星翠澜庭&檀映里，均价4万5-4万7，讨论度一般却很值得一摇？
◎Tips：今日共9盘正在登记，明细见文末
开年杭州一波推盘潮，又把一批板块拉进了“限售大门”。
哪怕没有限售的盘，不少也是擦着10%中签率而过，如13.14%的书香印翠、10.5%的春熙上河湾、10.05%的望林府等。
不得不感慨，杭州人的购买力太强了，“把一堆粉盘，买成了红盘”。
接下来还有哪些优质盘？
除了鸽了快一年的亚运村，三塘的阳光城·檀映里和钱江世纪城的滨江·星翠澜庭，或许最值得关注。
这两个盘，虽然市场讨论度一般，可摇指数却不低。
檀映里：老城区地铁口改善盘，颜值内在一一在线，还有不小的一二手倒挂；星翠澜庭：左手奥体，右手亚运村，妥妥又一焦点盘。
据悉，两盘均有望4月上市。我们提前为大家奉上了摇号指南。
滨江·星翠澜庭
①最新动态
预计4月一次性推出全部4幢可售住宅，共计396套房源，均价45000元/㎡（含装标4000元/㎡）。
户型为约108㎡三房两卫中间套，约127㎡四房两卫边套，及约139㎡四房三卫边套。
售楼处正常开放，样板房尚未亮相。
关于开盘节点，目前有两种说法，一是抢在亚运村前开盘，二是同期入市，进行分流。
②项目概况
③地块最新进展
4栋高层和1栋公租房，均已出地面。1幢和2幢进度最快，已有十几层高度。
值得一提的是，1幢、2幢和4幢，采用了钢构和混泥土施工。图中，可清晰看到裸露的钢结构。
④周边产业、配套、交通
星翠澜庭，东至奔竞大道、南至海清路、西至宁二路、北至民祥路。
从大区位看，刚好介于奥体和亚运村之间。直线距国博中心不到2公里，直线距万科日耀之城不到1公里。
星翠澜庭与亚运村之间的大片空地，正是钱塘湾未来总部基地。
按照规划，基地将集聚境内外龙头企业、国际组织机构总部、未来产业领域“独角兽”企业总部，分三期开发建设。
总面积约1.85平方公里，总建筑规模约377万㎡。其中，以飞虹路、宁一路、民祥路、宁二路合围而成的地铁丰北站上盖综合开发区域，为一期核心启动区，约400亩。
商业配套方面，除了总部基地、华润万象天地，还有已落址的SKP（北京）。
SKP地块，位于市心北路以北，鸿宁路以南，奔竞大道以东，盈丰路以西，紧邻地铁2号线盈丰路站A出口。
从地图上看，SKP就在星翠澜庭南向。将来，从小区东侧的奔竞大道出发（目前尚未打通），往南不到400米，即可到达，保证了日常生活的便捷。
项目西侧和南侧，是高密度商办建筑，如悦盛国际、世纪国泰中心、新世界丽晶国际等。
至于教育配套，现状不足。
除了自带幼儿园、直线约600米的盈丰小学，其余都在规划建设中。比如，西侧规划36班制小学，还有亚运村配备的多所学校。
另外，星翠澜庭离地铁有一定距离，不过基本控制在1公里内。
从南大门出发，沿海清路往西，到平澜路右转至6号线丰北站，步行距离约550米。从南大门出发，往东到奔竞大道右转，市心北路左转至2号线盈丰路站，步行距离约1公里。
⑤精装标准
星翠澜庭对外装标报价，4000元/㎡。
因为样板房尚未开放，具体装修品牌不得而知。销售的口径是，有中央空调、地暖，无新风，整体标准可能和君品、嘉品差不多。
我简单列了下君品的装标：
大华乐橙智能门锁，西门子三件套（油烟机、燃气灶、消毒柜），3M净水器，欧琳水槽、龙头，汉斯格雅的花洒、龙头，唯宝台盆，TOTO马桶，西门子开关等。
日立中央空调、欧瑞格地暖系统、朗斯淋浴房、奥普换气扇，海康威视可视对讲等。
星翠澜庭能否达到？个人认为，预期不应太高。
因为星翠澜庭园区配置上，没有会所、没有泳池（景观水池）。而装标高出500元/㎡的君品和嘉品，标配室内恒温泳池。
⑥户型分析
星翠澜庭户型，最小约108㎡，最大约139㎡，均为2梯4户。
户型面积段，和君品较为相似（主力103-139㎡，最大172㎡），都是偏向刚改型需求，注重经济实用。
以约108㎡三房两卫中间套为例，整体南向面宽约9.9米，三开间朝南。
主卧面宽约3.4米，带飘窗、独立衣帽间、卫浴间；南向次卧和南向客厅，共享一个约6.5米x1.5米的大阳台。
户型北部的厨房、次卫、书房等空间，直连中井，通风无压力。且书房面宽也有约2.7米。
两个边套户型，均是两开间南，但由于面积相差12㎡，尺度和功能略有不同。
约127㎡四房两卫，南向开间（主卧、次卧）约6.6米，共享大阳台。纵向一体化餐客大方厅，面积高达约30㎡，还连一个约6.2米宽的大飘窗。
北向两开间，布局第二个次卧和厨房。书房则挤在餐客厅和南向次卧之间。
约139㎡四房就不同了，不仅南向开间（主卧、次卧），达到了约6.9米，更实现了三开间朝北——第二次卧、书房、厨房，并列布局。
纵向一体化餐客厅，仍带一个约6.2米宽的飘窗，但面积达到了约34㎡。
但更大的提升，在于多了一个卫生间，得以让朝南两个卧室，均配独立卫生间，实现双套房功能空间。
结合4万5的均价，可以算是进驻奥体亚运村的最低门槛之一了（亚运村有部分小户型）。
⑦日照分析
星翠澜庭2.6的容积率并不低，但胜在地块“东西长、南北短”，加上合理布局，整体日照条件还可以。
2幢、3幢和4幢，呈一条直线，并列布局在北侧。8层高的公租房和1幢，排布在南侧，分别位于4幢和2幢前面，中间围合出一个花园。
从3幢到园区南侧的沿街商铺，最大楼间距约66米。
综合各方面来看，仅现状日照指数，3幢＞4幢＞1幢＞2幢。
不过，未来有几个不确定因素。
一是项目南侧，一路之隔正在施工的世环创新型产业中心，约96米高；二是项目北侧（民祥路另一侧），未来总部基地的建筑高度；三是项目东侧，未来的建筑高低。
可以预见，或多或少会对项目采光，产生影响。
⑧不利因素及噪音
不利因素、噪音影响，主要有以下几个方面。
1、项目东侧的奔竞大道，是一条城市主干道，且刚好是下穿隧道入口，会有震动、噪音等影响。
2、西、北侧，有规划地铁通过，对2幢、3幢，尤其4幢，可能产生噪音、震动等影响。
3、项目西侧靠近幼儿园，会有噪音影响。
4、小区东、北侧约1公里，有高铁经过，或有噪音影响。
此外，小区规划有地面机动车位，位于2幢、3幢和4幢北侧。注入口设在小区南侧（海清路），北侧民祥路设有一个应急消防通道。
所以，最受噪音影响的，应该是1幢、2幢和4幢。
综合日照、噪音来看，如何选房已经非常清晰了。3幢首先，次选4幢，然后是1幢和2幢的西边套。
但如果想买127㎡，只有1幢和2幢的东边套可选。
⑨综合点评
无论奥体还是亚运村，都是杭州楼市当下闭眼摇的板块。
春节前的这波红盘大撞车，史诗级分流下，君品和嘉品，仍难逃10%以下限售5年的命运。唯有高总价的观品，“逃出生天”。
星翠澜庭虽位于奥体、亚运村之间，但不管热度、园区配置，规模，都不可相提并论。
大多数人的优先级，必然是奥体和亚运村。
但杭州人对亚奥的向往，绝不是区区数千套房源，可以填补。僧多粥少，星翠澜庭也已进入大量购房者的摇号选项。
毕竟，星翠澜庭也有其自身优势。
首先，它是未来总部基地产业辐射的直接受益者；其次，它的整体门槛较低，起步门槛不到500万，有不小吸引力。
可以肯定，星翠澜庭不愁卖，甚至不排除限售5年。毕竟，太多房票无处安放。
阳光城·檀映里
①最新动态
预计4月加推4#，户型115㎡，均价47000元/㎡，共32套。
檀映里首开中签率19%，参考上次首套冻资160万，二套及全款冻资320万。
②项目概况
③地块最新进展
目前，进度最快的是2#，已经结顶并露出5层以下的外立面，浅灰色的石材+铝板+大玻璃，审美十分在线。
之后，进度第二块的是4#，也就是马上要加推的楼幢。
④周边产业、配套、交通
檀映里北侧距离地铁五号线西文街站约250米，距离香积寺路站约500米，地铁优势还是十分明显的。
项目一旁的东新路城市主干道，接驳德胜、留石、秋石三条高架网络，道路网络四通八达。
在商业配套上，北侧300米是西联购物中心，一公里范围内，还有阳光城银泰城、新天地购物中心等商业综合体。
除了现有的综合体，项目南侧2公里范围内，是在建的城市之星旅游综合体和嘉里城，商业氛围十分好。
另外，项目还自带约7400㎡商业街，门口就有很好的配套。
在教育配套上，南侧一路之隔就是观成实验学校，西侧300米是在建的观成武林实验小学，东新路一侧是胜蓝实验小学阳光校区。可以说，在檀映里项目近距离内，教育资源还是相当优渥的。
项目西侧1公里还有城北体育公园，浙江大学国际医院（树兰医院）、市二医院、省人民医院、中西医结合医院等医疗配套也相当齐全。
⑤精装标准
项目4500元/㎡的装标，还是十分扎实的。
在三大件上，配置了日立的中央空调、法罗力的地暖和兰舍的新风，整体品牌还是不错的。
在厨房三件套上，采用了博世的油烟机、燃气灶、烤箱，比一般的西门子或老板品牌等级更高。另外，还配备了末端净水器和前置净水器，以及凉霸。
在卫生间是高仪的龙头、花洒，主卫还是唯宝的智能马桶。
在地面部分，餐客厅和卫生间都是大理石铺设，也有木饰面电视背景墙，入户玄关也有交付的玄关柜，但墙面是乳胶漆交付。
值得一提的是，所有的门都采用了成本更高的通高门。入户门更是铸铝门，还采用了松下的电子锁，甚至窗户都是隔音更好的YKK系统窗。
⑥户型分析
檀映里主力户型为115㎡、130㎡、142㎡，此次加推的主力户型是115㎡三房两卫。
因为是两梯两户的设计，公摊面积会比较大，115㎡的得房率自然不是强项。
三开间朝南的设计，相比一般南向两个卧室挨在一起，檀映里115㎡的两个卧室被客厅隔开，相对卧室间的私密性会更好。
与此同时，也没有朝北房间必须借助通风井采光的烦恼，所有的房间通风良好且通透。
130㎡更是做到了四开间朝南，是“三卧+一厅”的组合，南向面宽达14米。
4米开间的客厅，连接了双阳台，生活和景观功能一应俱全。
142㎡的户型，则是130㎡的plus版，户型基本与130㎡一致，最大的区别就是在次卧多了一个卫生间，但这个卫生间是暗卫。
当然，在总体尺度上，142㎡也会比130㎡更大。
⑦日照分析
因为项目南面是马路和学校，建筑比较低矮且楼间距大，所以即将开盘的4#采光十分不错，哪怕是低楼层也能有充足的光照。
所以，在日照选择上，整幢楼都会相当不错。
⑧周边不利因素、噪音
项目红线外最大的不利因素是东侧的主干道东新路，噪音和灰尘的影响比较大。
同时地块东侧也是地铁5号线的行车通道，会有一定震动噪音影响。
项目内部不利因素上，车行入口位于1、2幢之间，垃圾收集点位于2、7幢北侧，化粪池位于1、8幢西侧。
以上红线内不利因素，对即将加推的4幢影响都不大。
但综合噪音、气味污染、光照等因素，应该首选4幢西边套中高楼层。
⑨综合点评
限价4万7的三塘板块，从去年以来供应量还是比较可观的，包括已经清盘的锦绣华府，春熙上和湾、檀映里和待售的天御。
在中签率上，最低的一次是本月初的春熙上和湾，中签率仅10.5%，与5年限售擦肩而过。
如果按照春熙上和湾的上千人登记人数，此次只有32套加推量的檀映里限售无疑，也大有可能是板块内的第一个限售盘。
在三塘板块，檀映里的优势还是很明显的。首先是板块内，离地铁最近的楼盘，只有250米。
其次，不管是外立面、户型、精装标准，还做了全架空，檀映里也是相当能打的，十分适合改善居住。
加上目前万和玺园已经有了5万8的网签价，倒挂优势明显。
当然，市中心能享受核心的便利，但土地腾挪的空间也有限，项目周边以老小区为主。所以，檀映里还是最适合板块内居民就地改善。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
| 德信中心 | 46500 | 板块：城东新城 房源：58套 户型：133㎡ 登记方式：首套冻资150万，其他300万 登记日期：3.18-3.20 |
| 路劲银城·澜仕里 | 23000 | 板块：崇贤 房源：124套 户型：63-121㎡ 登记方式：验资60万 登记日期：3.18-3.20 |
| 杭辰星万里 | 16800 | 板块：东湖 房源：112套 户型：95㎡ 登记方式：首套冻资45万，其他90万 登记日期：3.18-3.20 |
| 御清城 | 24800 | 板块：东湖 房源：104套 户型：139㎡ 登记方式：首套冻资120万，二套240万，全款400万 登记日期：3.19-3.21 |
| 百郦玲珑府 | 高层36800，洋房44200，叠墅49700 | 板块：笕桥 房源：217套 户型：95-180㎡ 登记方式：首套冻资100万，其他200万 登记日期：3.19-3.21 |
| 富春玫瑰园 | 23000 | 板块：东洲 房源：12套 户型：179-231㎡ 登记方式：首套冻资120万，其他200万 登记日期：3.19-3.21 |
| 远洋建华宸章新邸 | 40000 | 板块：祥符 房源：33套 户型：127㎡ 登记方式：首套冻资120万，其他240万 登记日期：3.19-3.21 |
| 滨江旭辉朝闻花城 | 29800 | 板块：南部新城 房源：72套 户型：89-108㎡ 登记方式：首套冻资60万，二套120万，其他200万 登记日期：3.19-3.21 |
| 金隅森临澜府 | 40800 | 板块：笕桥 房源：246套 户型：89-128㎡ 登记方式：首套108万，其他216万 登记日期：3.19-3.21 |
▍观点·问答·导购·土地·市场
C E N G L O U · C H I N A
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文∣麦格/费洛蒙
编辑∣二叔
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