从“反倒挂”滞销，到二手成交爆发，青山湖一大盘反常翻红，必有妖？
◎Tips：今日共4盘正在登记，明细见文末
01
清明时节雨纷纷，路上行人欲断魂。
与之强烈反差的，是眼下的杭州楼市，不仅丝毫没有“惆怅之情”，反而亢奋不已。特别是二手房，三月成交量创44个月以来新高，不乏表现抢眼的郊区板块。
比如，著名的“反倒挂”板块——青山湖科技城，二手房一度卖不过新房，如今却是“士别三日，当刮目相看”。
“这个月卖了3套，同事更厉害，卖了6套。”中介小张表示，只要勤奋点，几乎都能开单。
小张所在的门店，位于青山湖宝龙广场附近，上个月成交了近30套二手房。得益于稳定上扬的签约量，这一带中介，今年过得相当滋润。
当中的主力贡献小区，是超级刚需大盘——星汇城。
贝壳二手房网显示，近90天，星汇城成交了64套（不包括其他平台）。这个成交量，完全是“一家独大”。
隔壁另一超级大盘中天珺府，近90天仅成交8套。去年底今年初新交付的天阳蓝光蔚蓝和旭辉中粮朗香郡，则分别只有可怜的1套。
按此速率倒推全年成交（250多套），星汇城可排在2020年全杭州前十。
对比自身，也是增长迅猛。历史数据显示，去年3-5月，90天的成交量仅18套，足足涨了近3倍。
02
量在价先，量起来了，价很难不涨。
去年5月，我跑过一次青山湖科技城，当时星汇城高层89㎡主流成交价，只要1万8-1万9。前两天，我再次实地探访，报价已是“天壤之别”。
星汇城东区大户型1万9左右，西区89㎡可做三房，基本2万5才能成交。中天珺府整体更贵一些。
新交付的天阳蔚蓝和朗香郡，因为品质好还要贵，小户型（约97㎡）2万6左右，增值税另算。
为了证明涨价，中介甚至还给我举了一个去年买今年卖、“快速套现”的例子：
去年10月，陈先生买入一套星汇城西区高楼层89m²，总价170万，折合单价1万9。今年3月，因为急需用钱，以总价225万成功出手，单价超2万5。
去掉各种税费、中介费，5个月时间，陈先生小赚了三十来万。
由于临安二手房网签价，并没有可供查询的公开平台，实际成交价多少，我们不得而知。但可以肯定，成交量确实在增加，挂牌量也在减少。
最典型的仍是星汇城，去年5月挂牌房源高达856套（一度超千套），现在挂牌仅421套，整整少了一半。
“有些是成交了，更多是房东惜售舍不得卖了。”中介说。
至于天阳蓝光蔚蓝和朗香郡，当年新房就不便宜（1万8左右），交付挂价自然不会低。贝壳网显示，分别挂牌74套和71套。
03
青山湖科技城的二手房，为何能迅速翻红？
之前我们抛出过一个观点：板块仍处于发展阶段，导入人口有限，自住需求不足以支撑规模庞大的新房和二手房市场。
事实也确实如此，凭借不限购、低门槛优势，青山湖高层新房的主力买家，正是众多外地投资客。
而这一次，撑起二手房的主力军，还是投资客。
今年青山湖科技城的二手房，大概6-7成是被投资客买走的。
前几天，有个衢州人来看了星汇城西区3套89m²，全款买走了其中两套，总价220多万。
不过，青山湖并没有出现奥体那样的投资客控盘现象，而是各路投资客集聚（衢州、温州、台州等），这与其不限购关系甚大。
问题来了，投资客不是喜欢买新房吗，怎么买起二手房了？
这正是板块二手房崛起的另一重要原因——新房供应已近断档。相比去年多盘在售，今年板块可售新盘只有一个中天珺府，毛坯均价2万3上下。
以前新房蛋糕多，中介及分销渠道，自会极力导流；现在新房少了，二手房就成了主推。
当然，今年高涨的整体行情，也推动了临安楼市。从曾经的流摇遍地，到现在的部分托关系买房，临安正成为杭州楼市最大的泄洪口。
另外，随着地铁16号线通车和宝龙广场开业，也确实吸引了更多外溢自住客。
04
为何投资客独爱星汇城?
有两个主要原因。一是相比其他小区，星汇城具备明显的税费优势。
春节前，杭州出台新政：本市限购范围内，个人住房转让，增值税免征年限由2年调整为5年。划重点，临安不限购，增值税仍是“满2免征。”
星汇城东区交付已超5年，西区交付于2019年初，基本满2。
像上文提到的衢州人，全款入手的2套房子，就是满2的。即便有些未满2，因为时间接近，大多数房东也会配合满2过户。
而朗香郡、天阳蓝光蔚蓝、中天珺府二期等，均是去年交付，产证未满两年。
以一套总价225万的房子为例，光5.3%增值税，就能省下11.9万元。无论投资还是自住，都是不小支出。
另一个原因，是户型门槛。
星汇城西区的89m²，可做三房两卫，而朗香郡和蔚蓝97m²起步。多出8m²，总价要贵上二十来万。
此外，现有次新小区中，星汇城离地铁站最近，综合性价比明显。
05
以近4年看，青山湖科技城的二手房价，已经历两波跳涨。
第一波发生在2017年8月撤市设区后。温台乃至全国各地投资客，闻风杀来，“瞬间”买空了临安在售新房。
拿星汇城来说，2017年6月一期最后开盘价，只有1万1-1万2。但2个月后，前期交付房源的二手挂价已高达1万5。当年底到次年上半年，二手成交价一度冲破2万。
第二波就是去年底到现在，整体楼市的亢奋、投资客的再次介入，让青山湖二手房又上了一个台阶。
两波上涨，已然积蓄了不少风险。
毕竟，整个板块的房价，主要靠投资客推动。现在入手，等于接了投资客的盘。当然，也不排除出现新一轮投资客接盘，助你解套。
只是，这种可能性到底有多大？相反，潜在风险却是极大。
坊间一直流传，临安将限购。一旦限购，外地购房者基本会被掐死。主力买家没了，仅凭有限的自住需求，很难撑起二手市场。
更何况，青山湖科技城的潜在二手库存，规模庞大。
后续还有一大波新房要交付，包括星汇城、珺府、宝⻰旭辉城、檀越府、未来旭辉城、丽光城、绿城国际社区等，总房源超万套。
10%挂牌率，就有超千套房源。投资客比例越高，出货率就更高。按30%算，那就是3000套。
这意味着，二手房的竞争将进一步白热化。
06
尽管板块投资氛围浓厚，但每隔一段时间，这里都会刷新我对它的印象。
去年4月前，地铁未开通，科技大道也是坑坑洼洼。每次来跑盘，都会陷入绝望，基本只有自己开车一个选择。
现在好了，不仅16号线直达，科技大道还能80码飞驰。
还有去年开业的宝龙广场，定位可能没有很高端，但日常逛吃绝对足够，入驻品牌包括永辉超市、海底捞、谭鸭血，日料韩料等。
板块教育资源也在跟上，科技城一小、二小，均已落地。
还有值得欢呼的是，青山湖科技城出现了一批品质不错的房子。蔚蓝的外立面是玻璃幕墙与“高级灰灰”铝板，颇有质感。
主入口挑高大堂层高6.5米，小区及单元门厅配有人脸识别。
隔壁的朗香郡，基本也是相似配置，园林绿化上更有层次感，还是绿城物业。
同行朋友看完这两个楼盘，不禁感叹到：真想不到这是当初2万不到的房子，要是放在申花、奥体，完全就是另一个价了。
青山湖科技城正在变得更好，但炒作风气何时能散去？
备注：文中相关二手数据，截至2021年4月1日，源自贝壳二手房网。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
| 新湖香格里拉蓝月春晓 | 22988 | 板块：良渚 房源：92套 户型：129-135㎡ 登记方式：首套冻资60万，其他160万 登记日期：4.4-4.6 |
| 保利欣品华庭 | 27000 | 板块：新街 房源：169套 户型：96-106㎡ 登记方式：验资60万 登记日期：4.3-4.5 |
| 融创云辰富源里 | 27000 | 板块：富阳富春 房源：169套 户型：98-110㎡ 登记方式：冻资60万 登记日期：4.3-4.5 |
| 宝龙融信·新荣世邸 | 17500 | 板块：临安锦南 房源：104套 户型：89-97㎡ 登记方式：验资30万 登记日期：4.2-4.4 |
▍观点·问答·导购·土地·市场
C E N G L O U · C H I N A
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文∣麦格/费洛蒙
编辑∣二叔
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部分图片来自网络