珊瑚世纪中签率2%！别着急，之江今年约40万㎡住宅供应
The following article is from 地产小王子 Author 忆莲
珊瑚世纪领出最后一张预售证，拉开了2021年之江摇号序幕。最新消息，珊瑚世纪登记编号发出了4000多号，而本次房源只有96套。
跟上次一样，还是很难找到置业顾问。毕竟这是一个完全不缺客户的楼盘。与上次不同，珊瑚世纪最后一批房源，肯定要限售5年了。
珊瑚世纪一路摇号下来，令我瞠目结舌。
回顾珊瑚世纪的开盘，此前开过10次，登记人数一路上涨，中签率一路走低：
2019年11月，首开59套房源，470组家庭登记，中签率12.6%。 2020年9月，加推85套房源，1237组家庭登记，中签率6.9%。此时，登记人数开始破千。 2021年1月，加推109套房源，2748组家庭登记，中签率4%。中签率和登记人数双双创新高。
当大家都把注意力聚焦未来科技城、奥体、勾庄、江河汇等热点板块时，却不知道早已有别的板块悄无声息地逆袭了——之江转塘，珊瑚世纪之后，还有约40万㎡住宅供应，即将爆发。
01
之江转塘：三个“最”字
之江转塘，很多人更愿意称它为之江新城。
2016年，之江新城升级为未来杭州七大副中心之一，也是杭州市区范围可开发建设面积最大、环境最优、潜力最大的新城之一。
其实在行政区划上，之江新城都属于转塘街道。根据规划面积，之江新城的范围有153平方公里，东到九溪，西到金家岭，北到龙坞，南与富阳交界。
▲部分之江新城效果图
面积真的很大！占西湖面积的58.3%（不含西湖街道），差不是是滨江区面积的2倍多，是上城区面积的8倍。
之江新城优势非常明显，几乎占尽了杭州的优质山水资源：西湖脚边、钱塘江畔、连绵青山包围之中。诗书礼乐气质齐备，中国美院、浙江音乐学院都在之江新城。
但成也山水，败也山水。因为群山连绵，又有西湖、钱塘江包围，颇有点与世隔绝的意味，交通、商业等各方面配套都相对不足。
02
之江转塘蜕变：配套逐步完善
说到之江转塘，很多人的第一感觉就是：远。
在我的印象中，也是如此。记得大学时候去象山美院玩，公交转了好几趟，车上还能睡一觉呢。
但没想到，这次去之江转塘，真得很快。从南星桥出发，地铁半小时不到，我就到了象山美院。（不得不提一下，美院象山地铁站也太好看了吧，颇有一种穿越时空感。）
▲美院象山地铁站
如今，随着一系列利好的兑现，之江转塘已逐步颠覆了大家的认知——
商业方面，银泰百货商业面积超过8万㎡，25万㎡西投银泰城商业体在建中......
交通方面，之江大桥、紫之隧道、地铁6号线都已经开通，地铁10号线二期、地铁12号线在规划中......
产业方面，蚂蚁总部预计落户之江，还有中国“云计算达沃斯”——云栖小镇......
另外，三江汇正在规划中，其中也包括了之江转塘。
占据杭州好山好水资源，交通、商业、产业配套又逐步完善，之江转塘的崛起，也就不难理解了。
03
蚂蚁落户后续：二手房价格略有回落
厘清了之江转塘的范围和前后变化，我们再来看看之江转塘的二手房情况。
蚂蚁落户，是之江转塘二手房绕不开的刺激点。
当时，蚂蚁落户之江，之江转塘所有项目的业主群都沸腾了——
一套云荷廷115㎡，涨价30万，再涨价110万。房东那叫一个气势高涨。
但没成想，短短二十天时间，蚂蚁暂停IPO的消息传出，之江转塘二手房行情就有了变化，诚心想卖的房东不得不下调挂牌价格。
当时，祥生云溪新语一套89㎡房源挂牌，第二天就降了30万，还是没人看房，只好又降了10万元。
最近，蚂蚁再传出消息：蚂蚁金服暂停员工股权激励，多名高管准备离职。
不过，这一次，之江转塘二手房价变化并不大。蚂蚁事件经过了半年发酵，二手房行情早已趋于稳定了。
从目前来看，蚂蚁落户对之江转塘二手房有明显的利好刺激，但经过起起落落的消息后，价格较高峰期有略微回落，较去年上半年有些许上涨。
04
二手房价以学区、配套为衡量标准
按照我的理解，之江转塘二手房以杭州绕城高速、地铁6号线、彩虹快速路、之浦路等为分界线，主要就是分布在宋城一带、美院一带、龙坞地区、双浦镇等范围。
目前，之江转塘的二手房价格跨度非常大，基本是以学区、配套为衡量标准了。
宋城一带，二手房有之江九里、云荷廷、祥生云溪新语、中天九溪诚品、大家之江悦等。
▲大家之江悦
主卖89㎡，购房者基本是为了孩子能就读求是之江二小，对口初中为杭二中挂牌的之江一中。
其中之江九里、大家之江悦有部分满5年的房源，其余小区基本都不满5年。卖得比较好的小区，是祥生云溪新语、中天九溪诚品，89㎡户型为三房两厅两卫。
这里城市界面比较新，高楼群立，道路宽敞，周边还有银泰百货等配套。唯一不足的是，不少项目距离地铁都比较远，只有期待地铁10号线二期到来了。
中介口径，这一带成交均价基本都在6万/㎡出头。
但我从好找房数据来看，很多房源成交价在4万+、5万+。比如之江九里最近6个月成交价为43754元/㎡，最高价为56844元/㎡。
美院一带，二手房有绿城·之江1号、朗郡庭园、云溪香山、中天之江诚品、融科瑷骊山、天阳云筑、赞成岭上花苑等等。
这一片小学是杭州学军小学之江校区、文三教育集团定山小学，对口中学都是上泗中学。
和宋城一带对比，小学差别不大，但初中逊色不少。再者，美院一带属于老转塘，没有大拆大建，小区房龄较高，城市界面也相对较老。
▲之江新城
所以，美院一带整体价格不高，比宋城一带便宜一些。值得一提的是，这一带不少小区距离地铁6号线站点比较近，地铁出行便利。
中介口径，之江1号、之江诚品品质还不错，价格也相对比较高，价格在4万/㎡出头。其余房源价格都在3-4万/㎡之间。
从好找房数据来看，这一带成交价格在2万+-4万+。比如之江诚品，最近6个月成交价为32832元/㎡，最高价为45720元/㎡；比如云溪香山，最近6个月成交价为 28716元/㎡，最高价为35204元/㎡。
▲绿城之江一号
再往南，是双浦镇范围，二手房有梧桐燕庐、晴好轩、钱江彩虹府、祥生云浦新语。房源品质都还行。中介口径，价格都在3万+/㎡左右。
地理位置上靠近富阳，除了地铁之外，其余基本都是镇级配套。
龙坞地区正处于开发阶段，以新房为主，目前还没有二手房。配套一般，需要依靠龙坞茶镇的建设。
▲龙坞
此外，之浦路东面、钱塘江西面的一块地方，也就是禹洲滨之江的位置，目前自成一派，以安置房居多。
中介口径，禹洲滨之江的成交价大概在4.5万/㎡上下。这一带主要依靠的是蚂蚁总部利好，往南边还有很多空地，主打三江汇的未来预期。
05
约40万方供应，有7盘在售及待售
说完了二手房市场，我们再来看看新房市场。
此前，之江转塘的存在感不算很强。
一方面，新项目不多，2017年、2018年，之江转塘只出让了4宗涉宅地，其中有一宗直到现在还没有开盘。
另一方面，新的利好消息也不多，一直是与世无争、岁月静好的状态。
直到三江汇出炉、蚂蚁总部落户等消息传出，之江转塘开始被购房者大为关注。
从祥生·云境、仁恒祥生珊瑚世纪雅园的中签率就可见一斑——
比如祥生云境，2019年6月首开，80套房源541组登记，中签率15%；2021年1月最后一次加推，40套房源1101组登记，中签率3.6%。
要知道，最后一次加推，祥生云境还正好和珊瑚世纪撞车了。这就意味着，实际热度应该更高。
庆幸的是，今年，之江转塘新房供应量会非常可观，大约有40万方。
目前，之江转塘在售及待售项目主要分布在象山美院一带及龙坞茶镇。随着珊瑚世纪最后一批房源登记结束，宋城一带陷入断供。
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