九堡沿江的业主看来，虽然离这两宗地有点远，但他们怎么看也是钱江新城二期沿着钱塘江的“自然延伸”啊!
从市场的表现看，最近一个月，价格最低的九堡沿江，是“钱二概念板块”中二手成交量最大的一个。价格相对居中的艮北，次新房也被一扫而空，几乎无房可卖。
挂价最高的城东新城，次新房或许一把拉得过猛，挂牌房源虽多，但目前很难成交。
那么，这三个板块中，未来究竟谁与钱二的融合度最高，房价最有想像空间？今天，我们将从7个维度进行细致的分析。
①交通
交通的融合度，我们主要对比两个指标：地铁和城市道路。
城东新城有较大的地铁密度，1、4、6号线和机场快线均贯穿其中。尽管如此，从城东新城到五堡六堡没有直达地铁，需要换乘。
地铁1号线在艮北有两个站，也需要坐到客运中心站换乘9号线，才能进入钱二。
论便捷度，九堡最优，一条地铁9号线直达江河汇，前后不过6-7站地铁。不过九堡沿江几个主力次新房铂金海岸、丽江公寓等距地铁都太远。
所以，就地铁的融合度而言，三个板块与钱二关系都不算密切。
规划中的钱新二期道路，非最终版
城市道路上，根据规划的钱二主干道，有多条道路直通城东新城、艮北。
城东新城两条纵向主干道——明月桥路、同协路，一路延伸至钱塘江；艮北则有三官塘路、红普路等，延伸到钱二的凤起东路。
不过，事实上同协路既穿过城东新城，又穿过艮北。艮北与钱二的纵向连接道路密度实则更高。
另外，艮北与钱二接壤的边界非常长，钱塘快速路抬高后，融合度进一步提升，有一点“毛细血管”渗透的意思。所以就汽车交通而言，相比城东新城，艮北到钱二更便捷。
至于九堡沿江一带，走之江东路到钱二可谓一路直达，但离两宗宅地最远。
②城市界面
现状城市界面，城东新城的建成度最高。
不过城东新城要分两部分看，火车站往西是天城单元，往东是彭埠单元。
天城单元新旧掺杂，略显混乱。彭埠单元则面貌崭新，商业、写字楼和新交付小区鳞次栉比，来来往往不乏年轻人，活力十足。
艮北现在断头路多，工地多，不过毕竟是整拆整建的一个大型居住区，未来城市界面也会很摩登。
九堡的城市界面最差，新老商品房混杂着回迁房、经适房、农居房，加上各式厂房的存在，让人很难对这里的未来提起兴致。
沿江一带虽然美观整齐很多，吃亏在新交付的只有一个铂金海岸，年代感还是更强。
③商业配套
整个城东，商业配套都很薄弱。
非得矮个子里拔高个，城东新城占了量的优势。目前已知的，就有已开业的东站万象汇、西子国际，以及三花国际、杭州之翼、中豪国际等配套商业，未来还有王府井接手的港龙城、十字街区等，总体量多达近百万方。
日常吃喝玩乐都能满足。只是缺乏强势的主力店及特色商业，无法形成类似天街的强大吸附力。
艮北现如今已开业的商业，仅有杨柳郡的好街。日常简餐不愁，但请客一般还是跑东站万象汇或是金沙天街。
年内约7.6万㎡的招商花园城将开业，那时艮北人民将多一个选择。据官方微信，招商花园城规划了时尚服饰、多元特色餐饮、童趣空间、教育培训、文创潮玩等业态。
目前已知的盒马鲜生、幸福蓝海国际影城、海底捞、肯德基、华为体验店，杜尚造型等已引入。
九堡商业是最弱的。这么多年过去了，还是只有金海城、地铁东城广场，日常吃喝玩乐勉强够用，档次算不上。
盼了10年的国芳百货中心，依然还在等待中。即便开业了，也难形成规模。所以，九堡当地人要么向东去金沙天街，要么向西去来福士、万象城。
钱江新城二期带来的最大想像空间，就是“连堡丰城”的33万方地下城商业。
尤其是今年可能挂牌出让的五堡TOD，能不能引入一个与新鸿基、新世界或恒隆同级别的商业巨擘？未来东站、艮北和九堡的居民或许都要外溢到这里消费。
④教育
一直以来，与商业一样，教育同样不是城东的强项。
但在教育上，艮北属于典型的“后来者居上”。
江干区正集全区之力，在艮北新城打造“名师名校广场”，并配备江干区优秀的教育资源和师资力量，今后将作为区教育文化示范区。
已使用的小学有3所，分别是采荷实验教育集团澎致小学，仅供杨柳郡业主使用；江干区教育发展研究院附属的澎雅小学，以及濮家小学教育集团的澎汇小学。
杨柳郡二手房价能在艮北立于不败之地，“特供”的澎致小学，起到关键性作用。
初中为澎杨中学。民办的采荷实验中学本部，也落子艮北。一些人猜测：会不会像崇文、文澜一样也上演一出“民转公”的戏码？
城东新城的彭埠一带，已使用的小学有3所，分别是夏衍小学、笕桥花园小学、浙师大附属笕文实验学校（9年一贯制），似乎存在感都很弱。
未来在东潮府南面，还有一所30班的九年制新学校，彭埠业主应该都在祈祷来所名校托管。
中学则有加入杭州高级中学教育集团的夏衍中学。
九堡一带，小学有东城小学、东城二小，东城实验学校（九年一贯制）；初中有东城中学。其中东城实验的升学率相当优异，可惜九堡沿江不属于学区范围。
⑤医疗
去年10月，浙大二院江干院区刚挂牌那会，城东新城楼市好生热闹了一番。
这是一所由浙大二院自主经营，一体化管理的“小综合、大专科”精品院区，现已开业。
总面积约11.25万㎡，近期规划床位数600张，以常见病、多发病的精准诊疗为主，集中心血管疾病、消化系统肿瘤等以手术、操作为主的优势科学、聚集恶性肿瘤等预防筛查。
城东新城有浙二，艮北则有市一医院。市一艮北院区，用地面积约9.7万㎡，规划设计已出炉。
九堡大型三甲医院目前暂无，只有一个九和医院，以及街道社区卫生服务中心。
应该说，城东新城与艮北的医疗配套都很强，将来钱二的居民看病，彭埠的浙二或艮北的市一或许是最方便的选择。
⑥产业
楼市崇尚“地段论”，可产业才是决定人口、经济实力的重要基石。
各方面都十分薄弱、存在感低的九堡，产业上独占优势。这里，几乎占据了中国直播电商产业的半壁江山，“直播女王”薇娅新事业的起点，就在九堡的新禾联创园区。
服装业更是干得风生水起，有四季青服装大市场、玖堡精品服装厂、意法轻纺城等大型服装批发市场，还有不少服装加工厂等。
艮北呢，十分纯粹，定位就是居住区。
城东新城的产业，集中在重点打造的“一街一中心”。
“一街”以进口中高端生活消费品零食为主，按照销售+体验，线上+线下，平台+商家，传统贸易+跨境电商的运营模式，类似湖滨商业街；
“一中心”是白石会展中心，主要以国际高端产品、前沿设计、特色体验为主，展销+体验、批发+零售等运营模式，打造长三角区域性进口商品展示交易平台，争取成为上海进博会杭州分馆。
⑦待拍宅地
一个板块潜力多大，更重要的一个指标是，还有多少地可以卖。
在这一点上，可售宅地最多的艮北很占便宜。
除了年初绿城拿下的牛田单元地块外，根据规划，艮北至少还有6宗宅地可供推出。
相比艮北，城东新城（彭埠一带）则剩2宗宅地待出让，待眼下在售新盘售罄后，暂无新房可售。
未来可供出让的宅地，集中在火车东站以西，也就是现在的佳兆业印月一带。前些年拆迁，腾出了不少空地。
如果一定要算，德胜高架以北的笕桥倒也还有不少地，可惜到钱二的距离又拉远了。
九堡沿江则无地可推，这让它的未来缺少了兴奋点。
写在最后
只要还有地可卖，一个板块就会有持续的兴奋点，有持续的新产品更新面貌，政府也更有动力引入一些好的城市资源。
所以，还有大量宅地可推的艮北，正如一位资深投资客所言，还是一个“青年”。
完全定型的九堡沿江，已进入熟年，最多是一个“活跃长者”。而城东新城，则像一个中年危机的男人，美好与烦恼并存，对未来有茫然，也还有希冀。
无论如何，三个板块的补涨都已经是明牌了。
在杭州这样一个极度喜新厌旧的楼市，没有历史包袱的“青年”艮北，似乎能从钱二身上获得更多飞升的力量。
5万—6万的二手成交价，也与钱二6万6的限价形成一定的价差势能。
城东新城距市中心更近，板块能级更高，新房限价一直压着艮北4100元/㎡，本应该理所当然地占据城东鄙视链顶端。
现在的问题有两个，首先是教育短板还未补足。
二是次新房房东太想复制申花跳涨的轨迹，目前挂价太凶，直接跳过“量涨”阶段想进入“价涨”。
但按照挂价，城东新城次新房与钱二限价形不成“剪刀差”，套利空间不明显。我身边一个投资客，早听到6万6的风声，去城东新城连看了3天二手房，最后感慨“实在下不去手”，空手而归。
目前，艮北核心三盘杨柳郡、公园1872和云悦湾，基本已无房源可售；城东新城的次新房挂价，又脱离了成交价，高不可攀。
想马上吃到钱二的红利，虽然现在行动有点迟了，但九堡沿江还是最现实的选择。
排除高高吊起来卖的铂金海岸，其它如相江公寓、丽江公寓、悦麒美寓和阳光国际，都还能找到一些优质又价平的房源。但窗口期应该也不会很长。
城东新城、艮北和九堡沿江，谁将成为钱二这个风口上的“猪”？投下你的一票吧！
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中天 珺府东区 | 23380 | 板块：青山湖科技城 房源：132套 户型：99㎡ 登记方式：验资60万 登记日期：4.7-4.9 |
| 锦晟里 | 21900 | 板块：临安锦北 房源：224套 户型：49-82㎡ 登记方式：验资30万 登记日期：4.7-4.9 |
上海大华 潮悦前城 | 18000 | 板块：大江东新湾 房源：277套 户型：89-117㎡ 登记方式：首套冻资45万，其他90万 登记日期：4.6-4.8 |
中天 汀洲印月 | 20800 | 板块：东湖新城 房源：136套 户型：97-107㎡ 登记方式：首套验资60万，其他120万 登记日期：4.6-4.8 |
德信银城 观湖之宸 | 30000 | 板块：丰收湖 房源：56套 户型：96㎡ 登记方式：冻资50万 登记日期：4.6-4.8 |
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文|江公子
编辑∣二叔
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