越来越多的人：新房摇不到，准备买二手了 | 楼先生问答NO.622
◎Tips：今日共12盘正在登记，明细见文末
今年杭州二手房市场会令人惊讶。
第一，3月份的成交量已经创下了纪录，是44个月以来新高。记住一点：量在价先。
第二，别看挂牌很多，但诚心卖的房东很少。很多热门板块、次新小区可售房源屈指可数。一点点风吹草动，一点点利好的苗头，房东就会加重惜售情绪。
第三，涨过一轮的板块，不仅可售房源很少，房价也会滞涨一阵子。但第二梯队的板块、小区会慢慢涨上来。这个现象，已经开始了。
第四，二手学区房的炒作会越来越疯狂，家长们不重新审视自己的教育观念，学区房就会一直有炒作空间。但你真的会相信：杭州遍地学区房吗？
第五，听说有人在买入市中心某些老破小，想押宝拆迁。事实上，未来社区绝非大拆大建。我一直认为，博拆迁要靠极准确的内幕消息，属于极少数人的事情。
第六，尽量不要买跟新房倒挂很大的二手房，倒挂对新房是诱惑，对二手房可能是毒药。比如奥体、申花那些最贵的次新房，不要被截图党带了节奏，板块内稍微房龄大一点的二手房，住起来也没差。
第七，相反，那些倒挂不大的板块，自住为什么不可以买？比如丁桥、城东新城。自住很熟悉，价格也不贵，一旦板块轮动起来，还是很好的机会点。
第八，从来不是只鼓励大家盯着限价新房，能摇中固然幸运，但今年摇号难是常态。自住，不要把二手房彻底抛弃了。只不过买二手房要“掐头去尾”，最贵的谨慎买，很差很烂的也不要买。
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良渚/万科未来城、投资/省内县市核心资产
@钟
手上有一套万科未来城，大概能卖400万左右，另有现金有130万左右，要不要买一套枫华府第小户型40多方给孩子读书（翠苑总比良渚好），但我老公认为应该把未来城卖掉去置换一下新盘，参加摇号。比较纠结。
楼先生：我的建议是不要置换。要置换的话，也不建议买一套枫华府第的小户型。万科未来城这样的房子，拿在手上吃不了亏，不管地理位置、园区物业还是开发商品牌，还有生长空间。至少行情要是向上，也能紧紧跟住。换句话说，除了地段，枫华府第没什么必要吧，就算学区，真正买学区房的人不会考虑，所以你也就不要“矮子堆里挑高个”了。
目前杭州还有调控政策没有出尽，像你们这种情况，不管是自住和投资，都不是很迫切，手上的钱也不那么多，就等等吧。退一步说，行情涨了你们也不怕，毕竟有资产在手上，资产也还不差，如果跌了，再置换也不晚，那时变成买方市场不是更好吗？
所以总的来说，建议按兵不动。如果手上一百多万拿在手上很担心通货膨胀、货币贬值，不如到省内其它城市或者优质的环杭区域投资一下，不过记住一点，城市越小，越要买越核心的房子。比如到某个县里，不要犹豫，就全县人民最认可的那个楼盘。
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二手房/不要急着追高、杭州集中供地57宗
@路过而已
在萧山闻堰的三江花园有一套房，在未来科技城合景天骏有一套房，在桐庐有一套房价值80万，现在想把桐庐和闻堰的房子卖了，手上大概有400万，然后再去摇号新房或者去滨江买一套500万左右的二手房，现在也比较纠结摇号也比较难，二手房价位又高，老师给个建议吧。
楼先生：现在二手房有两股力量在博弈，一股是市场卖方的力量，包括了一群炒房客，每个月都想着房价上涨，另一股是官方自上而下的政策力量。从目前趋势看，杭州应该会学习深圳、成都那样，对二手房进行严厉管制。所以投资最好不要轻易碰二手房，尤其炒作很厉害的板块和次新房。自住的话，可以不用着急，不要急着追高。
上半年摇号还是会很难，因为上半年新房供应不多，所以接下来中签率还是很有压迫感和推背感。很多坚持不住的人，就会调头去买二手房。但实际上，杭州已经开始执行集中供地，首批供地已经定下来，57宗地块，等到今年四季度或者明年初，整个新房摇号的紧张情绪应该会得到有效缓解。
如果有需求，手上的资产也明显不够好，还是建议你置换。不过正如前面说过的，一时半会不要被中签率吓退，摇号难但要学会坚持和韧性。二手房不要急着追高，但有性价比高的二手房，也可以入手。
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600W内、市区/老小区、城东新城/次新二手
@hfl
我在钱江新城上班，现有一套申花的次新房，打算买个600万以内的二手房，主要觉得现在房子离上班地点太远，您觉得500万，采荷这一带老小区里，有些是比较新的，是否可以入手，还是等亚运村摇号，或者去摇别的新房？同时要考虑上学问题。学区的话，申花这边和采荷东区也差别不大。
楼先生：要是为了住得让工作和生活离得近一些，那当然可以买。但哪怕是小区里面稍微新一点的房子，也还是老小区，它的整体居住氛围、园区的硬件设施，还有服务上的软件质量，担心你都忍受不了。住过了好的小区之后，再回去老小区，大多数人是无法接受的。由俭入奢易，由奢入俭难。
如果不是非步行可达的话，其实还可以往城东新城，能够买到更好的二手房，有曙光之城、东望等等，城东的地铁更通达，物理距离上也能有利于通勤。目前城东新城的二手价格还是比较实惠的，都没怎么涨，房子也都比较新。或者把目光投向笕桥也可以，比如玖樟台，品质很好，不过边上没地铁。
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现金500W、融创望海潮、全球核心资产慌
@qq
老师好，我有一套萧山开发区的望海潮，挂牌挺多目前行情很一般，眼下低价出售合适吗？如果不出售的话，资金有500多万，一直在摇新房，如果出售的话，摇新预算可以再往上一点，是不是也应该考虑置换总价更高一点的二手房？
楼先生：500万作为首付，也不少了，可以买到总价八九百万的房子，这个预算有很多新盘可以摇。所以先摇着吧。再说，卖掉了望海潮，也不是立马让你摇中。现在的情况就是：手上钱越多越慌，就越想马上上车。卖掉望海潮之后，手上又多一笔钱，徒增焦虑而已。
大家都想摇号买房，一方面是限价红利摆在面前，其它投资渠道要么更加不稳定，要么技术门槛很高；另一方面其实更关键，就是全球放水引发的核心资产慌，通货膨胀的压力太大，感觉一千万的钱明天就给你贬值到五百万。老百姓想着尽快把钱变成房子，这一点也没错。
对于你来说，先摇中再卖吧。你可以往地段更高的板块去摇，比如亚运村、奥体、文晖、申花、大关，或者城东新城也可以。楼盘有亚运村三兄弟、星翠澜庭、和品、滨融府、九龙仓天玺、佳兆业印月、德信中心等等。至于卖掉后提高总价去买二手房，如果是自住，不拦着你。如果是投资，作为最后的选项吧。
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1000万/有房户、文晖/和品、朗诗熙华府
@蒋先生
有房户，1000万左右的预算，想在今年买一套离单位（在武林门附近）六七公里以内的新房或者没人住过的次新房，自住，希望带一定的学区。文教和申花板块的新房和次新房都有在了解，但好像选择余地并不多。新房性价比较高但中签率低，想摇摇看，但又有点担心等摇不中再去买二手房，二手房的价格会更高。
楼先生：前面说到了，今年杭州大概率会学习深圳模式，对二手房进行严厉管制。其实现在一些很离谱的二手房都被下架，行动已经开始了。当然部分炒作概念很足的二手房，还是会很难买，但总体来说，还是觉得今年二手房会有压力，大涨是不被允许的。所以不要太担心，至少对于真正自住的来说，被限价一直压着的新房，是一条政府开辟出来的退路。
一千万的预算，要离武林门近一点，新房的话，重点留意文晖。像保利、滨江和越秀合作的三芒星项目，锦尚和品府，限价51700元/㎡，整体供应量很大，有上千套房子。另外还有一个望品，也是滨江出品，位于大关板块，限价也是5万出头。
如果考虑二手房，也是建议大关和文晖，地段是传统的市区位置，学区也不错，比如文晖的朗诗乐府和熙华府，目前看，性价比还是挺高的，而且还是科技系统。另外，申花要是认真挑一挑，也能买到二手房，比如房龄稍大点的小区，比如东方福邸、上尚庭、绅华府这些。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
绿城·茗春苑 | 37018 | 板块：转塘 房源：49套 户型：109-138㎡ 登记方式：首套冻资120万，二套240万，一次性300万 登记日期：4.7-4.9 |
首创 禧瑞江南 | 31894 | 板块：临平新城 房源：84套 户型：143-159㎡ 登记方式：验资80万 登记日期：4.7-4.9 |
滨江 湖光山社 | 36000 | 板块：青山湖科技城 房源：64套 户型：129-192㎡ 登记方式：验资300万 登记日期：4.7-4.9 |
银城 青山湖畔 | 19000 - 33000 | 板块：滨湖新区 房源：146套 户型：89-140㎡ 登记方式：高层验资50万，联排150万 登记日期：4.7-4.9 |
中天 珺府东区 | 23380 | 板块：青山湖科技城 房源：132套 户型：99㎡ 登记方式：验资60万 登记日期：4.7-4.9 |
| 锦晟里 | 21900 | 板块：临安锦北 房源：224套 户型：49-82㎡ 登记方式：验资30万 登记日期：4.7-4.9 |
上海大华 潮悦前城 | 18000 | 板块：大江东新湾 房源：277套 户型：89-117㎡ 登记方式：首套冻资45万，其他90万 登记日期：4.6-4.8 |
中天 汀洲印月 | 20800 | 板块：东湖新城 房源：136套 户型：97-107㎡ 登记方式：首套验资60万，其他120万 登记日期：4.6-4.8 |
德信银城 观湖之宸 | 30000 | 板块：丰收湖 房源：56套 户型：96㎡ 登记方式：冻资50万 登记日期：4.6-4.8 |
祥生湛景 江山云樾 | 26200 | 板块：大学城北 房源：88套 户型：99㎡ 登记方式：首套验资50万，其他100万 登记日期：4.5-4.7 |
| 青漫里 | 25600 | 板块：南部新城 房源：98套 户型：94-102㎡ 登记方式：首套冻资60万，二套120万，一次性200万 登记日期：4.5-4.7 |
德信金科 泊岸江宸轩 | 21400 | 板块：所前 房源：200套 户型：89-107㎡ 登记方式：首套验资60万，其他120万 登记日期：4.5-4.7 |
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编辑∣二叔
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